שוק הנדל"ן הישראלי עבר טלטלות דרמטיות מאז 2018, עם עליות מחירים חדות, רפורמות ממשלתיות, שינויים במדיניות המוניטרית של בנק ישראל והשפעות מאקרו-כלכליות שהביאו לתמורות משמעותיות. אם בעבר רוכשי הדירות היו מתמקדים בשיפור תנאי המשכנתאות, חיפוש אחר דירות במחירים נוחים וניצול הטבות ממשלתיות, הרי שבשנים האחרונות התמונה השתנתה באופן קיצוני.
בשנת 2018, מחיר ממוצע לדירה בתל אביב עמד על כ-2.2 מיליון שקל, בחיפה כ-1.1 מיליון שקל, ובבאר שבע ניתן היה למצוא דירות במחירים של 800-900 אלף שקל. נכון ל-2024, המחירים כמעט הוכפלו באזורים רבים. דירה בתל אביב עולה כיום כ-4 מיליון שקל בממוצע, בחיפה כ-2 מיליון שקל ובבאר שבע המחירים עברו את רף ה-1.5 מיליון שקל. עליית מחירים זו, לצד העלאת הריבית על המשכנתאות והתגברות חוסר הוודאות הכלכלית, הובילו את שוק הדיור להיכנס למצב שבו רוכשים מתקשים למצוא פתרונות מימון שיאפשרו להם להיכנס לשוק.
לשם ההשוואה, באותו פרק זמן – בין 2018 ל-2024 – מדד ה-S&P 500 עלה בקצת יותר מ-100%, דבר שמדגיש את הפער בין התשואה על ההון בשוק ההון לבין העלייה במחירי הדיור.
במשך שנים, כשהריביות היו נמוכות – המתמטיקה עבדה.
רכישת דירה נחשבה להשקעה לוגית ומשתלמת: האתגר העיקרי היה להשיג הון עצמי ראשוני, ולאחר מכן לקחת משכנתה בתנאים נוחים שהפכו את ההחזר החודשי לסביר ואף משתלם. במקרים רבים, תשלומי השכירות שקיבלו המשקיעים כיסו את מרבית תשלומי המשכנתה, ולעיתים אף הותירו עודף קטן. כך נוצר מצב שבו "הדירה משלמת את עצמה", והמשקיעים נהנו מהכנסה שוטפת, צמיחה בערך הנכס, ולעיתים גם ממינוף לרכישת נכסים נוספים. השילוב בין ריביות נמוכות, עליית ערך מתמשכת, וביקוש קשיח לדיור הפך את המודל להשקעה כמעט בטוחה – אך תנאים אלה השתנו מן הקצה אל הקצה.
קנייה, השבחה, מכירה
בשנים 2018-2022, משקיעי הנדל"ן הובילו את אחת התקופות הרווחיות ביותר בשוק הדירות בישראל, תוך ניצול אסטרטגיית קנייה, השבחה ומכירה הנקראת גם ״פליפ״. המודל היה פשוט – רכישת דירות ישנות במחירים נמוכים, ביצוע שיפוץ משמעותי לצורך העלאת ערכן, ומכירתן בתוך מספר שנים ברווח נאה. לדוגמה, דירת 3 חדרים ישנה בראשון לציון או בחולון, שנרכשה ב-2018 במחיר של כ-1.3 מיליון שקל, עברה שדרוג שכלל חידוש מטבח, החלפת ריצוף, צביעה כללית, שיפור חדרי הרחצה והוספת אלמנטים מודרניים, בעלות של כ-200 אלף שקל. בשנת 2021 אותה דירה נמכרה בכ-1.85-1.9 מיליון שקל – תשואה של כ-40% בתוך שלוש שנים.
המתמטיקה כבר לא עובדת…
הצלחת המודל נשענה על תנאים פיננסיים שאינם קיימים עוד. בשנים ההן, הריבית על המשכנתאות הייתה אפסית כמעט, מה שאפשר לרוכשים ולמשקיעים לקחת הלוואות גדולות בריבית נמוכה ולהשתמש במינוף חכם כדי להשיג תשואות גבוהות. בנוסף, הביקוש הגובר לדירות, לצד מחסור בפרויקטים חדשים, הוביל לעליות מחירים חדות שהיטיבו עם המשקיעים. גורמים נוספים כמו שיפור תשתיות תחבורה, גידול באוכלוסייה והיצע נמוך של דירות חדשות דחפו את המחירים מעלה, וסיפקו למשקיעים תחושת ביטחון שהערך רק יעלה.
