לעיתים שוק ההון מאפשר לנו להשקיע בחברות איכותיות שמסתתרות במדדי היתר הרחק מעיני הציבור והגופים המוסדיים. לי כמשקיע (א.ר) נותרה רק המשימה הסיזיפית לנסות ולאתר את אותן חברות ובכך אולי ליהנות מפוטנציאל השבחה עתידי של ההשקעה.
לפני כשנה וחצי כתבתי פה בהרחבה על מניית מבטח שמיר ועל הפוטנציאל הרב הגלום בה. ואכן מיום פרסום הכתבה, המניה למעלה מהכפילה את ערכה. מאחר והעבודה שלי היא להשקיע במניות, חפרתי לאורך התקופה האחרונה בנתוני החברות בבורסה על מנת לנסות ולמצוא מניה שתוכל אף היא בסבירות מסוימת להכפיל את ערכה בטווח זמן דומה ולא פחות חשוב מכך, שתתאים למדיניות ההשקעה בקרן הגידור אותה אני מנהל. שמתי לב שבתגובות לכתבות הקודמות היו מספר הערות על כך שכותבים מהפוזיציה. אז נכון, לשם הגילוי הנאות אני מחזיק במניה ובהחלט אפיק תועלת אם מחירה יעלה, אך יחד עם זאת אציין כי לעולם לא אכתוב על מניה אשר לדעתי נמצאת בתמחור מלא, מבלי שלהערכתי ישנה אפשרות לאפסייד משמעותי למשקיע, בדיוק כפי שכתבתי בעבר על מניות מבטח שמיר ואב-גד התחדשות עירונית. בנוסף, מטרת הסקירה היא להראות את דרך החשיבה ואת תהליך הניתוח שמבוצע בקרן גידור. מובן שעל כל אחד מהקוראים לערוך מחקר עצמאי כדי ללמוד את החברה לעומק.
אז מי היא מניית קרדן ישראל ולמה אני חושב שהיא מעניינת?
מניית קרדן ישראל עלתה לי על הרדאר כתוצאה משני אירועים שונים. האירוע הראשון היה השקעה של החברה במרכז המסחרי וחוות השרתים של רני צים בכפר סבא. את רני צים אני מכיר כבר הרבה שנים ואחת ההשקעות המוצלחות בקרן הייתה רכישה של המניה לאחר פרוץ מגפת הקורונה כאשר מניות הנדל"ן נזרקו בלי הכרה רק כדי לגלות שנה לאחר מכן כי מחירן הוכפל. הקשר השני לחברה נוצר דווקא באמצעות בעלי השליטה בה: גיל דויטש ורוני בירם אשר השקיעו לאחרונה כמה עשרות מיליוני שקלים בחברת אקסל, שהקרן אותה אני מנהל בעלת עניין בה. אירועים אלה הובילו אותי לבדוק לעומק את חברת קרדן ישראל ולנסות להבין מה אנשים בכירים ומאוד מוערכים בשוק ההון, שהם גם בעלי השליטה בקרן קיסטון הציבורית, מוצאים בה.
תחומי פעילות
קרדן ישראל מתמקדת בשלושה תחומי פעילות עיקריים:
1. נכסים מניבים - איתור, ייזום והשכרה של מבני משרדים ושטחי מסחר.
2. לוגיסטיקה וחוות שרתים - פיתוח של מתחמי נדל"ן לוגיסטי הכוללים גם מסחר וחוות שרתים.
3. נדלן למגורים ועבודות תשתית - באמצעות חברת הבת הציבורית קרדן נדל"ן.
האם השווי אטרקטיבי? קרדן ישראל נסחרת כיום בשווי של כ- 480 מיליון ₪, ויש לה אחזקה בגובה של 59.5% בחברת קרדן נדל"ן הציבורית. בחישוב פשוט, רק שווי אחזקתה בחברת הבת עולה משמעותית על שוויה של קרדן ישראל כולה.
