חוק הרווחים הכלואים עבר בכנסת בסוף דצמבר 2024 עם מעט מאוד התנגדויות של הציבור ובאופן יחסי עם מיעוט של מחאות ושקט תקשורתי. אחרי הכל, הנרטיב שעלה כמעט בכל מקום הוא שאלה חברות של עשירים פריווילגים ולא עסקים קטנים המעוניינים לצמוח ומחפשים דרכים לגיטימיות להחנות רווחים כדי לצבור הון. דבר אחד בטוח, אותם בעלי חברות שיצטרכו למשוך דיבידנדים גבוהים ויתמודדו עם מיסוי גבוה, יבקשו להשקיע את הכסף שלהם באפיק שיצר בשנים האחרונות צבירת הון משמעותית והוא נדל"ן למגורים. זרם הדיבידנדים כבר בסוף 2024 כדי להתכונן להשפעת החוק, היה גבוה במיוחד.
בסוף שנת 2024, לקראת כניסתו לתוקף של "חוק הרווחים הכלואים", אשר הולך למסות בעלי חברות באופן של שני עקרונות מיסוי, האחד הוא, "קנס" קבוע כל שנה על כלל הרווחים הצבורים שלא חולקו בחברה, וזאת על מנת לגרום לבעלי מניות לחלק דיבידנדים, והשני הוא, החוק קובע כי חברת מעטים שרווחית מעל 25%, הרי שבעלי מניותיה ייאלצו לשלם על החלק שמעל 25% מס שולי מלא ובכך למשוך את הכספים לכיסם הפרטי. חברות רבות בישראל מיהרו לנצל את ההזדמנות לחלק דיבידנדים לפני השינויים במיסוי. נתוני רשות המסים מראים כי במהלך נובמבר 2024 נרשמה עלייה דרמטית בחלוקת הדיבידנדים, שהגיעה להיקף של כ-1.7 מיליארד שקל – כמעט פי שניים מהממוצע החודשי הרגיל. נתון זה משקף את הלחץ של חברות רבות לחלק רווחים עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק החדש.
הכספים הללו כוללים גם חברות קטנות של עשרות עובדים ולעתים עובדים בודדים. אותם כספים חונים עכשיו בחשבונות העו"ש באופן זמני, ובעליהם חושבים היכן יוכלו להשקיע אותם בצורה נבונה. האפשרות שעולה אצל מרביתם היא שוק הנדל"ן בישראל, שמאפשר למשל בעת רכישה של דירה יחידה או דירה חליפית, אפשרות להגנה ממיסוי עתידי. למשל, על דירה יחידה לא תשלמו מס רווח הון בעת מימוש, בתנאי שהחזקתם אותה לפחות 18 חודשים מיום הכניסה. בעלי חברות שיש להם דירה יחידה וירכשו דירה חליפית חדשה למשל, יוכלו להחזיק בדירה הראשונה שלהם ולמכור אותה עם קבלת המפתח לדירה ובכך הם מחזיקים בשתי דירות לאורך תקופה ולא משלמים מס שבח ולא רכישה.
אם נשווה את שוק הנדל"ן הישראלי לשוק ההון, אז בשוק ההון יש מיסוי של 25% על רווחים ובכך הוא נחשב בעיני בעלי החברות שכבר ניכוו משינוי המס למקום פחות אטרקטיבי.
תמריץ נמוך להקמת חברות בע"מ יגדיל את הביקושים לשוק הנדל"ן
ההשפעה הראשונה היא עצירת תכנון המס הקלאסי של עוסקים מורשים רבים כל שנה, שעם הגידול בפעילות ובמחזורים, קיבלו ייעוץ של רואה חשבון כי כדאי להם להפוך לחברות בע"מ. בכך הם היו מפחיתים את גובה המס ששילמו על הרווחים ממדרגת המס השולית הגבוהה ביותר של 50% החל מרווח שנתי של 721 אלף שקל. במקום מס כה גבוה הם היו משלמים כחברה מס חברות של 23% בלבד ואת הרווחים הצבורים שלא חולקו היו משאירים בחברה להשקעות נוספות. כעת, הרבה פחות עוסקים מורשים יהפכו לחברות בע"מ בגלל אותם שינויי מיסוי, הם יבחרו להישאר כעוסקים מורשים והכספים שישארו בחשבונם הפרטי. התוצאה היא שאחת הבחירות שלהם תהיה השקעה בדירת מגורים, בין אם היא דירה ראשונה או שנייה.
לא די בכך, החוק מייצר תמריץ גדול לבעלי חברות למשוך כספים משמעותיים, דווקא בשנת המס הנוכחית. במסגרת ההטבה, פירוק חברה לא ייחשב באופן מלא כ"אירוע מס", והמס על הדיבידנד יחושב על פי שווי הנכסים של חברה בעת רכישתם, ולא על פי ערכם הנוכחי. כאן טמונה הטבת מס משמעותית. כמו כן, מס הרכישה על נכסי נדל"ן שנרכשו על ידי החברה יעמוד על 0.5% בלבד במקום 6%. באמצעות הצעד הזה מקווים במשרד האוצר להכניס כמה מיליארדי שקלים, אך הם לא לקחו בחשבון שהכספים שיוצאים מהחברות יזרמו, לפחות בחלקם, ברמת וודאות גבוהה ישירות אל שוק הנדל"ן ויתרמו לעליות מחירים.
הנדל"ן המסחרי עתיד להיפגע
חברות רבות צברו עם השנים נכסים כמו נדל"ן מסחרי, חנויות ומרכזים מסחריים. החלוקה המוגברת של דיבידנדים וקנסות על הרווחים הצבורים שלא חולקו עד כה בקרב החברות במסגרת חוק ההתייעלות החדש, תביא חברות למכור נכסים מסחריים כדי להנזיל את עצמם ולאפשר את אותם החלוקות ובכדי להמנע מקנסות. התוצאה תהיה היצע גדול של נדל"ן מסחרי שבשנתיים האחרונות גם ככה נמצא במצב של עודף היצע.
כאמור, בגלל ההטבות שיש בחלוקת רווחים ופירוק חברות בשנת 2025, הצפי הוא להיצע גדול של נכסים מסחריים שילחץ את המחירים מטה. האוצר אולי ירוויח בדיבידנדים, אך רווחי ההון כתוצאה ממכירת נכסים מסחריים ירדו. לא בטוח שבאוצר תכננו, או חשבו להביא ללחץ מחירים בשוק הנדל"ן המסחרי, אבל זו אחת התוצאות של חוק הרווחים הכלואים. מצד שני, זו תהיה הזדמנות עבור מי שמחפשים נכסי נדל"ן מסחריים לרכישה עצמית.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