מה השתנה?
הבעיה היא שהיום, בעקבות הזינוק במחירי הדירות, עלויות המימון והריבית שגדלה פי כמה, הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה הצטמצם משמעותית. בעוד שב-2018 משקיעים יכלו להשיג נכס ב-1.3 מיליון שקל ולמכור אותו לאחר שלוש שנים ב-1.8-1.9 מיליון שקל, כיום דירות באותם אזורים מתחילות ב-2-2.5 מיליון שקל, והשיפוץ יקר יותר בשל עליית מחירי חומרי הבנייה והעבודה. במקביל, הריבית הגבוהה מגדילה את עלויות המימון, והיכולת של המשקיעים להחזיק בנכס לאורך זמן ולחכות לעליית ערך פוחתת. כתוצאה מכך, המשקיעים והרוכשים הפרטיים חושבים פעמיים לפני שהם נכנסים לעסקאות.
אחד הגורמים המרכזיים שהשפיעו על השוק הוא הזינוק בהחזרים החודשיים על המשכנתאות. בגרף הבא ניתן לראות את השינוי בגובה ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא לדירה בישראל בעשור האחרון הממחיש את העלייה הדרמטית מאז 2021. לאחר תקופה יציבה יחסית, ניתן לראות כי מתחילת 2022, עם עליית הריבית במשק, ההחזרים החודשיים החלו לעלות בחדות, כשהם מזנקים לשיאים חדשים ב-2023 ו-2024. כדי להתגבר על המשבר שנוצר, הקבלנים נדרשו לפתרון יצירתי שיגדיל את המכירות – וכך נולד מודל הלוואות הקבלן, שמציע לרוכשים אפשרות לרכוש דירה בהון עצמי נמוך ולדחות את מרבית התשלום למועד האכלוס.
6 צפייה בגלריה
שיעור השינוי בהחזרי המשכנתא החודשיים בעשור האחרון בישראל
(מקור: מכון אלרוב – אוניברסיטת ת"א)
הלוואות הקבלן – הפתרון שמניע את השוק מחדש
הלוואות הקבלן הפכו בשנתיים האחרונות לכלי המרכזי של הקבלנים להניע מכירות. מדובר בהלוואות "בלון" שהרוכש מקבל מבנק המלווה את הפרויקט, כאשר הקבלן מסבסד את הריבית ואת עלויות המימון, והרוכש משלם סכום ראשוני נמוך במיוחד – לרוב 10%-20% ממחיר הדירה – ואת יתרת התשלום דוחה למועד האכלוס.
לדוגמה, נניח שרוכש מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרויקט בתל אביב שמחירה 3 מיליון שקל. במקום לשלם הון עצמי של 750 אלף שקל כדי לקבל משכנתא (25% הון עצמי שנדרש ברוב הבנקים), הוא משלם רק 300 אלף שקל במסגרת מבצע "10-90" או 600 אלף במסגרת מודל "20-80". את יתרת 2.4-2.7 מיליון השקלים הוא אינו משלם כעת, אלא רק כאשר הבניין יאוכלס בעוד שלוש או ארבע שנים. בתקופה זו, הקבלן הוא זה שסופג את הריבית על ההלוואה, והרוכש לא משלם החזרים חודשיים – מה שמעניק לו גמישות כלכלית.
בפועל, המשמעות היא שרוכש יכול להיכנס לעסקה מבלי להחזיק בהון עצמי גבוה, וללא החזרי משכנתא כבדים בשנים הראשונות. עם זאת, כשהדירה תתאכלס, הוא יצטרך לשלם את היתרה – לרוב על ידי נטילת משכנתא רגילה. וכאן טמון הסיכון: אם הריבית תישאר גבוהה, הרוכש עלול למצוא את עצמו עם החזרי משכנתא גבוהים בהרבה ממה שציפה.
בנוסף לריבית הגבוהה, חלק גדול מהרוכשים הם כאלה שיודעים כבר היום שאין להם כושר החזר גבוה. הם נכנסים לעסקה בתקווה שבעתיד יהיה להם יותר כסף: בונוס בעבודה, עליית שכר, רווחים מהשקעות או עזרה מהמשפחה. בפועל, הם מהמרים על העתיד הכלכלי שלהם. ואם התרחישים האלו לא יתממשו – ההחזר החודשי לאחר האכלוס עלול להיות כבד הרבה יותר מכפי שהם יכולים לשאת. זו לא רק בעיה של ריבית גבוהה – זו בעיה של תכנון פיננסי לקוי מראש.
