קבלנים רבים שואפים לקפוץ מדרגה ולהפוך ליזמים. לכאורה, מדובר במהלך טבעי, מי שמבצע בפועל את עבודות הבנייה מרגיש בשל לקחת עליו גם את שלב הרישוי, המימון והשיווק. אבל בפועל, זהו מהלך שמחייב שינוי פרדיגמה ולא רק שינוי שם. במיוחד בימים אלו של האטה בהתחלות הבנייה, הקשחת תנאי המימון וירידה בביקושים, אשר יחד מייצרים לחץ בשוק הנדל"ן.
יזמות היא תהליך עסקי מורכב, הכולל בחינה מתמשכת של סיכונים, ניהול לוחות זמנים מול גורמים רגולטוריים וגופי מימון, הבנה פיננסית עמוקה, ויכולת לבנות תשתית מימונית שמחזיקה לאורך זמן. החפיפה בין העולמות קיימת, אך היכולות והאחריות שונות בתכלית. בעוד ששכרו של הקבלן מובטח מראש בהסכם, היזם חי באי וודאות לגבי תהליכי אישור, עלויות מימון, קצב ומחירי המכירה וכתוצאה מכך גם הרווח.
ראייה פיננסית וניהול סיכונים
אחת מנקודות הכשל הנפוצות היא התחלה של פרויקט ללא תוכנית עסקית מלאה, אשר לוקחת בחשבון בין היתר, התמודדות עם כשלים ועיכובים בדרך. קבלנים רבים מתמקדים בשורת העלויות הישירות כמו חומרים, עבודה ולוגיסטיקה, אך מתעלמים מהיבטים קריטיים כמו שווי הקרקע, תחזית תזרים מזומנים, עלויות מימון ומיסוי, או הוצאות לא צפויות. כך, פרויקטים שמתחילים "כמו שצריך" הופכים להפסד גולמי עוד לפני שנמכרה דירה אחת.
במציאות הקיימת, עם ריביות גבוהות, גידול בעלויות הביצוע, האטה במכירות ואי וודאות כלכלית וביטחונית, נדרשת הבנה מדויקת של מבנה ההשקעה כמו כמה הון עצמי יידרש, מהי רמת החשיפה של כל צד, ומהם מנגנוני השליטה והביטחונות. זהו תחום שהופך ליותר טכני, פחות אינטואיטיבי המחייב התמקצעות וניסיון בניהול סיכונים או ליווי מתאים.
יזם, בניגוד לקבלן שמקבל את התוכניות לביצוע, נדרש לנהל תהליך מתמשך מול רשויות התכנון והבנייה, לא רק ברמה הטכנית, אלא בהבנת עומק של המדיניות המקומית, התמריצים, מגבלות השימוש וההיטל. טעות אחת קטנה עלולה לעכב פרויקט בשנה או יותר ונדרשים קשרים והיכרות כדי לנהל זאת נכון ולהגיש תוכניות הרמטיות.
גם תהליך השמאות הפך רגיש במיוחד. כאשר בנקים ומוסדות מימון בוחנים פרויקט, הם נעזרים בשמאי עצמאי ולעיתים יש פער של ממש, בין התפיסה של היזם לתפיסה של השמאי ו/או הגוף המממן. יזם שאינו מכיר את הכללים והסנקציות, עשוי לגלות בדיעבד שהתוכנית שהכין אינה ניתנת למימוש מימוני, או שמבנה העסקה לא יעמוד באמות המידה.
ניהול ממשקים ומערכות יחסים
עוד אתגר משמעותי עבור קבלנים שעוברים ליזמות הוא ניהול הקשר עם בעלי עניין כמו בעלי קרקעות, דיירים, או רוכשים עתידיים. היזם אחראי למיתוג הפרויקט, לניהול ציפיות, לתיאום חוזים ותחזוק מערכת יחסים לטווח ארוך. חוסר ניסיון בשלב הזה עלול לגרום לעיכובים, סכסוכים משפטיים ולעיתים גם לפגיעה במוניטין שתשפיע על הפרויקטים הבאים.
המעבר מקבלנות ליזמות אינו טריוויאלי. הוא דורש שינוי תפיסתי, הרחבת ארגז הכלים, ולרוב גם ליווי מקצועי בתחומים שבהם אין לקבלן ניסיון קודם כמו מימון, רגולציה, ניתוח סיכונים, ושיווק. שוק הנדל"ן הנוכחי אינו סלחני לשגיאות, ומי שמבקש לעבור לעולם היזמות חייב להבין שמדובר במקצוע של ממש ולא רק בהזדמנות עסקית.
רות לוי היא מנכ"לית עדית מימון
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
