לאחר מספר שיחות ואזהרות, החליט בנק ישראל לפעול באופן אקטיבי ולהגביל בהוראת שעה את היקף ההלוואות שמעמידים הבנקים לרכישת דירות על הנייר בעסקאות הממונפות שהפכו לפופולריות בקרב הרוכשים, זאת מתוך חשש למשבר פיננסי.
המירוץ לדירה ודחיית תשלומים
לפי נתוני הלמ״ס יותר ויותר עסקאות בוצעו עם הטבת מימון של הקבלנים כאשר ישנם איזורים שבהם למעלה מ-50% מהעסקאות הינם עם הטבת מימון.
מהו החשש? בדומה לגיהוץ כרטיס אשראי, דחיית תשלומים בהיקף משמעותי עלולה ליצור קושי עבור חלק מהרוכשים, שכבר כיום מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא. רבים מהם בונים על כך שעד למסירת הדירה בפועל הריבית תרד – כפי שמצפים רוב המשקיעים – דבר שיאפשר הפחתה בהחזר החודשי. עד אז, הרוכשים מעמידים הון עצמי נמוך מאוד, בשיעור של 5%–20% מערך העסקה, בעוד שהקבלנים, מצדם, אמנם רושמים תזרים מזומנים נמוך ונושאים בעלויות המימון עד להשלמת העסקה, אך ממשיכים להציג מכירות ולא נתקעים עם מלאי – מצב שבו כל הצדדים, לכאורה, מרוצים.
בחלק לא מבוטל מהעסקאות מדובר ברוכשים בעלי הכנסות נמוכות שספק אם יוכלו בשעת השין להשלים את העסקה מה שעשוי לייצר משבר פיננסי.
למשל: באיזור הדרום בו ההכנסה הממוצעת והחציונית של זוג רוכשים עומדת על כ-16 וכ-13 אלף שקלים בהתאמה, בוצעו התחייבות לרכישת דירות במחירים של כ-1.5 עד 1.6 מיליון שקלים כשהרוכשים מעמידים 10% הון עצמי בעת החתימה (כ-160 אלף שקלים) ו"מקווים לטוב" לגבי מועד המסירה בעוד מספר שנים.
ההגבלות שהוטלו כהוראת שעה עד סוף שנת 2026 יחייבו את הבנקים לרתק יותר הון עבור עסקאות ממונפות בפרויקטים שבהם היקף העסקאות עולה על 25% מכלל העסקאות. בנוסף, הלוואות הבלון (הלוואות גישור שבמהלכן הרוכש משלם ריבית בלבד) יוגבלו לעד 10% מכלל המשכנתאות שהבנקים מעמידים. כלומר, לא מדובר בהגבלה גורפת, אך בבנק ישראל מזהים את המגמה ומבקשים לצמצם אותה להיקפים סבירים שלא יהוו סיכון למערכת.
גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, הזהירה מספר פעמים מהעלייה בהיקף המשכנתאות הכוללות הטבות מימון, ומהסיכון שהן יוצרות למשק.
לדבריה, "סביר להניח שההגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון יביאו לירידה בביקוש לרכישת דירות, כל עוד הריבית לא תרד באופן משמעותי. חשוב לזכור שהתרחבות התופעה נבעה בין היתר מהעלאות הריבית של בנק ישראל בין אפריל 2022 למאי 2023, והוחרפה בעקבות פרוץ המלחמה באוקטובר 2023, שהובילה לירידה חדה בביקושים. התוצאה הייתה גידול חד ברכישות חדשות – ובאזור הדרום אף נשבר שיא שנתי של מכירות קבלנים בשנת 2024".
בן נאים מוסיפה כי ניתוחים שערכה מראים שהסגמנט הדומיננטי ביותר ברכישת דירות עם הטבות מימון הוא רוכשי דירה ראשונה – זוגות צעירים ורווקים. "מדובר בקבוצת השוק המרכזית, שבלטה גם בגידול החד ביותר ברכישות בשנת 2024".
לגבי השפעת ההגבלות על מחירי הדירות היא מסבירה: "ברמה הטכנית, מדד מחירי הדירות צפוי להיות פחות מוטה, מאחר שהטבות המימון אינן מגולמות במחיר החוזי הרשמי של הדירה. עם זאת, ניתוחים שערכנו מצביעים על כך שבחלק מהמקרים קבלנים העלו את המחיר הרשמי בעסקאות שבהן ניתנה הטבת מימון – אף שאין ודאות שבחישוב כולל מדובר בעליית מחיר אמיתית".
עוד לדבריה, "הירידה הצפויה בביקוש, אם תתרחש במקביל להמשך רמה גבוהה של היצע – כפי שמשתקף בגידול במספר הדירות החדשות שעומדות כיום למכירה (כ-78 אלף, לעומת 45 אלף בלבד בתחילת 2022) – עשויה להפעיל לחץ להורדת מחירים בשוק כולו".
ומה לגבי הקבלנים – האם צפויה קריסה של חלק מהחברות בענף?
"ניתוח שביצענו בקרב קבלנים מצביע על פערים משמעותיים בשיעור השימוש בהטבות מימון – ישנם קבלנים שהשתמשו בהן בשיעור אפסי, ולעומתם אחרים שנתנו אותן ברוב העסקאות. נמשיך לעקוב אחרי ההתפתחויות בענף, אך חשוב להדגיש: ללא הגבלות מצד בנק ישראל, עצם המשך השימוש בהטבות מימון היה עשוי להוות סיכון ליציבותם של קבלנים שהתבססו על מנגנון זה באופן קבוע".
ומה אומרים הקבלנים?
למרות החשש מירידה בביקושים ובמחירים, בקרב הקבלנים ניכרת אופטימיות זהירה. צחי סופרין, בעל השליטה ויו"ר חברת הנדל"ן סופרין, ציין כי מדובר כרגע בטיוטת הנחיות, וכדאי להמתין לגרסה הסופית.
לדבריו, "אין ספק שכוונת בנק ישראל טובה, וכשייכנסו ההוראות לתוקף – הן יסייעו להגן על יציבות המערכת הבנקאית. הלוואות הקבלן הן כלי מכירתי אפקטיבי, כל עוד נעשה בו שימוש אחראי, והבנק שמעמיד את המימון מבצע חיתום אשראי אמיתי ללקוח. לצערנו, בשוק שבו הקונים מהססים לקחת משכנתא בשל הריבית הגבוהה – הלוואות הקבלן שגשגו, אולי מעבר לרצוי".
עוד הוסיף סופרין: "אני לא סבור שהמהלך יסייע בהורדת מחירי הדיור, אלא אולי באופן נקודתי בלבד. לשם כך יש לטפל בשורש הבעיה – כלומר, בצד ההיצע: יש להביא פועלים מיומנים ואיכותיים, להסיר חסמים ביורוקרטיים ולהגן על יזמים מפני התייקרות הביצוע".
פרי אמסלם הינו מנהל פלטפורמת בורסה 360 ומשמש כיועץ שוק ההון לחברות ציבוריות ופרטיות. אין לראות באמור המלצה לפעילות בשוק ההון וני״ע השונים. לתכנים נוספים על שוק הישראלי מוזמנים להצטרף לעקוב אחרינו בערוץ הוואטסאפ וכן להצטרף לערוץ הטלגרם
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