תמרור אזהרה נוסף שרבים מהרוכשים נוטים להתעלם ממנו הוא העלייה החדה בתשומות הבנייה. חשוב להבין: כאשר הקבלן מעניק לרוכש מחיר רכישה "סגור", בפועל הוא שומר לעצמו את הזכות לגלגל חלק מעליות המחירים בהמשך הדרך – בעיקר כאשר מדובר בפרויקטים "על הנייר" הנבנים לאורך מספר שנים. מדד תשומות הבנייה למגורים – שמודד את עלות חומרי הגלם, שכר העבודה ושאר מרכיבי הבנייה – עלה במרץ 2025 ב־0.4%, ובסך הכול זינק מתחילת השנה ב־3.4%, וב־12 החודשים האחרונים ב־6.0%.
המשמעות בפועל: על דירה בשווי 3 מיליון שקל, התייקרות של 6% במדד יכולה לייקר את עלותה בכ־180 אלף שקל – תוספת שצפויה ליפול על הרוכש במעמד התשלום הסופי או לייקר את המשכנתא שייקח.
במילים אחרות, גם אם הרוכש בנה לעצמו תזרים מזומנים בהתבסס על מחיר רכישה שנראה "סגור", בפועל הוא עלול להיתקל במציאות יקרה הרבה יותר – שילוב של ריבית גבוהה, תכנון פיננסי לא מספק ועליית מדד תשומות הבנייה. שלושת הגורמים האלו יחד עלולים להפוך את העסקה שדמתה להזדמנות – לנטל כלכלי כבד שיתפוס את הרוכש לא מוכן.
רק שתבינו, כ-50% מהפרויקטים החדשים שנמכרו בשנת 2024 כללו מודלים של 90/10 ו-80/20, וזאת בהשוואה לכ-30%-35% בלבד בשנת 2023. הנתון הזה מדגים את העלייה הדרמטית בביקוש למימון מסוג זה ואת ההתאמה של הקבלנים לתנאי השוק המשתנים. זוגות צעירים בגילאי 25-35 מהווים את עיקר הלווים, עם כ-58% מכלל נוטלי ההלוואות הקבלניות, כאשר רבים מהם נאלצים להתמודד עם יחס חוב להכנסה של 30%-40% – נתון שמצביע על סיכון פוטנציאלי גבוה במקרה של עלייה בריבית או ירידה בהכנסות.
יחס זה מכונה גם PTI – ראשי תיבות של Payment to Income, ומתייחס לשיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה החודשית של הלווה. לדוגמה, זוג שמכניס 20,000 ש"ח נטו בחודש ומשלם החזר חודשי של 7,000 ש"ח נמצא ב-PTI של 35%. יחס כזה עשוי להקשות על התנהלות כלכלית שוטפת ולהגדיל את הסיכון לחדלות פירעון בתקופות של חוסר ודאות כלכלית.
על פי בנק ישראל, יחס PTI שעולה על 40% נחשב לרמה מסוכנת, המעידה על סיכון מוגבר של חדלות פירעון. לשם השוואה, עד לשנת 2021, הרוב המוחלט של הלווים עמדו על PTI ממוצע של 25%–30% בלבד. כיום, בעקבות עליית הריבית וההחזר החודשי, PTI ממוצע במשכנתאות חדשות חוצה לעיתים את רף ה־35% ואף מתקרב ל־40% בקרב זוגות צעירים – דבר שמעיד על שחיקה מתמשכת ביכולת ההחזר של משקי הבית.
וכאן בדיוק טמונה הבעיה – הרבה מאוד אנשים לא עצרו לחשוב על היום שאחרי.
זוג צעיר שמכניס יחד 20 אלף ש"ח נטו בחודש, עלול למצוא את עצמו משלם בעוד שנתיים החזר משכנתא של 11 או אפילו 12 אלף ש"ח בחודש – כמעט שני שלישים מההכנסה שלהם. תעצרו רגע ותשאלו את עצמכם – זה הגיוני?
הרי זה עוד לפני תשלומי גן, אוכל, רכב, חשמל, ובכלל – לחיות.
