במבט ראשון, נדמה ששוק הדיור הישראלי במאי 2025 נכנס למצב יציב: מדדי המחירים נעים סביב האפס, הקבלנים מציעים הטבות מימון מפתות, והרוכשים עדיין פוקדים את משרדי המכירות. אך כשצוללים לעומק הנתונים – מגלים סיפור אחר לגמרי.
מאחורי השקט על הנייר מסתתרת סערה: תזרים שלילי חריף, משבר תזרימי אצל הקבלנים, עלייה דרמטית במדד תשומות הבנייה, וחולשה בביקושים. השוק נכנס לתקופה של חוסר איזון עמוק, שסופו תלוי בתגובה של המדינה, הבנקים והציבור.
נפח העסקאות – ההתאוששות ש(כמעט) התרחשה
בשוק הנדל"ן הישראלי, מרץ 2025 סיפק נתונים מעורבים שמלמדים עד כמה השוק מצוי בתנועה מבולבלת ולעיתים אף מנוגדת. בחודש זה נרשמו כ־8,012 עסקאות בדירות חדשות ויד שנייה – עלייה של 8% לעומת חודש פברואר, אך ירידה של 2% בהשוואה למרץ 2024. בעוד הנתון הכללי עשוי להצטייר כסימן להתאוששות, מבט פנימי מבהיר תמונה מורכבת יותר: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי (כלומר ללא סבסוד ממשלתי) צנחה ב־21% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ומנגד נרשמה עלייה חדה של 12% בעסקאות דירות יד שנייה – העדפה מובהקת של רוכשים לנכסים מוכנים ולא צמודים למדדים משתנים.
הנתונים לפי פילוח אוכלוסיות מחזקים את אותה מגמה: רוכשי דירה ראשונה, שהם בדרך כלל צעירים או זוגות בתחילת דרכם, צמצמו את פעילותם בשוק ב־5% לעומת מרץ 2024 – והנתון הזה חותם שלושה חודשים רצופים של ירידה. לעומתם, משפרי הדיור – כלומר משפחות שכבר מחזיקות נכס ועוברות לשדרוג – דווקא הגדילו את נפח הרכישות ב־7%, והם הסגמנט היחיד שמציג מגמת עלייה יציבה.
כלומר, במציאות של אינפלציה מתמשכת, סביבת ריבית גבוהה ואי ודאות ביטחונית-כלכלית, הציבור נוטה להעדיף ודאות – ודירות יד שנייה או כאלה שכבר מוכנות למסירה מעניקות בדיוק את זה: פחות חשיפה לצמדות למדדים, פחות הפתעות תזרימיות, ופחות המתנה. הקבלנים לעומת זאת מתמודדים עם שוק שמגיב באיטיות להצעות שלהם, ונאלצים להציע יותר מבצעים, דחיות תשלום והנחות כדי למשוך קונים – אך לעיתים קרובות גם זה לא מספיק.
מדד תשומות הבנייה – מהמנגנון הטכני לסכנה הכלכלית
לאחר שנים ארוכות שבהן כמעט לא שונה, מדד תשומות הבנייה הפך לפתע לשחקן מרכזי בזירת הנדל"ן – כזה שמכתיב עלויות ומערער תחזיות. בינואר 2025 בוצע עדכון חד־פעמי של 2.6% במדד (הכוונה היא שהלמ״ס העלתה את מדד תשומות הבנייה בבת אחת ב־2.6%, לא בגלל עלייה רגילה במחירים כמו שקורה כל חודש — אלא בגלל תיקון טכני למדד עצמו). בעיקר עקב העלאה במשקל של רכיב שכר העבודה. העדכון הזה נבע מתביעה של אחת מחברות הבנייה נגד הלמ״ס, דניה סיבוס, וטלטל את הענף – שכן, הוא ביטא לראשונה הכרה בכך שהמדד אינו משקף את המציאות.
