ההאטה בשוק המשכנתאות בארה"ב, בעקבות עליית הריביות והאינפלציה יצרה תמונה כלכלית מאתגרת, אך לצד האתגרים, עולות גם הזדמנויות חדשות. בעוד שמכירות הבתים הקיימים ירדו לשפל היסטורי, שוק ה-HELOC (קווי אשראי מבוססי דיור), או מה שמכירים בישראל כהלוואות לכל מטרה כנגד נכס, מתפתח כחלופה אטרקטיבית עבור בעלי בתים וצרכנים. שוק הדיור האמריקאי עובר שינוי עמוק, שמוביל לצמיחה גמישה אך מחייבת זהירות פיננסית נבונה.
האטה בשוק המשכנתאות, אך צמיחה בהלוואות לכל מטרה
הנתונים מצביעים על האטה דרמטית בשוק המשכנתאות בארה"ב. יתרות המשכנתאות, שהגיעו לשיא של 12.6 טריליון דולר, צמחו בקצב איטי ביותר – רק 0.1% ברבעון הרביעי של 2024.
זהו זינוק מזערי בהשוואה לשוק שהיה רגיל לראות צמיחה של 10% בשנים עברו. רבים מעדיפים להימנע מלקיחת משכנתאות נוספות עקב הריביות הגבוהות, שהפכו את רכישת הנכס לנטל כלכלי כבד מדי עבורם.
עם זאת, הפדרל ריזרב יצטרך להמשיך ולהוריד עוד את הריבית, בלחץ ההאטה הכלכלית המסתמנת, על פי מחירי המניות בוול סטריט והתיקון האחרון בשווקים.
איך שוק ההלוואות לכל מטרה בארה"ב צפוי לפתור את האתגרים בשוק הדיור?
קווי אשראי מבוססי דיור (HELOC) הם סוג של הלוואה המאפשרת לבעלי בתים ללוות כסף כנגד ההון העצמי המושקע בנכס. המוצר הפך לפופולרי במיוחד בשוק האשראי בארה"ב, במיוחד בשנים האחרונות, לאור הריביות הגבוהות והאתגרים הכלכליים.
איך זה עובד?
ה-HELOC מתפקד כמו מסגרת אשראי מתחדשת:
הבנק מאשר מסגרת אשראי לפי אחוז מסוים מההון העצמי בנכס (בדרך כלל עד 75-80%).
הלווה יכול למשוך כסף לפי הצורך עד תקרת המסגרת שאושרה, ולשלם ריבית רק על הסכום שנמשך בפועל.
יש תקופת משיכה (בדרך כלל 5–10 שנים), שבה אפשר לקחת כסף ולשלם רק ריבית. לאחר מכן, מתחילה תקופת ההחזר, שבה על הלווה להחזיר את הקרן והריבית.
האפיק הזה, שמאפשר לבעלי בתים להשתמש בהון שהשקיעו בנכסיהם, נהפך לאלטרנטיבה מימון אטרקטיבית במיוחד בתקופה של ריביות גבוהות. בעלי בתים שמבקשים לממן שיפוצים, חובות קודמים או השקעות נוספות, מוצאים במוצר זה פתרון גמיש יותר בהשוואה למיחזור משכנתא.
ה-HELOC מציע מסגרת אשראי שניתן למשוך ממנה לפי הצורך – בניגוד למחזור משכנתא שבו כל הסכום חייב להיות מוגמר. עם זאת, יש לזכור כי כל הלוואה שנלקחת כנגד הנכס היא סכנה פוטנציאלית. שוק ה-HELOC ידרוש מהמשקיעים לא רק יכולת ניהול פיננסי חכמה, אלא גם מודעות לסיכונים, בראשם הסיכון לאובדן הנכס במקרה של כשלון בהחזר ההלוואה. בשנת 2024, יתרות ה-HELOC עלו ב-2.3% ברבעון הרביעי, עם גידול של 10% בהשוואה לשנה שעברה – ובסך הכל עלו ב-25% מאז השפל ברבעון הראשון של 2022.
הריביות הגבוהות משפיעות ישירות על יכולת ההחזר של הרוכשים. הביקוש לשכירות בארה"ב מתחזק, ומחירי השכירות עולים. יותר ויותר אנשים בוחרים לשכור דירות, וזאת בשל פערי מחירים משמעותיים בין רכישת דירה לבין השכירות.
למרות כל האתגרים, תמריצים בשוק כמו הנחות במחירים ו-HELOCs הופכים את השוק לנזיל יותר, מה שמאפשר למשקיעים ולבעלי בתים לקבל הכנסה שוטפת גבוהה יותר ובכך לעמוד בקלות רבה יותר בהחזר החודשי כנגד ההלוואה.
איך ייראה שוק הדיור האמריקאי קדימה?
בטווח הקצר הריבית תמשיך להיות גבוהה והביקושים לרכישת בתים יהיו חלשים יותר. בטווח הבינוני-ארוך, הבנק המרכזי האמריקאי יצטרך להוריד את הריבית בעקבות ההאטה בכלכלה האמריקאית, ריביות המשכנתאות יירדו בהדרגה והקונים יחזרו לשוק הדיור. במצב הזה העלייה בביקושים לשכירות תעצר ומחירי השכירות יתייצבו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