האבסורד - נפח ההלוואות הללו הגיע לשיאים חסרי תקדים! במאי 2024 היקף הלוואות הקבלן עמד על 1.3 מיליארד שקל – שיא כל הזמנים, כאשר רק בדצמבר 2023 המספר עמד על כ-1 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של כ-70% מתחילת השנה, עם שיא נוסף של 1.321 מיליארד שקל ביוני, המהווים כ-17% מכלל המשכנתאות שנלקחו באותו חודש. מגמה זו מצביעה על כך שהלוואות הקבלן הופכות למרכיב משמעותי ביותר במימון רכישת דירות חדשות, בעוד שוק דירות יד שנייה ממשיך לדשדש. ליאת דנינו, המכהנת כמשנה למנכ"ל וסמנכ"לית שיווק בחברת "אלמוגים החזקות" (חברה ציבורית), מסבירה כי "שוק דירות יד שנייה מת. אין קונים, אין מוכרים, והשוק תקוע. הרוכשים מעדיפים להיכנס לפרויקטים חדשים עם תנאי מימון נוחים, במקום לשלם מראש על דירה יד שנייה ולשאת בעלויות משכנתא גבוהות כבר מהיום הראשון".
לדברי גורמים בשוק, הלוואות הקבלן אחראיות באופן ישיר לעלייה במספר העסקאות בדירות חדשות, בזמן ששוק דירות יד שנייה חווה ירידה חדה. כך, שבעוד בתקופה שבין ינואר למאי 2024 נמכרו כ-25,000 דירות חדשות, נתון המשקף עלייה של כ-18% בהשוואה לאותה תקופה אשתקד, בשוק הדירות מיד שנייה נרשמה ירידה של כ-22% במספר העסקאות. מגמה זו מתחדדת במיוחד בערים שבהן קיים מלאי משמעותי של פרויקטים חדשים, כמו ראשון לציון, רמת גן ובאר יעקב, שם למעלה מ-60% מהעסקאות בחודשים האחרונים התבצעו במסגרת מבצעי הלוואות קבלן.
אנשים רבים שנכנסו לעסקאות נדל"ן בשנה-שנתיים האחרונות עשו זאת מתוך תפיסה ש"הכול יסתדר", שהריבית תרד, או שהם ימכרו את הדירה ברווח לפני שיגיע מועד התשלום. בפועל, זה לא קורה – הריבית לא יורדת בקצב שציפו, הקונים החדשים לא מצליחים לקבל מימון באותם תנאים, ומה שרבים לא לוקחים בחשבון – השוק צפוי להתמלא בעשרות אלפי דירות שיימסרו בפרויקטים של 10/90 ו־20/80. כשהכול יתאכלס בבת אחת, תיווצר תחרות עצומה בין מוכרים, שתפעיל לחץ משמעותי כלפי מטה על המחירים – מה שיקשה עוד יותר על מי שחשב למכור את הדירה ולצאת ברווח. כמו שאתם יכולים לראות בתמונה, כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה (לא נראה שהגרף במגמת ירידה…).
ואם אתם עדיין לא מבינים את גודל הסיכון – תחזיקו חזק: לפי נתונים רשמיים של משרד האוצר,
55% מהדירות החדשות שנמכרו באזור השרון בפברואר כללו הטבות מימון, במרכז – 40%, ובאופקים – 60%.
ברוב המקרים, הרוכשים שילמו לא יותר מ-15% ממחיר הדירה בעת החתימה.
ומה לגבי ההכנסות של אותם רוכשים? שכר ממוצע למשק בית (כן, למשק בית) שרכש דירה ראשונה עם הטבת מימון עמד על 13.5 אלף ש"ח ברוטו בלבד – והשכר החציוני אפילו נמוך יותר: 12.1 אלף ש"ח ברוטו.
אז איך בדיוק הם יעמדו בעוד שנתיים במשכנתא של 10–12 אלף ש"ח בחודש?
הסיטואציה הזו יוצרת לנו מציאות מסוכנת – שבה הרבה משפחות צעירות עלולות למצוא את עצמן בעוד שנתיים בלי אפשרות לשלם, בלי אפשרות למכור, ובלי אוויר לנשימה כלכלית.
למה המצב אצלנו שונה ממשבר הסאב פריים של 2008?