אבל הסיפור האמיתי עדיין לפנינו: לא מדובר בעדכון חד־פעמי בלבד, אלא בתחילתו של תהליך עומק לשינוי מבני בהרכב המדד כולו. הלמ״ס צפויה לבצע בחודשים הקרובים (ככל הנראה בין אוגוסט לספטמבר) עדכון גורף במשקלות של המדד, שיכלול התאמות לרכיבי חומרי הגלם, מערכות, אלומיניום, עלויות נלוות ועוד. שינוי כזה – שהוא שינוי טכני של "איך בונים את המדד" – צפוי לגרור בעקבותיו עלייה נוספת בפועל של כ־2.5% עד 3.5% במדד עצמו. כלומר, לא מדובר רק בשינוי חישובי אלא במהלך שיתורגם להתייקרות ממשית בפרויקטים – ובמיוחד בדירות חדשות שעדיין בשלבי תכנון או בנייה.
בענף שבו דירות רבות נמכרות “על הנייר” ומחירן מוצמד ישירות למדד תשומות הבנייה, מדובר בשינוי שעלול לייקר את עלות הדירה הסופית בעשרות אלפי שקלים לרוכש – לעיתים מבלי שבכלל הבין שזו ההשלכה.
והפערים האמיתיים רק מתחילים כאן: רבים מהרוכשים קיבלו הצעת מחיר “סופית” שלא כללה הצמדה למדד, בזמן שהקבלנים המבצעים, אלה שמבצעים את הבנייה בפועל, ממשיכים לקבל תשלומים מלאים, מוצמדים ומתעדכנים עם כל שינוי במדד. ולכן מי שנלכד באמצע הוא היזם, אשר אחד חתום על מחיר “קפוא” מול הלקוח, ומצד שני מחויב להעביר לקבלן עלות שממשיכה להתייקר חודש אחר חודש. כך נוצר פער מהותי בלתי ממומן, שעלול למחוק רווח שלם או אף להפוך פרויקט לרווחי רק על הנייר.
כלומר, מדד תשומות הבנייה, שבעבר נחשב למדד טכני בלבד, הפך לאחד הגורמים המסוכנים ביותר בענף. השפעתו חורגת מהתייקרות נקודתית, הוא יוצר כשל חוזי עמוק, מטשטש את הגבול בין מחיר לבין עלות, וגורם לפרויקטים רבים להתגלות כפחות רווחיים – או אף לא רווחיים כלל הבעיה שרק בדיעבד. עבור יזמים שחתמו על פרויקטים לפני עדכוני המדד – זו כבר לא רק שחיקת רווח. זו סכנה תזרימית מיידית ועמוקה.
הטבות מימון – הפיתוי שהפך לבעיה
במהלך 2024–2025 הפכו הטבות המימון שמציעים קבלנים למנוע מכירות עיקרי – ואולי גם למלכודת הגדולה של השוק. מודלים כמו 10/90, 20/80 ואפילו 5/95 הציעו לרוכשים עסקה שנראית על פניו כמעט מושלמת: תשלום סמלי בזמן הרכישה, והיתרה הגדולה – רק עם קבלת הדירה. בפועל, מדובר במנגנון של "קנה עכשיו, תשלם אחר כך" – שמטשטש את העלות האמיתית ומאפשר לרוכשים להיכנס לעסקה גם בלי הון עצמי משמעותי.
הנתונים משקפים את עוצמת התופעה:
באזור השרון, כ־67% מהדירות החדשות נמכרו במבצעי מימון.
בדרום 60%, בתל אביב 36%, ובחדרה 57%.
היקפים כאלו משקפים לא גמישות נקודתית, אלא תלות מערכתית בהנחות מימון כאסטרטגיית מכירה עיקרית.
אלא שכאן בדיוק נכנס לתמונה בנק ישראל, שבחן את הסיכון המערכתי הנובע מהתופעה, והחליט להתערב. וכך, באפריל 2025 נכנסה לתוקף רגולציה חדשה הקובעת כי פרויקטים שבהם יותר מ־25% מהדירות נמכרות עם מימון דחוי, יידרשו להקצות הון נוסף מצד הבנק המלווה. בפועל, הליווי הפיננסי הפך יקר יותר, ולעיתים אף לא משתלם כלכלית עבור הבנק.
