בשוק הנדל"ן הישראלי, החלום לייצר תשואה גבוהה דרך בנייה או מכירה של מקרקעין מוביל משקיעים רבים לחפש אלטרנטיבות חכמות. בעולם של מחירי דירות מאמירים, הרכישה של קרקע להשקעה נתפסת כהזדמנות נדירה לייצר זינוק משמעותי בהון העצמי.
בתהליך הרכישה, משקיע ממוצע נוהג לבחון פרמטרים מוכרים: מהי עלות הקרקע למ"ר, אילו זכויות בנייה צפויות להתקבל, ומהו סטטוס התוכנית בוועדות התכנון. אלא שבדיוק כאן טמונה המלכודת.
"משקיעים רגילים חושבים כמעט תמיד על איך הם נכנסים לעסקה, אבל משקיעים מנוסים יודעים שהדבר הקריטי ביותר הוא לתכנן מראש איך יוצאים ממנה", מסביר עו"ד אביעד מרקוביץ, מנכ"ל משותף בחברת דרך הקרקע. "ללא אסטרטגיית יציאה ברורה ומנוהלת, גם הקרקע המבטיחה ביותר עלולה להפוך להמתנה מורטת עצבים", הוא מוסיף.
"היום שאחרי": המכשולים בדרך לממש את הרווח
פרק הזמן הממוצע לאישור מתחם לבנייה בישראל עומד היום על למעלמה מ- 15 שנים. בטווח הזה, ישנם מתחמים רבים, בעיקר בתכנון ותמ"ל, שמאושרים בתוך מספר שנים בודדות ולא מעט מתחמים שאישורם לוקח גם עשרים שנים ויותר. "מרבית המשקיעים מסתכלים על פרק הזמן לאישור וחושבים ששם טמון הסוד. ככל שפרק הזמן לאישור המתחם לבנייה מהיר יותר, כך הפוטנציאל שלו גבוה יותר. אבל בפועל את החזר ההשקעה לא פוגשים כאשר המתחם מאושר לבנייה, אלא במכירת הקרקע או בהוצאת היתר בנייה, ושם לא מעט משקיעים נופלים", מסביר עו"ד מרקוביץ.
ביום שאחרי אישור התוכנית, כשבעלי הקרקע מבקשים לממש את נכסיהם לכסף נזיל או לדירה בנויה, התמונה האמיתית מתחילה להתבהר. מתברר שלייצר תשואה גבוהה זה לא תהליך פשוט כלל, ומשקיעים שפועלים עצמאית נתקלים לרוב בשלושה חסמים מרכזיים:
1. הצעות נמוכות מקבלנים: בהיעדר ניסיון יזמי, הצעות הקומבינציה או הרכישה שבעלי הקרקע מקבלים מקבלנים אינן מספיק אטרקטיביות. בעלי קרקע יכולים למצוא את עצמם מוסיפים מאות אלפי שקלים כי מי שניהל את מכרז הקבלנים לבנייה לא מספיק מקצועי.
2. הפתעות במיסוי: היטל השבחה הוא תשלום כבד של 50% מהעלייה בערך הקרקע ובמתחמי השפעה של המטרו יכול להגיע גם ל- 75%. יש היום דרכים להוציא פטור מהיטל השבחה ולחסוך מאות אלפי שקלים, אבל המון בעלי קרקעות בכלל לא מודעים לכך. ללא תכנון וייצוג מקצועי מול השמאים והרשויות, ההיטל הזה עלול לכרסם חלק נרחב מהרווח הצפוי ולהעיב על ההשקעה.
3. בעיית "זכויות חלקיות במקרקעין": משקיעים שרכשו קרקע בשלב מוקדם מדי או ללא חישוב צפיפות נטו מדויק, מגלים לעיתים שהשטח שבבעלותם אינו מקנה להם מספיק זכויות לבניית דירה בשלמות. בדיעבד, הם נדרשים להוציא מאות אלפי שקלים נוספים מכיסם כדי להשלים זכויות מול בעלים אחרים, או שאין להם ברירה אלא לוותר על חלום הדירה ולמכור את החלק היחסי שלהם לקבלן במחיר פשרה.
קרקע בשכונת המאה ברעננה
( קרדיט: דרך הקרקע)
מה חברה תכנונית מקצועית צריכה לעשות?
כמעט וכל משקיעי הקרקעות מתמודדים עם אתגרים אלו. לכן, משקיעים מנוסים בוחרים להשקיע מראש בליווי חברה תכנונית שייעודה הוא לדחוף את המתחם לבנייה בפועל. חברה שפועלת בצורה מקצועית ונכונה אינה מסתפקת במכירת הקרקע, אלא מעניקה מעטפת מלאה שמכסה את כל השלבים עד למפתח ומבטיחה את מקסום התשואה עבור המשקיעים:
• התמקדות בקרקע צהובה: חברה שממוקדת בקידום מתחמים לבנייה תוודא מלכתחילה שבעלי הקרקע רוכשים קרקע צהובה (קרקע בייעוד מלא למגורים בתוך תוכנית מתקדמת), תוך ניטרול סיכונים של הפקעות, זכויות בשטחים ציבוריים או זכויות בנייה בייעודים שאינם מגורים.
