כמעט כל ישראלי שניסה למצוא דירה מכיר את הטקס הזה: החיפוש המתיש, המשא ומתן עם בעל בית שלא תמיד מרגיש כמו איש מקצוע, והחתימה על חוזה לשנה אחת בלבד. שנה אחת של ודאות, שאחריה הכל פתוח – המחיר, התנאים, ולפעמים אפילו השאלה אם נוכל להישאר. זה מרגיש כמו חלק טבעי מהחיים בישראל, נכון? אז זהו, שבחלקים גדולים מהעולם המערבי, המציאות הזאת נחשבת ללא הגיונית בעליל. דו"חות ונתונים עדכניים חושפים את האמת מאחורי הכאוס: הבעיה של שוק השכירות שלנו היא לא רק המחיר, היא הרבה יותר עמוקה.
נתחיל עם המספר המרכזי, זה שמסביר כמעט הכל: נכון לשנת 2024, כ-80% מהדירות המושכרות בישראל נמצאות בבעלות של אנשים פרטיים. רק 3.8% מהדירות מושכרות על ידי חברות. המשמעות היא שהשוק שלנו מבוסס כמעט כולו על "מיקרו-משקיעים" או במילים אחרות, אנשים כמונו וכמוכם שבבעלותם דירה אחת או שתיים. המודל הזה, גם אם הוא לא "רע" מטבעו, הוא זה שמייצר את חוסר היציבות שאנחנו מרגישים על בשרנו. לבעל הבית הפרטי אין אינטרס לחתום על חוזה ארוך טווח; הוא רוצה לשמור על גמישות למכור את הנכס או להעלות את המחיר בקלות. התוצאה? חוזים קצרים, היעדר סטנדרט אחיד, ותחלופה גבוהה. בערים מרכזיות כמו באר שבע ותל אביב, למעלה מ-20% מהשוכרים מתחלפים מדי שנה, מה שממחיש עד כמה המגורים בשכירות הם פתרון זמני ותו לא עבור רובנו, ובמיוחד עבור הצעירים, כ-58.4% מבני ובנות ה-34 ומטה חיים במציאות הזאת. הזיה.
אם נסתכל רגע החוצה, נגלה שזה לא חייב להיות ככה. באופן מפתיע, שיעור השוכרים בישראל (כ-28.8%) לא רחוק מהממוצע באיחוד האירופי (כ-30.8%). ההבדל הדרמטי הוא לא "כמה" שוכרים, אלא "איך" (העובדה שהדירות בבעלות של אנשים פרטיים. כדי להבין את עומק ההבדל, בואו נצלול למודלים העסקיים המרכזיים בעולם:
המודל האירופי (גרמניה וצרפת כדוגמה): פיקוח, יציבות... ותקיעות?
באירופה, ובמיוחד במדינות כמו גרמניה, שכירות היא לא שלב ביניים, אלא דרך חיים עבור רבים. המודל שם מבוסס על שני עקרונות מרכזיים: פיקוח והגנה על הדייר. בגרמניה, המדינה מפעילה מנגנון פיקוח על דמי השכירות שלוקח בחשבון את גודל הדירה, מיקומה ומצבה, וקובע טווח מחירים מקובל למ"ר. להלן דוגמה פרקטית: בעקבות עליית מחירים, הממשלה הפדרלית בברלין קבעה שבעלי דירות יכולים לגבות רק 10% מעל המחיר הממוצע בעת חתימת חוזה חדש. בנוסף, חוזי שכירות הם לרוב לתקופה בלתי מוגבלת, והיכולת של בעל הבית לפנות דייר מוגבלת מאוד, מה שמעניק ביטחון ארוך טווח לדיירים. בפריז, מחירי השכירות בחוזים חדשים או מתחדשים כפופים גם הם לפיקוח. העירייה קובעת מחיר חציוני למ"ר לפי אזור, ודמי השכירות לא יכולים לחרוג ביותר מ-20% מהמחיר הזה. בשני המקרים, המטרה היא למנוע תנודות מחירים פראיות ולהבטיח שהשוק יישאר יציב והוגן.