ההגבלה הזו יצרה "בלימת חירום" בשוק. פרויקטים שנסמכו באופן רחב על מבצעי מימון איבדו את תמיכת המערכת הבנקאית – והקבלנים נאלצו לעצור מבצעים, לבחון מחדש את מבנה העסקאות, ולפעמים אף לממן חלק מהפער מכספם. מי שכבר חתמו עם מאות רוכשים על עסקאות 10/90 נכנסו ללחץ תזרימי כבד, שבו הם צריכים להוציא הון על בנייה, מבלי לראות את עיקר התשלומים עד לשלב האכלוס. ההמשך ברור: השוק צפוי להיכנס לשלב של תיקון – הן במחירים, הן בתנאים, והן באופי הרכישה.
המלאי והמצוקה הפיננסית
בעוד שהקבלנים ממשיכים לדווח על עסקאות חדשות, השוק מאותת סימני לחץ הולכים ומחריפים – בעיקר בצד של המלאי והתזרים. נכון לסוף מרץ 2025, מספר הדירות החדשות הלא-מכורות חצה את רף ה־80,000, שיא כל הזמנים בשוק הדיור הישראלי (!). מדובר במצב של עודף היצע מובהק, ובקצב המכירות הנוכחי, הכמות הזו שקולה לכמעט שלוש שנות מלאי. במילים אחרות: גם אם לא תשווק אף דירה נוספת מהיום – לשוק כבר יש מה להציע לשלוש השנים הקרובות.
אבל הבעיה העיקרית טמונה לא רק בכמות, אלא במה שנמצא מאחוריה: תזרים המזומנים של הקבלנים הולך ונשחק בקצב מסוכן. בחודש מרץ לבדו נרשם תזרים שלילי של כ־500 מיליון ש"ח, מצב שבו נחתמו עסקאות רבות אך הכסף טרם הגיע בפועל, זאת בשל מבצעי המימון (כמו 10/90 ו־20/80) שנפוצו מאוד בחודשים והשנים האחרונות. העסקאות נרשמות כהכנסה עתידית – אך בפועל הקבלן נשאר בלי מזומנים, דווקא כשהוצאות הבנייה שואפות למעלה בשל מדד התשומות והעיכובים במסירות וזו נקודה קריטית.
מאחר שהדירה נמכרת "על הנייר" אך התשלום נדחה לעתיד, הקבלן אומנם מציג הכנסה, אך לא רואה שקל. הפער הזה, שבין הדיווח למציאות, עלול להפוך קטלני, במיוחד על רקע סביבת ריבית גבוהה ועלויות מימון מתייקרות. והתוצאה: פרויקטים עם מינוף גבוה ויכולת גיוס מוגבלת עלולים להיקלע במהירות לקשיי נזילות ואף לפשיטות רגל. במילים פשוטות: שוק שנראה חי במספרים, אך גוסס בתזרים.
פינוי-בינוי ותקן 21 – הנפגעים הבאים
סימנים המדאיגים נוספים שמגיעים מהשטח הוא ההאטה החדה ביוזמות של התחדשות עירונית, ובפרט בפרויקטים של פינוי-בינוי באזורים שאינם במרכז הארץ. יזמים מדווחים כי פרויקטים רבים מוקפאים או נדחים בשלב מוקדם מאוד – עוד לפני הכנת תוכניות או פנייה לעיריות – והסיבה לכך ברורה: הרווחיות נשחקת עד כדי סיכון כלכלי.
בכדי שפרויקט פינוי-בינוי יקבל אור ירוק, הוא חייב לעמוד בדרישות תקן 21, שמתנה את אישורו בכך שהוא מציג רווח יזמי של לפחות 15%–20%. מדובר ברף שמטרתו להבטיח שהיזם לא יפסיד, ושהפרויקט יתבצע בפועל ולא ייתקע באמצע. אך במציאות שבה עלויות התשומות קפצו ב־2%–3% (ובחלק מהמקרים אף יותר) – הרווחיות נעלמת. שכר העבודה עולה, חומרי הגלם מתייקרים, והפער הזה מוחק את שולי הרווח הדקים גם ככה, במיוחד בפריפריה שם מחירי המכירה מוגבלים מראש.