למרות הסיכונים הגוברים בשוק הדיור, חשוב להבין – ישראל לא עומדת על סף משבר נדל"ן נוסח משבר הסאב־פריים של 2008 בארה״ב. הסיבה המרכזית לכך נעוצה באופי ההלוואות והרגולציה הבנקאית המקומית. בעוד שבארה"ב ניתנו הלוואות נון־ריקורס (Non-Recourse) שבהן הלווה יכול פשוט להחזיר את הנכס ולהשתחרר מהחוב, בישראל מרבית ההלוואות הן הלוואות ריקורס (Recourse) – כלומר, גם אם שווי הנכס יורד, הלווה מחויב להחזיר את יתרת החוב לבנק. בנוסף, הבנקים בישראל נוקטים במדיניות שמרנית יותר, עם חיתום קפדני, דרישת הון עצמי גבוהה יותר ואחריות אישית רחבה של הלווים. במילים אחרות – לא ניתן פשוט להחזיר את המפתחות ולהיעלם. המנגנונים האלה מגבילים את הפוטנציאל לקריסות מערכתיות כמו שראינו בארה״ב, גם כאשר שוק הדיור נמצא בלחץ גובר. זה לא אומר שאין סיכונים – אבל זה כן אומר שהמערכת הפיננסית בנויה אחרת, ומוגנת טוב יותר מקריסה רב־מערכתית.
מבחינת נתונים, בינואר 2025, תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות הסתכם ב-3.5 מיליארד ש"ח בלבד, זאת לעומת תזרים פוטנציאלי של 6.3 מיליארד ש"ח, מה שמשקף ירידה ריאלית של 31% בהשוואה לינואר 2024. מדובר בירידה חדה במיוחד של 78% בהשוואה לרמה החריגה שנרשמה בחודש דצמבר שקדם לכך, אשר הושפעה מהקדמת תשלומים טרם העלאת המע"מ. למעשה, לראשונה מאז אפריל 2023, תזרים המזומנים של הקבלנים לאחר ניכוי תשומות הפך לשלילי, מה שממחיש את הלחץ התזרימי הגובר עליהם. ואיך לא, מבצעי המימון שהציעו הקבלנים, הכוללים בין היתר הלוואות בלון והטבות תשלום לרוכשים, תרמו לירידה הזו.
מבחינת הרכב העסקאות, נרשמה ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו "על הנייר", אך עדיין מדובר ברמה גבוהה – 67% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בינואר נרכשו ללא מסירה מיידית, נתון הדומה לזה שנרשם בחודש דצמבר. גידול זה עשוי להיות מוסבר בחלקו על ידי מבצעי המימון של הקבלנים, אשר אפשרו לרוכשים לדחות חלק משמעותי מהתשלומים למועד המסירה. בנוסף, באזורי חדרה ותל אביב נרשמה רמה גבוהה של עסקאות עם הטבות מימון – בחדרה מחצית מהעסקאות כללו הטבות כאלה, ואילו בתל אביב כ-25% מהעסקאות קיבלו מימון מיוחד. מגמה זו מצביעה על המשך מגבלות האשראי של רוכשי הדירות והצורך הגובר במימון חוץ-בנקאי.
בתמונה הבאה ניתן לראות כיצד מרווח הריבית המשוקלל על משכנתאות חדשות הצטמצם משמעותית, במיוחד מאז ספטמבר 2022, והגיע לשפל של כ-0.5% בלבד באוקטובר 2024.
כאמור מרווח הריבית הוא ההפרש בין הריבית שהבנקים גובים על משכנתאות לבין הריבית שהם משלמים על מקורות המימון שלהם, כשהוא מחושב לפי היקפי ההלוואות שניתנו בכל מסלול. מרווח גבוה מעיד על רווחיות גבוהה לבנקים, בעוד שמרווח נמוך מצביע על תחרות מוגברת או סיכון גבוה יותר שהבנקים לוקחים על עצמם.
הירידה החדה במרווח מצביעה על כך שהבנקים ממשיכים להזרים מימון לשוק הדיור ברווחיות
נמוכה, בעיקר דרך מסלולים מסוכנים כמו הלוואות 10/90 ללא חיתום קפדני.
מגמה זו תרמה לזינוק חסר תקדים בהלוואות הקבלן ולניפוח עסקאות במימון אגרסיבי, תוך דחיית סיכון לתקופת האכלוס. בנק ישראל כבר החל להטיל מגבלות כדי לצנן את השוק, אך אם ההגבלות יחמירו, הבנקים עשויים להוריד משמעותית את קצב האשראי לדיור – מה שעלול להוביל להאטה חדה בענף.
מדוע הקבלנים מציעים תנאי מימון כה אגרסיביים?