• ניהול הסכמי שיתוף הדוקים: חברה מקצועית בונה מראש הסכם שיתוף משפטי בין בעלי הקרקע, שנועד לא רק להסדיר את הזכויות בניהם, אלא מתחשב בתמהיל ההחזקה בקרקע ודואג שמתלכתחילה ניתן יהיה לדרוש מגרשי הקצאה בשלמות ולאפשר יציאה מהירה לבנייה בפרק הזמן הקצר ביותר.
• עבודה מול רשויות התכנון: התפקיד של חברה תכנונית הוא לחיות את השטח, להגיש התנגדויות שמטיבות עם הבעלים ולדרוש מול הוועדות לקבל מגרשי הקצאה בשלמות עבור קבוצת המשקיעים בשלב האיחוד והחלוקה. לכל אחד מדברים אלה השפעה של עשרות אחוזי תשואה על השווי הסופי של הקרקע.
• מכרזי קבלנים ופיקוח עד מפתח: חברה בעלת ניסיון מתפקד כמינהלת ומקדמת מכרזי קבלנים תחרותיים כדי למקסם את אחוזי הקומבינציה והמפרט הטכני. העבודה של המינהלת נמשכת כל הדרך עד למסירת מפתח, תוך פיקוח על שלבי הביצוע באתר הבנייה וליווי בעלי הקרקע.
• מיצוי זכויות ופטורים ממס: חברה תכנונית מנוסה יודעת לפעול מול שומות המקרקעין ולהוציא פטורים מהיטל השבחה לזכאים על פי חוק או לטפל במכירת הקרקע למשקיע אחר במחיר מקסימלי, בעת מימוש ההשקעה.
הדוגמה שמוכיחה: השקעה ב- 2017 והתוצאה שלה
כדי להבין עד כמה האיכות של הניהול התכנוני קריטית לזמנים ולתשואה, מספיק להשוות בין שני פרויקטים יוקרתיים בשרון שיצאו לדרך באותה נקודת זמן:
השקעה ב- 2017 והתוצאה שלה
(דרך הקרקע)
במתחם מרקוביץ' שבשכונת המאה ברעננה, חברת דרך הקרקע איגדה בעלי קרקע על פני למעלה מ 40 דונם. במהלך שלבי תכנון המתחם, פעלה מינהלת דרך הקרקע לקבלת 6 מגרשי הקצאה בשלמות. מיד עם אישור התוכנית, נערך מכרז יזמים מהיר והמגרשים היו מהראשונים בשכונה שעלו על הקרקע.
"הלקוחות שהשקיעו איתנו במתחם שילמו כ- 10% פחות על הקרקע שרכשו ביחס לרכושים אחרים, לחלקם דאגנו לפטור מלא מהיטל השבחה ובמכרז היזמים הם קיבלו יחס קומבינציה יוצא דופן של 50%, שגם מהווה עד היום ההצעה הכי אטרקטיבית במתחם כולו", מציין דויד טוכמאייר, מנכ"ל משותף בדרך הקרקע. "בסופו של דבר, מי שרכש קרקע במתחם הזה הרוויח למעלה מ- 500% תשואה בפרק הזמן שבין הפקדת התוכנית ב- 2017 ועד לקבלת המפתח ב- 2026".
לעומת זאת, משקיעים שרכשו באותה שנה (2017) קרקעות במתחמים מקבילים כמו תוכנית הר/1202 בהוד השרון ללא גורם תכנוני שמנהל ומניע את התהליך, מוצאים את עצמם גם כיום, שנים לאחר מכן, עדיין ממתינים לאישור התוכנית המפורטת וסיום התהליך עד לקבלת תשואה עודנו רחוק.
שלישיית בנייני דרך הקרקע במתחם מרקוביץ בדרום רעננה
(קרדיט: קידר מבנים, א.ל. הנדסה ופיקוח)
שורת המחץ למשקיעים
ההבדל בין השקעה מוצלחת בקרקע לבין הכסף שיושב קפוא בוועדות התכנון אינו עניין של מזל. המומחיות של חברה תכנונית היא לדעת לזהות מראש את המתחמים שבאמת יעברו השבחה, ולדעת להוציא אותם לבנייה בטווח הזמן המהיר ביותר.
כשאתם בוחנים השקעה בקרקע חקלאית, אל תשאלו רק "כמה זה עולה לנו היום?". השאלה החשובה באמת היא: "מי הגורם התכנוני שמלווה אותנו, ואיך הוא דואג לכך שנצא מההשקעה עם מקסימום רווח ומינימום זמן?".
היום, במדינת ישראל, ישנם עשרות מתחמי תכנון שמציעים השקעה בקרקע חקלאית בשלבים מתקדמים לפני הפשרה. חלקם, יצליחו להניב לבעלי הקרקע תשואות גבוהות והאחרים, יגררו לעשרות שנות תכנון ויתקלו בקושים בהוצאות המגרש לבנייה. לכן, מומלץ לבצע רכישת קרקע חקלאית רק בליווי חברה תכנונית שלוקחת אחריות על התהליך כולו עד למפתח, בדגש על שלבי הביצוע לאחר קבלת האישור לבנייה.
ההודעה מוגשת מטעם דרך הקרקע באמצעות מערכת ״המברקה״ להפצת הודעות לתקשורת. אתר ynet capital או מערכת ynet לא השתתפו בכתיבת או בעריכת הכתבה. אין לראות בכתבה המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות.
