אחת השאלות המרכזיות שמלוות את הישראלים מזה דורות היא האם לבחור בנתיב של רכישת דירה באמצעות משכנתא – ולהפוך לבעלים גאים של הנכס – או להעדיף את המסלול הגמיש של מגורים בשכירות. מדובר בהחלטה משמעותית שלא רק משפיעה על הכיס, אלא גם נוגעת בביטחון האישי ובתוכניות העתידיות של כל משפחה.
בשנים האחרונות, בעקבות עליית הריבית, הפכה ההתלבטות הזו רלוונטית יותר מתמיד. אם בעבר, כאשר סביבת הריבית הייתה קרובה ל- 0, הבחירה במשכנתא הייתה כמעט מובנת מאליה, הרי שהמציאות היום מורכבת בהרבה.
החזרי המשכנתאות האמירו בשיעורים חדים, ובמקרים רבים הם גבוהים בעשרות אחוזים משכר הדירה החודשי.
אז איך באמת מחליטים? כמו תמיד, כשמדובר בהחלטות פיננסיות, הדרך הטובה ביותר היא לנטרל את הרגש ולהתמקד במספרים.
איך נכון להשוות בין רכישת דירה לשכירות? גישה מעשית
כשמשווים בין עלות המשכנתא לעלות השכירות, חשוב להפריד בין שני מרכיבים מרכזיים בהחזר המשכנתא:
קרן המשכנתא – הסכום שמפחיתים מההלוואה ומגדיל את הבעלות שלכם על הנכס.
ריבית המשכנתא – העלות האמיתית של ההלוואה, בדומה לתשלום שכירות.
הגישה המתמקדת בחלק הריבית של המשכנתא היא כלי שימושי בהבנת העלות האמיתית של מגורים בנכס בבעלותכם. חלק הקרן נחשב לחיסכון אישי, בעוד שחלק הריבית הוא הוצאה נטו.
כדי להמחיש את הנושא, ניקח דירה בשווי 2 מיליון ש"ח (המחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על 1,974,000 ש״ח).
הון עצמי נדרש: 500 אלף ש"ח (25%).
משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח.
תקופת החזר: 30 שנה.
ריבית שנתית ממוצעת: 4%.
בהתאם למחשבון משכנתא, ההחזר החודשי עבור הלוואה כזו עומד על כ־7,161 ש"ח. סך כל התשלומים לאורך 30 שנה מגיע ל־2.58 מיליון ש"ח, כאשר מתוכם כ־1.08 מיליון ש"ח הם תשלומי ריבית.
במקרה הזה, חשוב לשים לב שגם אם תשלמו 7,161 ש"ח מדי חודש, כ־2,500 ש"ח מתוך זה הם "חיסכון" באמצעות הקרן, בעוד שהריבית היא למעשה ההוצאה המשמעותית – בדומה לדמי שכירות.
אם נבחן את העלויות הכוללות לאורך 30 שנה, נמצא כי:
תשלומי המשכנתא הכוללים יגיעו ל־2.88 מיליון ש"ח (כולל תחזוקה).
לעומת זאת, אם נבחן את שכר הדירה הממוצע לדירת ארבעה חדרים בישראל, אשר נכון לחודש אוקטובר עומד על 4,613 ש"ח, ונביא בחשבון עלייה שנתית ממוצעת של 3% במחירי השכירות, נמצא כי התשלומים הכוללים לאורך התקופה יסתכמו ב-2,633,585 ש"ח.
מדובר על הפרש של 246,416 ש״ח שנוכל לחסוך לאורך השנים.
מלבד הפער בין הסכומים שאני משקיע והחיסכון שאני יכול לייצר כאשר אני בוחר לגור בשכירות, אני אוסיף זה את המשפט המוכר ״תגור איפה שאתה רוצה, תקנה איפה שאתה יכול״.
במצב הנוכחי קניית דירה הפכה להיות משימה קשה מתמיד.
בתמונה הבאה ניתן לראות את משך זמן העבודה הממוצע שלוקח על מנת לרכושה דירה בישראל.
נכון לכרגע, בממוצע לוקח 17.5 שנים של עבודה עד שניתן לקנות דירה בישראל כאשר על פי הבדיקה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה העיר בה שעות ההכנסה הנדרשות לרכישה דירה הן הנמוכות ביותר היא באר שבע, שם משך הזמן הממוצע הוא עשור שלם!
הדחף להשקעה בנדל"ן הוא מובן, כאשר המטרה שלנו בתור משקיעים היא להיות עם תמהיל השקעות רחב ומגוון ככל הניתן. על כן, אם כבר נרצה להשקיע בנדל״ן, חשיפה לנדל״ן באמצעות שוק ההון יכולה להיות אלטרנטיבה כדאית יותר.
בחודש פברואר 2020, בבורסת תל אביב הודיעו על השקה של מדד ת״א בניה המכיל חברות אשר עוסקות בקבלנות בניין, התחדשות עירונית ובייזום בניה. מאז מועד ההשקה שלו ועד היום המדד סיפק תשואה של 104.3%, נכון לכתיבת שורות אלו.
מה לגבי מי שקנה נכס באותה התקופה? ב-5 השנים האחרונות מדד מחירי הדירות עלה ב 36.9%. כאשר גם אם נוסיף את העלייה במחירי השכירות אנחנו אפילו לא מתקרבים לתשואות שסיפק מדד ת״א בניה.
אסיים בהתייחסות לסכום של 246,416 ש"ח שיכולנו לחסוך אם היינו בוחרים לגור בשכירות, ומה ניתן היה לעשות עם הכסף הזה. אם נחלק את הסכום הכולל לחיסכון חודשי, נגלה שמדובר בכ-684 ש"ח שאנחנו חוסכים מדי חודש.
חיסכון חודשי של 684 ש"ח הוא לא סכום מבוטל, וניתן לעשות איתו מגוון רחב של דברים. לצורך הדוגמה, בחרתי באחת האפשרויות הפשוטות והנפוצות – השקעה בקופת גמל להשקעה.
בקופת גמל להשקעה, עם הפקדה חודשית קבועה של 684 ש"ח, דמי ניהול של 0.6% ותשואה שנתית ממוצעת של 9% (בדומה לממוצע השנתי), ניתן לצבור לאורך זמן סכום מרשים של 834 אלף ש"ח לפני ניכוי מס.
למרות כל אלו, אנשים רבים עדיין יבחרו ללכת במסלול של רכישת דירה למגורים וזה בעיקר בשל האלמנט הפסיכולוגי - הרי אף אחד לא רוצה להגיע לגיל פרישה ולצאת למסע אחר חיפוש דירה.
בעולם הפיננסים, כמעט כל דבר ניתן לבסס על נתונים מספריים כדי לבחון איזו אלטרנטיבה עדיפה.
במקרה הנוכחי, הצגתי בפניכם בצורה פשוטה וברורה כיצד, על אף הנטייה הרווחת בקרב האזרח הממוצע בישראל לרכוש דירה, דווקא הבחירה בשכירות עשויה להיות החלטה משמעותית יותר מכפי שנדמה.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה מחמש שנים. בנוסף, הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך. בעל הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