הסיבה המרכזית לכך שהקבלנים מציעים הלוואות קבלן במודל של 20%-80% היא הרצון להבטיח מכירות בפרויקטים החדשים. כיום, ללא ההטבות הללו, שיעור המכירות בפרויקטים החדשים היה נמוך משמעותית. עבור הקבלנים, למכור דירה גם בהנחה מסוימת או בסבסוד הריבית עדיף על פני לשבת על מלאי דירות שלא נמכרות, דבר שיגרור עלויות ריבית גבוהות יותר על הקרקעות והלוואות המימון שלהם.
חשוב להבין: ירידת מחירים בשוק הנדל"ן לא תמיד מתבטאת במחיר הנקוב של הדירה. רבים מהקבלנים בוחרים לא להוריד את המחיר הרשמי, אלא להציע הטבות "מסביב" שמוזילות את העסקה בפועל – כמו מטבח משודרג במתנה, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, או שובר לריהוט הבית. כך, הקבלן שומר על המחיר המוצהר – מה שמסייע לו לשמר שווי שמאי גבוה יותר ולקבל מימון בתנאים טובים – אבל בפועל נותן הנחה שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לדוגמה, בדירה שמחירה הרשמי הוא 2.8 מיליון ש"ח, ויתור על הצמדה של 6% למדד תשומות הבנייה (כפי שעלינו ב-12 החודשים האחרונים), יכול לחסוך לרוכש כ-168 אלף ש"ח. תוסיפו לזה מטבח ששוויו 50–70 אלף ש"ח, והטבה נוספת כמו פטור מהוצאות עו"ד או תשלום מס רכישה – ותקבלו הוזלה אפקטיבית של כ-250 אלף ש"ח, מבלי שהמחיר הנקוב של הדירה השתנה כלל.
ומה הסיבה האמיתית שקבלנים כמעט אף פעם לא מורידים את המחיר הרשמי? כי הורדה גלויה במחיר הדירה עלולה לגרום למפולת רחבה בשוק: ברגע שרוכשים מבינים שהמחירים מתחילים לרדת – רבים מהם יעדיפו "לשבת על הגדר" ולחכות לירידה נוספת. כך נוצר אפקט דומינו, שבו הירידה במחירים מתדלקת את עצמה – פחות רוכשים נכנסים לשוק, יותר דירות נתקעות במלאי, והקבלנים נאלצים להציע עוד הנחות כדי להניע מכירות. זו הסיבה שהם מעדיפים להעניק הנחות עקיפות בלבד – כדי לשמר את תחושת היציבות בשוק, גם כאשר בפועל המחיר "נטו" כבר ירד משמעותית.
הגבלות בנק ישראל על הלוואות הקבלן – ניסיון לצנן את השוק ולהקטין סיכונים
בנק ישראל, שזיהה את הסיכון ההולך וגובר מהתפשטות הלוואות הקבלן, הכריז לאחרונה (ובאיחור משמעותי) על שורת צעדים רגולטוריים שמטרתם לצנן את שוק מבצעי המימון האגרסיביים ולצמצם את רמות הסיכון שלוקחים הן הרוכשים והן הבנקים. במסגרת ההגבלות החדשות, הבנקים יחויבו להגדיל את הקצאת ההון שלהם להלוואות הניתנות במסגרת מבצעי 80/20, כך שהן ייחשבו כהלוואות בסיכון גבוה יותר. המשמעות היא כי על כל 100 שקל אשראי שהבנק יעמיד במסגרת עסקאות שבהן לפחות 25% מהדירות נמכרו עם דחיית תשלומים של 40% ממחיר הדירה – הוא יידרש להקצות 150 שקל, מהלך שצפוי לייקר משמעותית את עלויות המימון לקבלנים.
בנוסף, נקבעה תקרה על שיעור הלוואות הבלון המסובסדות שהבנקים יוכלו להעמיד, אשר לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות הניתנות בכל חודש. זאת לאחר שבחודשים האחרונים שיעור המשכנתאות שניתנו במודל זה עמד על ממוצע של 17.3%, ואף הגיע לשיא של 23.3% בדצמבר האחרון. לשם השוואה, לפני תחילת העלאות הריבית באפריל 2022, שיעור הלוואות הבלון מתוך כלל המשכנתאות היה נמוך משמעותית, סביב 4%-5% בלבד. כעת, בנק ישראל מנסה להחזיר את השוק להתנהלות "נורמלית" ולמנוע את המשך העלייה בהיקף המימון המסוכן.