אבל, יש גם צד שני למטבע: המודל הזה, על אף היתרונות שלו לדיירים, יכול לייצר קשיים לבעלי הדירות. כאשר דיירים יכולים להישאר שנים רבות בדירה במחיר נמוך, ולבעל הבית קשה מאוד לפנות אותם או להעלות את שכר הדירה באופן משמעותי, זה יכול לפגוע בתשואה על ההשקעה שלו. במקרים מסוימים, ובמיוחד במדינות עם הגירה גבוהה, זה יכול לגרום למצב שבו דיירים "תוקעים" דירות במחירים שאינם משקפים את ערך השוק הנוכחי, מה שעלול להפחית את הכדאיות למשקיעים להציע דירות להשכרה מלכתחילה.
המודל האמריקאי: התערבות ממשלתית בשוק הפרטי
ארצות הברית ידועה בשוק החופשי שלה, "החזק שורד", קפיטליזם טהור. אך בתחום הדיור הסיפור שונה, ובשנים האחרונות מתחוללת מהפכה שקטה של רגולציה. בניגוד לישראל, שם אין כמעט פיקוח, בארה"ב יותר ויותר מדינות וערים מאמצות חוקי "ייצוב שכר דירה" (Rent Stabilization). נכון לשנת 2024, אורגון, קליפורניה, ומדינת וושינגטון הן המדינות היחידות עם חוקי פיקוח כלל-מדינתיים, ובמדינות נוספות כמו ניו יורק, ניו ג'רזי ומרילנד ישנן עשרות ערים עם חוקים מקומיים.
אז איך זה עובד? המודל הנפוץ ביותר הוא "הגבלת העלאה שנתית" (Annual Increase Cap). באורגון, למשל, אסור להעלות את שכר הדירה ביותר מ-7% + שיעור האינפלציה בשנה. בקליפורניה, ההגבלה היא על 5% + אינפלציה, עם תקרה מקסימלית של 10%. החוקים הללו לרוב מחריגים בניינים חדשים (שנבנו ב-15 השנים האחרונות) כדי לא לפגוע בתמריץ של יזמים לבנות, אך הם חלים על מיליוני דירות קיימות ומייצרים רשת ביטחון אמיתית לדיירים. זהו ההבדל המהותי: גם בשוק החופשי, הממשל מבין שתפקידו לייצר יציבות וודאות.
עם זאת, חשוב לזכור: גם הגבלות אלו יכולות להביא לעליות משמעותיות בדמי השכירות. שיעור של אינפלציה פלוס 5% או 7% יכול להגיע במצבים מסוימים לעליות שנתיות של 8%-10% ואף יותר, וצריך לזכור שזו גם אחת הסיבות המרכזיות שהאיפלציה נשארה ״דביקה״ (לא ירדה בקלות) בשנים האחרונות בארה״ב בתקופה של ריבית גבוהה לצד אינפלציה גבוהה. בישראל, עליות כאלו בשכר דירה נחשבות לנדירות יותר, והן יכולות להשפיע באופן דרמטי על היכולת הכלכלית של משפחות לשאת בנטל. המודל האמריקאי אומנם מציע יציבות יחסית בהשוואה למערב הפרוע שלנו, אבל הוא רחוק מלהבטיח שכירות נמוכה או עלייה מתונה.
החוליה החסרה: למה בישראל אין חברות ענק שבונה להשכרה?
כאן אנחנו מגיעים לחיבור הקריטי שבין שוק השכירות לשוק ההון. השחקניות הגדולות באמת בתחום השכירות בעולם, ובעיקר בארה"ב, הן קרנות נדל"ן להשקעה (REITs). כפי שהרחבנו בעבר בכתבה על קרנות ריט, זהו מכשיר השקעה המאפשר לכל אחד להפוך ל"בעל בית" קטן, וליהנות מהכנסה פסיבית של דמי שכירות. הקרנות הללו הן חברות ענק שנסחרות בבורסה, וכל עיסוקן הוא לקנות, לנהל ולהשכיר עשרות ומאות אלפי דירות. שתיים מהגדולות והמוכרות ביותר בארה"ב בתחום המגורים הן מיד-אמריקה אפרטמנט (MMA) ו יו.די.אר (UDR), שמנהלות יחד פורטפוליו ענק של דירות ברחבי המדינה.
חשוב לציין שגם בישראל ישנם ניצנים ואף חלוצה בתחום יצירת המודל המוסדי לנדל"ן למגורים. מגוריט (מספר נייר: 1139195), שהוקמה בשנת 2017, היא דוגמה בולטת לקרן ריט ישראלית שהייתה חלוצה בהשקעה, ניהול והשכרה של נכסי מגורים. זוהי חברה ציבורית, והיא כיום אחת הקרנות היחידות בישראל אשר כלל הפורטפוליו שלה מתרכז כמעט במלואו בדירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך. נכון להיום, (07/2025) החברה מחלקת דיבידנד בגובה 2%.