כאשר הפרויקטים הופכים לבלתי כדאיים, הם פשוט לא יוצאים לדרך. המשמעות חורגת מעבר לעיכוב נקודתי – היא פוגעת פגיעה ישירה ביכולת לחדש שכונות ישנות, לשפר איכות חיים ולאפשר בנייה באזורים מבוקשים מבלי לבנות על קרקע חדשה. במקביל, עצירת ההתחדשות מצמצמת את פוטנציאל ההיצע העתידי של דירות, דבר שעלול להוביל בהמשך לעלייה במחירי הדירות הקיימות ולחיזוק הפער בין המרכז לפריפריה. השוק אולי שקט כעת, אבל מתחת לפני השטח – הצטברות הלחץ כבר מורגשת היטב, כמו שכבר הבנתם.
הנתונים, העדויות מהשטח, והמהלכים הרגולטוריים מתחברים כולם לתמונה ברורה אחת: שוק הנדל״ן הישראלי נמצא בנקודת שבר. הקיפאון במכירת דירות חדשות הולך ומעמיק, בעוד שוק היד השנייה מתעורר – לא מתוך פריחה, אלא כאופציית בריחה זמינה יותר עבור רוכשים שמבקשים ודאות. הקבלנים, מנגד, מתמודדים עם תזרים שלילי גובר, כשעסקאות על הנייר לא מיתרגמות לכסף אמיתי, והוצאות הבנייה מאיצות קדימה עקב מדד תשומות משתולל. במצב כזה, רק משפרי דיור – בעלי נכס קודם ויכולת הון עצמי – נשארים על המגרש, בעוד צעירים רבים מדירים רגליהם, ומשקיעים מצמצמים חשיפה.
לצד זה, מדד תשומות הבנייה, שבמשך שנים נתפס ככלי טכני, הופך במהירות לכלי רגולטורי קטלני – כזה שמפר את האיזון בין יזם, קבלן ורוכש, ועלול לייצר אפקט שרשרת של פרויקטים לא-כדאיים. הסיפור הזה מתחדד עוד יותר לאור היעדרה של המדינה מהשיח: הנושא של העובדים הזרים (30 אלף חסרים!), עלויות הפיגור במסירות, או יוקר המימון – זוכים להתעלמות שיטתית, ואין שום מתווה שוקף לעתיד.
ומה צפוי בהמשך? נקודות להבנה
כבר במחצית השנייה של 2025 אנו צפויים לראות גל של דוחות מוחלשים בענף הבנייה, עם שחיקת רווחיות, פערים בין שווי חשבונאי לשווי ריאלי, ואולי גם ירידת ערך של מלאים.
העתירה לבג"ץ של התאחדות הקבלנים, לצד גל התביעות מצד רוכשים, עלולה להוביל לשינויים חקיקתיים או תקדימים משפטיים, במיוחד בנושא כוח עליון ואחריות חוזית.
מחירי הדירות עצמם לא צפויים לעלות או לרדת בצורה חדה, אך יישארו בקיפאון – תוך שחיקה אמיתית בשוק, עומס תפעולי הולך וגדל אצל יזמים, וצורך במימון גשר מצד הבנקים.
המשך הפעילות בענף, ובעיקר התחזקות הביקוש, ייווצרו ככל הנראה רק דרך מנגנוני סבסוד ישירים – אם דרך הטבות ממשלתיות, תוכניות שכירות ארוכת טווח, או פתרונות לשכבות מוחלשות.
אמנם בסוף חשוב להבין, שוק הנדל״ן הישראלי אינו קורס, אך הוא נכנס לעידן אחר, שבו מי שימשיך לפעול חייב להתאים את עצמו למציאות חדשה: פחות אשראי זול, יותר שקיפות תזרימית, ויותר זהירות תכנונית. השנים הקרובות יהיו לא של בנייה המונית – אלא של ברירה טבעית בענף.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה משמונה שנים. גיא הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך, ובנוסף הוא הבעלים של קרן הגידור Valley. יוצר הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