האם מסתתר בחברת קרדן ישראל ערך נוסף? הזכרתי קודם שנחשפתי לחברה לאחר שזו הצטרפה לרני צים בהשקעה במרכז הקניות בכפר סבא הכולל גם חוות שרתים. האם להשקעה זו יש ערך? אומנם חוות השרתים עדיין לא משוערכת מאחר והיא טרם נכנסה לפעילות, אך חווה בהספק של 10 מגה ובנוסף התמורה ממכירת השטחים המסחריים בקניון והיוון של דמי השכירות בניכוי החוב, מעניקים בחישוב שמרני שערכתי, שווי של כ- 120 מיליון ₪ לחלקה של קרדן ישראל במתחם.
בנוסף, יש לקרדן ישראל חוות שרתים בהליך בניה באזור התעשיה שוהם. אתר זה צמוד לחוות השרתים של אמזון, ולא מן הנמנע שעם הגידול בשירותי AWS היא תירכש על ידם עם השלמתה, או שהחברה תחבור לגוף מתפעל בינלאומי. בכל מקרה הערכת המחיר שלי לחווה בשוהם הינה 110 מיליון שקלים וזאת על פי הערכת שווי פנימית שבוצעה בקרן.
לעניין הפוטנציאל של חוות השרתים, להלן ציטוט מהדו"ח השנתי של החברה: "יצוין כי בשנים האחרונות שוק זה הולך וצומח בקצב מהיר. צמיחה זו נובעת בעיקר ממעבר לניהול מידע על-ידי מיקור חוץ וגידול בכמות הנתונים והיקף המידע המגובים באמצעות ענן על-ידי גופים ממשלתיים, עסקיים ופרטיים. הביקוש בשוק זה מושפע, בין היתר, מחברות לשירותי ענן, בינה מלאכותית, רשתות 5G, תחבורה חכמה וכדומה, אשר כולם מצויים בהתפתחות וגדילה. העלייה בביקושים כאמור הביאה בשנים האחרונות לגידול בהיקף הצריכה והשימוש בחוות שרתים".
בנוסף, לקרדן ישראל יש קרקעות להשבחה במקומות אסטרטגיים, לרבות קרקע שנרכשה לאחרונה בתל אביב מקרן ריאליטי ואני מעריך את שווי המיזמים הללו באופן שמרני למדי בכ- 50 מיליון ש"ח נוספים.
אז מה קיבלנו ?
כפי שניתן לראות מן הטבלה, השווי הנגזר לפעילות קרדן ישראל הינו כ-1 מיליארד ש"ח, המגלם אפסייד של 101% לשווי הנוכחי. יתכן ויש בכך הסבר לאחזקה הגדולה של דויטש ובירם שיחד עם מר אבנר שנור מייסד החברה, מחזיקים ב- 85%(!) מהון המניות. לאחרונה דיווחה החברה על הענקת אופציות למנכ"ל לפי מחיר מימוש של 422 אגורות שמגלם אפסייד של כ- 30% למחיר הנוכחי. בנוסף, החברה חידשה את תכנית הרכישה העצמית של מניותיה. תכנית זו יכולה אולי להעיד על כוונה לבצע בעתיד הצעת רכש, או אולי על כוונה לבצע מיזוג משולש הפכי עם חברת הבת קרדן נדל"ן. נראה שאם אחת מהאפשרויות הללו תקרום עור וגידים, הצפת הערך תהיה משמעותית למדי, וזאת בוודאי ביחס למחיר המניה הנוכחי בבורסה.
אילן רוזנברג הינו השותף המנהל בקרן הגידור ארביטראז' ואליו המתמחה בהשקעות ערך בחברות צמיחה בישראל. האמור אינו מהווה המלצת השקעה או ייעוץ לביצוע פעולות בשוק ההון. גילוי נאות: הכותב מחזיק בנייר הערך המסוקר ויש לו עניין בכתוב.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