אחת ההשפעות הצפויות של צעדים אלה היא פגיעה במודל המכירות של הקבלנים, שנאלצו בשנה האחרונה להציע תנאי מימון נדיבים כדי להמריץ את הביקושים בשוק הנדל"ן המאתגר. עם זאת, ההגבלות אינן צפויות לפגוע בהיקף האשראי שכבר ניתן, אלא בעיקר לעצור את מגמת העלייה ולמנוע מצב שבו חלק משמעותי מהמשק נכנס לעסקאות מסוכנות מתוך ציפייה להורדת ריבית או לעליית מחירים בעתיד. הבנקים, מצדם, ייאלצו כעת לבחון מחדש את מידת החשיפה שלהם להלוואות מסוג זה, כאשר שחקנים ״חוץ-בנקאיים״ עשויים להיכנס יותר לתמונה ולהציע פתרונות מימון אלטרנטיביים.
האם ניתן לנצל את המצב לטובתנו?
ההתפתחויות בשוק הנדל"ן משפיעות באופן ישיר על שוק ההון. הבנקים, כפי שההיסטוריה מוכיחה, כמעט תמיד יוצאים נשכרים – גם כאשר בנק ישראל מגביל את הלוואות הקבלן, הם ממציאים אפיקי מימון אחרים וגובים ריביות גבוהות יותר על המשכנתאות הרגילות. הדבר משתקף היטב במדד ת"א בנקים, אשר מפגין יציבות יחסית ואף צמיחה לאורך זמן, על רקע הרווחיות הגבוהה של המערכת הבנקאית.
לעומת זאת, חברות הבנייה חוות לחץ משמעותי בטווח הקצר. הירידה בהיקף המכירות, העלייה בעלויות המימון והגבלות בנק ישראל פגעו בתמחור החברות בענף. מדד ת"א בנייה, שירד בכ-13% מתחילת השנה, משקף את החששות של המשקיעים בנוגע למצבן הפיננסי של החברות בענף. עם זאת, מרבית החברות הגדולות כמו אשטרום, ישראל קנדה, אאורה ועוד הן שחקניות מבוססות עם מאזן פיננסי חזק, והביקוש הקשיח לדיור בישראל צפוי לתמוך בהתאוששות הענף בטווח הארוך. משקיעים שמזהים את הירידה הנוכחית כשלב מחזורי עשויים למצוא הזדמנויות כניסה מעניינות למניות של חברות הבנייה הגדולות, מתוך ציפייה להתאוששות עתידית עם התייצבות השוק.
בתמונה ניתן לראות הביצועים מתחילת השנה של קרן הסל של הראל למניות הבנקים שעלתה בכ-9.1%, לבין קרן הסל של מניות הנדל"ן שירדה בכ-12.8%.
6 צפייה בגלריה
הביצועים מתחילת השנה של קרן הסל של הראל למניות הבנקים מול קרן הסל של מניות הנדל"ן
(קרדיט: Koyfin )
בהמשך לכך, נפתחת כעת הזדמנות חדשה ומשמעותית בשוק הנדל"ן – כניסת הסקטור החוץ-בנקאי לתחום המשכנתאות. בעוד שבנק ישראל הטיל מגבלות מחמירות על הבנקים – בעיקר בכל הנוגע להלוואות קבלן והיקף המימון האפשרי לדירה – התחום החוץ-בנקאי עדיין אינו כפוף למגבלות אלה, מה שמייצר וואקום מימוני בשוק, שבו חברות האשראי החוץ-בנקאי מזהות פוטנציאל צמיחה.
לפי ההערכות, נכון לשנת 2024, הסקטור החוץ-בנקאי מהווה כ-3% בלבד משוק המשכנתאות הכולל בישראל, אך הוא צומח בקצב דו-ספרתי, כאשר חצי ממנו נשען על חברות ביטוח (כמו משכנתאות הפוכות - הלוואות שניתנות לבעלי דירה בגיל 60 ומעלה, שבה הנכס משועבד אך אין צורך להחזיר את ההלוואה מדי חודש – אלא רק בעת פטירה או מכירת הנכס), והחצי השני – על חברות אשראי חוץ-בנקאיות.
גורמים בענף מעריכים כי חלקו של התחום החוץ-בנקאי צפוי לגדול משמעותית ולהוות בשנים הקרובות עד 10%–15% מהשוק, עם פוטנציאל להגיע גם ל-20% ויותר אם המגבלות על הבנקים יימשכו.
