כמנהל קרן גידור (נ.מ) אני מחפש חברות זולות אבל אי אפשר לשבת כל היום על מניות שיכולות להישאר שנה ללא תנועה. צריך תמיד לחפש חברות שמציעות שילוב בין יציבות תפעולית לבין הזדמנויות צמיחה. דורסל היא חברה ציבורית קטנה בשווי שוק של כ-446 מיליון ש"ח, ודוגמה טובה לכך.
החברה, שנסחרת בבורסה בתל אביב, מתמקדת בהשקעות בנדל"ן מניב – בעיקר משרדים, הייטק, תעשייה, לוגיסטיקה ומסחר. עיקר פעילותה בישראל, עם נוכחות באנגליה (ארבעה נכסים) ובקפריסין (קניון מסחרי). ברבעון השני של 2025, דיווחה דורסל על רווח נקי חצי שנתי של כ-23.4 מיליון ש"ח, גידול של כ-19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, על רקע הכנסות מדמי שכירות ומכירת חשמל בסך 43.3 מיליון ש"ח. כחברה קטנה, היא נהנית מגמישות, יחד עם מבנה האשראי השמרני והפורטפוליו המגוון הופכים אותה למעניינת למשקיעים המחפשים תשואה יציבה ואיכות.
סך שווי הנכסים בפועל של דורסל הוא כ 1 מיליארד ש"ח. בישראל, שמהווה את עמוד השדרה של הפעילות (כ-43 מיליון ש"ח הכנסות מדמי שכירות ומכירת חשמל בחצי השנה), מחזיקה דורסל במבנים כמו מתחם אשדוד בונדד (שעלה בערכו בכ-3.9 מיליון ש"ח בחציון), נכס ביבנה, בית אומגה בטירת הכרמל (שמושכר בעיקר לסלקום) ומבנים נוספים וחשובים ביקנעם (כמו מבנה א' במדע 2 ומבנה ב' במדע 6). שוויי הנכסים הישראליים עומדים על כ-800 מיליון ש"ח, עם NOI משוער של כ-60 מיליון ש"ח בשנה(חלק החברה). אחוזי התפוסה גבוהים – למשל, בבית אומגה, חוזה השכירות עם סלקום מחודש ל-5 שנים (עם אופציה ל-5 נוספות), צפוי להניב כ-5 מיליון ש"ח בשנה מדמי שכירות, בתוספת 5 מיליון ש"ח ממכירת חשמל לחוות שרתים. זה מייצר NOI יציב, עם פוטנציאל גידול של 3.5 מיליון ש"ח נוספים משטחים שיפונו ויושכרו מחדש החל מ-2026.
באנגליה, דורסל מחזיקה בארבעה נכסי משרדים: Enterprise, Nexus, Newcastle ועוד (שוויים כ-178 מיליון ש"ח). כל נכס מושכר לשוכר יחיד, מה שמבטיח יציבות אבל גם רגישות להתחדשות חוזים. ההכנסות כאן עמדו על כ-15 מ שח בשנה, עם NOI של כ-13 מיליון ש"ח בשנה. עם זאת, הרבעון כלל הפסד משערוך שלילי של 5.8 מיליון ש"ח בשני נכסים (Enterprise ו-Newcastle), מה שמעיד על לחץ בשוק המשרדים הבריטי עקב עליית ריביות (ריבית בנק אנגליה ירדה ל-4%, אבל האינפלציה ב-3.6%). אחוזי התפוסה גבוהים, קרוב ל-100%, אבל השוויים נמוכים יחסית – כ-17% מסך הנכסים – והם חשופים לתנודות מט"ח (ליש"ט).
בקפריסין, דרך השקעה של 41.5% בקניון MY MALL Limassol חלקה שוויו כ 250 מיליון שח עם NOI של 16 מ שח בשנה. התפוסה כאן מרשימה – 98-99% – והקניון, שנרכש ב-2022, ממשיך במגמת שיפור מחירים. הרחבה נוכחית של 1,500 מ"ר (מושכרת ל-ZARA בחוזה ארוך טווח) צפויה להגביר את ה-NOI, עם חוזים צמודים לאינפלציה (בקפריסין, אינפלציה נמוכה יחסית). חלקה של דורסל ברווחים כאן עמד על 4 מיליון ש"ח נטו ממס. כיום הקניון בהרחבה משמעותית שצפויה להעלות את השווי ככל שתסתיים והמבנה יאוכלס.
ומה לגבי החוב? סך החוב הפיננסי נטו עומד על כ-497 מיליון ש"ח, עם ריבית ממוצעת של 5.2% , אך ירדה ל-4.9% ליום הדוח עקב מחזור חלקו ביורו בגלל ירידת הריבית באירופה. זה כולל אג"ח סדרה ד' (120 מיליון ש"ח, ריבית 2.41%) והלוואות בנקאיות (כאשר ה LTV נמוך – כ-44% , מה שמעיד על שמרנות, עם שני נכסים לא משועבדים בשווי 218 מיליון ש"ח. אין חשיפה למדד וה-FFO (תזרים מפעילות מותאם) עומד על 40 מיליון ש"ח – גידול של 24% אשתקד.
נשמע שמרני, אז איפה תהיה הצמיחה? דווקא מה שמעניין זה שיש כאן צמיחה אורגנית יציבה, לא ספקולטיבית. בישראל, גידול בדמי שכירות (צמודים לאינפלציה של 3.1%) צפוי להוסיף כ-700 אלף ש"ח לשנה לכל אחוז עלייה, עם פוטנציאל משטחים פנויים כמו 4,000 מ"ר בבית אומגה. בקפריסין, ההרחבה תגדיל NOI בכ-10-15% תוך שנה, והקניון כבר מוכיח חוסן. אישית נסעתי לקפריסין לאות את הקניון והסביבה שלו, הצמודה לקזינו הגדול במזרח התיכון ושנראה מצוין.
באנגליה, אם הריביות ימשיכו לרדת, שערוכים חיוביים יחזרו. בסך הכל, עם NOI מאוחד של כ 60 מיליון שח בשנה ותפוסה גבוהה, הצמיחה תגיע מגידול אורגני (2-3% שנתי מדמי שכירות), הרחבות קטנות והזדמנויות רכישה (יש מזומנים של 35 מיליון ש"ח). כחברה קטנה, היא יכולה לנצל נישות כמו מכירת חשמל (5 מיליון ש"ח שנתיים).
מעבר לזה, המכירה של סינאל תשאיר פוקוס על דורסל וגבי בוגנים הוא איש עסקים ותיק וממולח שיידע להפיק מהחברה את המקסימום.
בהשכלתו בוגר כלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן וניתוח מערכות מידע מהטכניון.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