אז למה לא יותר שחקנים נכנסים לתחום?
התשובה היא מתמטיקה פשוטה של תשואה על ההשקעה ׁ(ROI). בישראל, מחירי הדירות גבוהים באופן לא פרופורציונלי ביחס לדמי השכירות שניתן לגבות.
במילים פשוטות: כדי שחברת ענק תבנה כאן פרויקט להשכרה, היא צריכה תשואה שתצדיק את הסיכון העצום. בישראל, התשואה השנתית מהשכרת דירות עומדת על כ-2% בלבד מערך הנכס. באירופה ובארה"ב, התשואה המקובלת עומדת על 6%-7%.
אף קרן השקעות רצינית לא תיכנס להשקעה ארוכת טווח עם תשואה כל כך נמוכה.
אם נוסיף לזה את העובדה שבישראל ישנה העדפה תרבותית ברורה לבעלות על דירה, ביקוש גבוה שנובע מגידול אוכלוסייה והיצע קרקעות מוגבל, אנחנו מקבלים מצב שבו מחירי הרכישה מזנקים לשמיים, אך דמי השכירות לא מדביקים את הקצב (ולכן התשואה מהשכירות היא בממוצע 2% בשנה בישראל). זה אולי טוב למשקיע הפרטי הקטן שמחכה לעליית ערך הנכס, אבל זה מחסל כל כדאיות כלכלית עבור יזמות מוסדית גדולה ורחבת היקף לטווח הרחוק.
אז ברמה הפרקטית יותר, איך אפשר לסכם את ההבדל בין השווקים האלה במספר אחד ברור? התשובה נמצאת במדד שנקרא "יחס מחיר-שכירות" (Price-to-Rent Ratio).
בצורה הכי פשוטה, המדד הזה בודק כמה שנות שכירות תצטרך לשלם כדי לכסות את מחיר הרכישה של אותה הדירה. כלל אצבע בעולם הנדל"ן אומר שיחס של עד 20 נחשב לאיזון בריא, אבל כשהיחס מטפס מעל 25-30, זו נורת אזהרה שמחירי הדירות "התנתקו" מהמציאות של דמי השכירות.
הנתון בישראל עומד על 42, בעוד בארה"ב ובאירופה הוא עומד על 14.3 ו-17.5 בממוצע. מה שמעיד על הניתוק המשמעותי.
מעבר להיבט הכלכלי, יש כאן גם זווית טכנולוגית. מחקר מעמיק של הטכניון מצביע על כך שהשוק המפוזר והלא-מקצועי שלנו הוא חסם ישיר לחדשנות. כשאין גופים גדולים שאוספים מידע בצורה אחידה ומסודרת (כמו מודלים דיגיטליים של בניינים, הידועים כ-BIM), אי אפשר לפתח ולהטמיע כלים של בינה מלאכותית (AI) שיכולים לייעל את ענף הבנייה כולו. במילים פשוטות, המבנה הפרוץ של שוק השכירות לא רק פוגע לנו בכיס וביציבות, הוא גם תוקע את ההתקדמות הטכנולוגית בענף הבנייה כולו.
הפתרון הוא לא "מלחמה" במשקיעים הפרטיים, אלא בחינת חלופות ויצירת אלטרנטיבות שיכולות להציע יציבות וודאות. המדינה יכולה לעודד כניסה של שחקנים מוסדיים לשוק השכירות ארוכת הטווח, עם מודלים כלכליים שיהיו כדאיים להם. במקביל, אפשר לבדוק דרכים לתמרץ את בעלי הדירות הפרטיים להציע יציבות, למשל באמצעות הטבות מס למי שיציע חוזה לחמש שנים ויותר, עם מנגנון עליית מחיר הוגן וידוע מראש. בסופו של דבר, אין כאן "פתרון קסם" אחד או מודל שהוא "טוב" או "רע" באופן מוחלט.
המטרה היא למצוא איזון שישרת הן את הדיירים והן את המשקיעים, וייצור שוק שכירויות יציב ומקצועי יותר, עבור החיים של כולנו.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה מחמש שנים. בנוסף, הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך. בעל הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