חברות כמו מימון ישיר – שכבר הצליחה לשנות את שוק מימון הרכב – נכנסה לפני כשלוש שנים גם לתחום המשכנתאות ומציעה כיום מוצרים כמו משכנתא בדרגה ראשונה או שנייה, הלוואות כנגד נכס קיים, ומימון לרוכשי דירות שלא עומדים בדרישות הבנקים.
החברה סיימה את שנת 2024 עם הלוואות בהיקף כ-5.9 מיליארד שקל ללקוחות, גידול מ-5 מיליארד שקל בסוף 2023, שצריך להגיד, מיוחס בעיקר לתיק המשכנתאות של חברת המשכנתאות שלה.
לפי נתוני החברה, מתוך כ-3,500 יועצי משכנתאות פעילים בישראל, כ-2,300 כבר עובדים עם הסקטור החוץ-בנקאי, ויותר מ-90% מהמשכנתאות שניתנות דרכו עוברות דרכם. בנוסף, בחברה מעריכים כי כ-10% מכלל הלקוחות כיום יכולים לקבל מענה דווקא מהמערכת החוץ-בנקאית, לאחר שלא קיבלו פתרון מספק בבנק.
מה שמעיד על כיוון ברור: הצורך לפתרונות מימון חלופיים הולך וגדל, במיוחד על רקע מגבלות בנק ישראל, עליית הריבית והקושי ההולך וגובר של משקי בית לעמוד בתנאי הסף הבנקאיים. לכן, משקיעים שמזהים את הפוטנציאל שבצמיחה של שוק המשכנתאות החוץ-בנקאי עשויים למצוא כאן אפיק השקעה מעניין – בין אם בהשקעה ישירה בחברות הפעילות בענף, ובין אם דרך גופים פיננסיים ששותפים למימון הפרויקטים ולפעילות יועצי המשכנתאות.
בסופו של דבר, בזמן שהציבור הרחב מתלבט כיצד להיכנס לשוק הדיור, ישנם משקיעים שמבינים שהמצב הנוכחי בענף הבנייה עשוי דווקא לייצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות – בין אם דרך מניות הבנקים שנהנים מהגדלת האשראי, ובין אם דרך חברות נדל"ן מובילות שנפגעו בטווח הקצר, אך צפויות להתחזק בעתיד, או חברות האשראי החוץ בנקאי.
שוק הנדל"ן הישראלי עבר בשנים האחרונות שינוי עמוק – לא רק במספרים ובמודלים הפיננסיים, אלא בעיקר בתפיסה. אם פעם ההורים והסבים שלנו ביקשו יציבות וביטחון באמצעות קורת גג, הרי שהדור הנוכחי רואה בדירה גם כלי לצבירת הון והשגת תשואה – לעיתים על חשבון יציבות כלכלית. החשיפה הרחבה להשקעות, מהון ועד נדל"ן, שינתה את כללי המשחק: הדור החדש כבר לא מסתפק בדירה אחת למגורים, אלא מחפש למנף את כספו – ולעיתים שוכח לבדוק אם הקרקע שעליה הוא דורך באמת יציבה.
אבל כאן עולה השאלה: האם השקעה בנדל"ן עדיין משתלמת, או שהעולם הפיננסי כבר מציע חלופות אטרקטיביות יותר? מחירי הדירות הרקיעו שחקים, הריבית גבוהה, והשכירות לרוב זולה בהרבה מהחזרי המשכנתא. עם כל כך הרבה אפיקי השקעה זמינים – ממניות ועד קרנות ריט – ברור שמודל ההתעשרות בישראל עובר שינוי. ושם, בדיוק שם, נכנסת השורה התחתונה: שוק הנדל"ן בישראל היה אטרקטיבי לאורך עשרות שנים – כי המתמטיקה עבדה, והיו הזדמנויות אמיתיות. אבל היום זה שוק הרבה יותר מתוח, הרבה יותר מסוכן. שוק שמתנהג כמו קפיץ לחוץ. אני לא אומר שאין הזדמנויות נקודתיות – אבל הן נדירות, וזה ברור שמשהו צריך להישבר כדי שיחזרו. המחירים פשוט לא הגיוניים. ובואו נגיד את זה חד וברור: לשלם 3.5 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בקריית אונו? אין לזה שום הצדקה לוגית.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה משמונה שנים. גיא הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך, ובנוסף הוא הבעלים של קרן הגידור Valley. יוצר הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
