המצב החריג והנדיר בשוק הנדל"ן הישראלי שבעשור האחרון התאפיין רק בכיוון אחד - עליות מחירים, ככל הנראה הסתיים. חזקה לשפיות ורציונאליות ו-5 חודשים רצופים של ירידות מחירים שמוכיחים דבר אחד: גם בשוק הדיור הישראלי הסיכון יכול להתממש, ממש בדומה לשוקי המניות וההון וכל שוק אחר.
הכתובת הייתה על הקיר, הרוכשים והמשקיעים הבינו שאין השקעה טובה ללא הגיון כלכלי. או במילים אחרות, מי שמתעקש לרכוש דירה להשקעה בתקופה של תשואות שכירות נמוכות, שפל במכירות קבלנים וחוסר נזילות, לוקח על עצמו סיכון שאי אפשר להתעלם ממנו. גם מי שקונה למגורים לטווח ארוך ולצורך אישי עשוי לגלות כי נקודות הכניסה כעת טובות יותר, בעיקר בפרויקטים שבהם לחץ המימון גדול. ההבדל בין השקעה ספקולטיבית לבין רכישה לשימוש עצמי הוא קריטי ולכן מי שמבלבל ביניהם עלול למצוא את עצמו משלם מחיר כבד.
כדי להבין את גודל הסיכון חשוב להסתכל על הדמיון בין שוק ההון לשוק הדיור. בשוק ההון אנו יודעים היטב שאין עליות נצחיות. משברים חזרו שוב ושוב, למשל בועת הדוט קום בתחילת שנות האלפיים או המשבר הפיננסי של 2008 שבו מניות הבנקים קרסו ומדדים מרכזיים צנחו בעשרות אחוזים. גם בעשור האחרון משבר הקורונה בשנת 2020 גרם לירידות חדות ומהירות בשווקים. בשוק ההון לאחר המשברים האחרונים נרשמה דווקא התאוששות מהירה בגלל הדינמיקה שלו. כלומר, שוק ההון מתנהל במחזוריות טבעית של עליות ותיקונים, ודווקא מחזוריות זו היא חלק בלתי נפרד מהמציאות הכלכלית.
גם שוק הדיור בעולם ידע משברים לא פשוטים. באירלנד למשל מחירי הדירות ירדו למשך מספר שנים עד ל-2007. בסין חוותה ענקית הנדל"ן אוורגרנד קשיים חמורים והובילה את כל הסקטור לגל של משברים ולירידות מחירים. אפילו בארצות הברית, שבה שוק הדיור נתפס כחזק ועמיד, היו אזורים שנפגעו מאוד בעקבות עליית הריבית והירידה בביקושים בין השנים 2006-2011 במשבר הפיננסי החמור בתולדות ארה"ב. כלומר, שוק הדיור איננו שונה מהותית משוק ההון, גם בו קיימת מחזוריות שמביאה לעיתים לירידות מחירים דרמטיות.
הסיכון בשוק הדיור בשיא. זהו שילוב נדיר של ירידות מחירים, חוסר נזילות וקיפאון. לכך מצטרפות עסקאות 20/80 שעתידות להגיע לנקודת האמת, כלומר בעוד שנים עשר עד עשרים וארבעה חודשים רוכשים יידרשו להשלים שמונים אחוז ולעיתים גם יותר בתנאי ריבית גבוהה. לא כולם יעמדו בזה, חלק מהעסקאות יתבטלו, קבלנים יגלו פערי מימון והלחץ על המחירים עלול להתגבר בהמשך.
במקביל, מכירות הקבלנים בשפל רב שנתי, מלאי הדירות הלא מכורות תפח והכוח חוזר לרוכש. כך שקבלנים שיקבלו בחזרה דירות שרוכשים לא הצליחו להשלים יתקשו עוד יותר למכור אותן בשוק החופשי במחירים להם ציפו. הנתונים כבר מוכיחים כיום, עוד לפני התעצמות מגמת ירידת המחירים, כי לא כל משקיעי הנדל"ן מרוויחים. על פי נתוני הכלכלן הראשי שפורסמו לאחרונה, יותר משקיעי נדלן מוכרים את הדירה להשקעה בהפסד ועוד ערים הצטרפו למגמה הזאת כמו תל אביב. בשישה מתוך עשרה מחוזות שנבחנו נמצא כי יותר משקיעים בחרו למכור את הדירות, כך שהיצע המוכרים גדל. כל זה קרה דווקא בתקופה שבה שוקי ההון, קופות הגמל, פוליסות החיסכון ואפיקים אחרים בשוק ההון הניבו תשואות חד ספרתיות גבוהות ואפילו דו ספרתיות גבוהות.
העובדה שבישראל לא התרחשו ירידות חדות במחירי הדירות במשך יותר מעשור אינה הוכחה שהמחזוריות לא קיימת כאן. להפך, ירידה מתונה של עשרה עד עשרים אחוזים בלבד עלולה להסב נזק גדול למשקיע שמחזיק דירה אחת להשקעה בלי יכולת לפזר סיכונים ובלי נזילות. בשוק ההון ניתן לגוון בין סקטורים, מדינות ומכשירים פיננסיים, ואפשר להגיב במהירות באמצעות מכירה או שינוי הקצאת נכסים. לעומת זאת, בדירה להשקעה מדובר בחשיפה לנכס יחיד בעיר מסוימת שקשה מאוד להיפטר ממנו בזמן של ירידות או קיפאון.
לכך מצטרפת בעיית התשואה. כאשר מחירי הדירות ממשיכים להתייקר אך שכר הדירה אינו עולה באותו הקצב, התשואה משכירות נשחקת. בתל אביב ובמרכז ישראל מדובר כיום על תשואה ברוטו שנתית של שניים עד שלושה אחוזים בלבד, בעוד שבשוק ההון ניתן היה בשנים האחרונות להשיג תשואות דו ספרתיות ואף יותר. במילים אחרות, מי שמשקיע בדירה להשקעה בתקופה כזו מתעלם מהאלטרנטיבה המובנת מאליה של שוק ההון.
חשוב לזכור כי גם שוק ההון אינו חסין ממשברים. עם זאת, היתרון הגדול טמון בכך שבניהול חכם אפשר לפזר את ההשקעות ולהקטין את הסיכון. לעומת זאת, השקעה בדירה אחת מותירה את המשקיע ללא פיזור, עם נזילות מוגבלת ועם תלות מוחלטת במגמות המקומיות. כעת, כשהמחירים כבר החלו לרדת, כשהמכירות של הקבלנים בשפל וכשהתשואות משכירות נמוכות, הסיכון בשוק הדיור הישראלי נמצא בשיאו.
מי שמבקש להגדיל הון ולהשקיע לעתיד צריך להבין כי שוק ההון מציע כיום כלים טובים יותר לניהול סיכון, לפיזור ולנזילות. מי שמתעקש על דירה להשקעה בתקופה של ירידות מחירים, מיעוט עסקאות וחוסר ודאות, לוקח על עצמו סיכון שאינו רציונלי. מי שרוכש למגורים יכול אולי למצוא כיום נקודות כניסה משתלמות, אך מי שמשקיע מתוך מחשבה על רווח בטוח מתעלם מהמחזוריות של השוק ועלול לשלם מחיר יקר.
הכותב הוא מנכ"ל משותף ב-SFP (ספיר קדוש סוכנות לביטוח פנסיוני בע"מ)
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
