בשוק הנדל״ן הישראלי של 2025, מי שהצליחו לצבור הון עצמי עומדים בפני דילמה לא פשוטה: האם להשקיע בדירה בישראל, שוק רווי, יקר ובירוקרטי, לרבות בדירות שעתידות לעבור התחדשות עירונית או לפנות לשווקים מעבר לים, שם מחכות תשואות גבוהות יותר אך גם סיכוני רגולציה ומטבע.
מצד אחד, ההתחדשות העירונית בישראל מתקדמת בקצב שיא ומבטיחה ערך מוסף אדיר לדיירים ותיקים; מצד שני, התשואות על שכר דירה בשווקים אירופיים מושכות יותר, ואליהן מצטרפת קפריסין, שהפכה בשנתיים האחרונות ליעד חם במיוחד עבור משקיעים ישראלים.
פינוי־בינוי: פרמיה גבוהה, אך מסלול ארוך
עבור דיירים ותיקים, פרויקט פינוי־בינוי הוא חלום שמתגשם: דירה חדשה, מודרנית ובטוחה יותר, לרוב ללא הוצאה כספית ישירה. ההפרש בין ערך הדירה הישנה לחדשה עשוי להגיע ל־400–800 אלף שקלים ואף יותר, לצד שדרוג של ממ״ד, חניה, מעלית ותוספת שטח. גם מבחינת רגולציה ניכרת הקלה: שיעור ההסכמה ירד ל־66%, דיירים סרבנים מתקשים לעכב פרויקטים, ורשות המסים פטרה ממס את דמי השכירות שמקבלים הדיירים בתקופת הבנייה.
עם זאת, מדובר בתהליך ממושך. בעוד שמשך הבנייה הממוצע לדירה בישראל עומד כיום על כ־34–36 חודשים, הדרך מהחתמת דיירים ועד לקבלת מפתח נמשכת לרוב 7–10 שנים. עבור בעלי דירות מבוגרים או מי שנזקקים לפתרון דיור מיידי, פרק זמן כזה עלול להוות מכשול משמעותי.
אירופה קורצת: תשואות גבוהות, רגולציה משתנה
במקביל, שווקי הנדל״ן באירופה מושכים ישראלים בקצב הולך וגובר. לפי נתוני CBRE ו־Knight Frank, מספר העסקאות של ישראלים ביוון ובפורטוגל עלה בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות.
הסיבה ברורה: בעוד שבישראל התשואה הממוצעת על שכר דירה עומדת על כ־3.3% ברוטו, ביוון ובפורטוגל היא נעה בין 4.5% ל־6% ואף יותר בדירות קטנות במרכזי הערים.
אלא שהמציאות מורכבת יותר. ברוטו אינו נטו: אחרי מיסוי מקומי, מיסוי בישראל, עלויות ניהול וריקון - התשואה האמיתית מתכווצת ולעיתים אינה שונה בהרבה מזו שבישראל. לכך מתווספים סיכוני רגולציה, כמו הגבלות Airbnb בפורטוגל או העלאת סף ה־Golden Visa ביוון, שמסוגלים להפוך השקעה מבטיחה לפחות משתלמת בן־לילה.
קפריסין: ההון של ישראלים ממשיך לזרום למדינה
דווקא קפריסין בולטת ב־2024–2025 כיעד מסקרן. לפי מחלקת הקרקעות והרישום המקומית, ינואר–יולי 2025, סימן שיא של 17 שנה במספר חוזי המכר, עם עלייה שנתית של 11%. מדד מחירי המגורים RPPI הראה עליות מתונות אך עקביות, כשהדירות מובילות הן במחיר והן בשכר דירה.
שוק השכירויות, ובעיקר בלימסול, נמצא תחת לחץ מתמשך. דירת שני חדרים בעיר מגיעה למחיר מבוקש של כ-2,574 יורו לחודש, ודירות שלושה חדרים נושקות ל־3,800 יורו לחודש.
לצד זאת, נתוני רכישות זרים מצביעים על מגמה ברורה: ישראלים הפכו לקבוצת רוכשים שלישית או רביעית בכל המחוזות המרכזיים. בלרנקה נרשמו כ־1,400 רכישות מצטברות של ישראלים, בפאפוס כ־1,300 ובלימסול מעל 1,100. מעבר לדירות להשקעה, ישראלים רוכשים גם קרקעות לפיתוח עצמי, סימן לביטחון שהשוק מעניק להם לטווח הארוך.
המשיכה ברורה: קפריסין מציעה קרבה גיאוגרפית לישראל, משטר מס ידידותי, כלכלה פתוחה ושוק חופשי להשכרה. בנוסף, בהשוואה לערים כמו אתונה או ניס, מחירי הרכישה בקפריסין עדיין נתפסים אטרקטיביים יחסית, במיוחד מחוץ לאזורים המרכזיים.
זהות ולא רק מספרים
הבחירה בין פינוי־בינוי להשקעות בחו״ל אינה רק עניין של תשואה. בישראל, הפרמיה הכלכלית מצטרפת לתחושת שייכות וביטחון: נכס משפחתי שנשאר לילדים, עם ערך מוגן ויציב. בחו״ל, המשקיע מקבל פיזור גיאוגרפי ותשואה מיידית, אך נחשף לסיכוני מט״ח, רגולציה ומיסוי.
קפריסין מציעה, נכון ל־2025, מודל ביניים: שוק יציב יחסית, תשואות גבוהות משוק השכירות, קהילה ישראלית מתרחבת וביקוש חזק מצד מקומיים וזרים כאחד. עבור בעלי דירות ישראלים שמבקשים לגוון את ההשקעות שלהם, היא הפכה ליעד קרוב ובטוח שמאפשר לשלב בין תזרים שוטף לנכס מוחשי במרחק של פחות משעה טיסה.
בסופו של דבר, הדילמה של בעלי הדירות היא לא רק כלכלית אלא גם אישית: האם לבחור בפרויקט ארוך טווח בישראל שמעניק ירושה משודרגת לדור הבא, או בהשקעה זרה שמייצרת הכנסה כאן ועכשיו. ההכרעה טמונה לא רק במספרים, אלא גם בהגדרה האישית של ביטחון, שייכות ועתיד.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
