בוקרשט, בירת רומניה, ספגה בשנות האלפיים מוניטין שלילי בקרב משקיעי הנדל"ן הישראלים, אבל בשנים האחרונות היא מבססת את מעמדה כאחד השווקים הדינמיים והצומחים באירופה ומעוררת לא מעט עניין גם אצל ישראלים שמחפשים יעדים חדשים להשקעה מעבר ליוון, קפריסין ופורטוגל. לפי אתר הנדל"ן הרומני investropa, מחירי הדיור בעיר הציגו עלייה שנתית של מעל 18% בשנה החולפת, ובעשור האחרון טיפסו בין 15%-10%.
רו"ח רן רוכלין, שותף במשרד רואי חשבון בתל-אביב, ואשתו ורה דומנובה, מנהלת כספים בחברת הייטק בינלאומית, מתגוררים בדירה בבעלותם ברחובות ובמקביל רכשו בשנתיים האחרונות מספר דירות להשקעה בבוקרשט.
"לפני 7 באוקטובר בכלל לא חשבנו על השקעה בחו"ל, תמיד חשבנו שנקנה דירה נוספת בישראל כי מהפנסיה לא נוכל להתקיים. גם על שוק ההון אי-אפשר לסמוך, הבורסה טיפסה ב-40% מתחילת השנה, אבל אולי היא תרד? התחום הסולידי והשמרני זה תחום הנדל"ן, ובאירופה המחירים רק עולים. במדינה שלנו המצב שונה כי התשואה נמוכה והמחיר על הכסף שמוקצה להשקעה מאוד גבוה. לא כל אחד יכול לקחת משכנתה על דירת 3 חדרים ולשלם 15 אלף שקל בחודש - ולכן צריך לפנות לחו"ל".
"בחנתי הרבה מדינות", ממשיך רוכלין, "החלום של אשתי היה לקנות דירה בפראג, בירת צ'כיה, אבל המחירים היו פסיכיים, אז החלטנו על בולגריה ורומניה, שבשנים האחרונות נכנסו לאמנת שנגן. בשלב הזה הבנו שרומניה זו הבוננזה הבאה, האקזיט הבא. היא צפויה לעבור לגוש היורו וזה ייתן דחיפה רצינית גם לנדל"ן ולא תהיה ברירה אלא להעלות מחירים".
רוכלין נזכר: "לפני 16 שנים נסעתי לחופשה בבוקרשט וראיתי צוענים על כרכרות. היום כל רכב שני שם זה מרצדס ו-BMW. המסעדות מפוצצות, לא בתיירים. דיברנו עם נהג מונית שסיפר שהוא נוסע עם 'אובר' ומתחילת החודש צבר כ-4,000 יורו. אמרתי לעצמי שאם כולם נוסעים במכוניות יוקרה, הם כנראה בעתיד הקרוב יקנו דירות. המסעדות התייקרו, אבל מחירי הדירות נשארו מאחור ביחס למדינה אירופית. נפגשתי עם מתווכים מקומיים ואז הגעתי למתווכת ישראלית ששלחה אותי לשכונת פיפרה (Pipera) - אזור חדש ומתפתח עם בנייה מאסיבית, שם ראינו כלי רכב שאפילו לא רואים בארץ – למבורגיני, פרארי.
"הראו לנו פארק הייטק שכמעט שלא משלמים בו מסים ומקבלים משכורת בין 10,000-5,000 יורו, שזה שכר מטורף עבור מדינה מתפתחת. ויש אפילו שלוחה של לימודים אקדמיים של אוניברסיטת קיימברידג'. הבנתי שזה הסיליקון ואלי של בוקרשט. דירות 2 חדרים מושכרות ב-800-600 יורו, אז הם יכולים להרשות לעצמם מכוניות פאר".
בשלב מסוים החליט רוכלין לפנות לחברת חג'ג' אירופה כדי לרכוש דירה בפרויקט שהיא מקימה בשכונה. "קניתי שתי דירות בנות 2 חדרים ושילמתי 140 אלף יורו לכל דירה כולל מע"מ, מתוך כוונה למכור אחת מהן כי המחירים עולים כל שנה סביב 15% והמכירה תממן לי את הדירה השנייה", הוא משתף. "מי שקנה בשלב א' של הפרויקט שילם 90 אלף יורו, ומאז הרכישה שביצעתי המחירים כבר טיפסו ל-170-160 אלף יורו. אני מאמין שעד סוף בניית הפרויקט הם כבר יעמדו על 210-200 אלף יורו. השכירות נעה סביב 700-600 יורו לחודש, שזה פחות או יותר המחיר של משכנתה שניתן לקחת מבנק מקומי".
8 דונם ברחוב הראשי
בוקרשט, המאכלסת כ-3 מיליון תושבים, מחולקת ל-6 סקטורים מינהליים שמתפקדים כיחידת שלטון מקומית עצמאית עם ראש עירייה ומועצה. כך למשל, סקטור 1 בצפון נחשב ליוקרתי ביותר ומכיל ריכוז משרדים גבוה ואזורי מגורים עשירים, לצד פארקים גדולים; וסקטור 3 הוא המאוכלס ביותר, משמש כליבת הפנאי והתיירות של העיר. בשורה התחתונה, אומרים מומחי נדל"ן ל"ממון", כי בבוקרשט לכל שכונה המחירים שלה. אזורי הדרום והצפון הם ממש כמו בתל-אביב, כלומר פערי המחיר עצומים. דירות בפרויקטים חדשים מוצעות במחיר של 5,000-4,500 יורו למ"ר בצפון העיר, ואילו בדרום המחיר נע סביב 1,500 יורו למ"ר בלבד. במרכז העיר המחיר נע סביב 2,500 יורו למ"ר.
עם החברות הישראליות הגדולות שפועלות ברומניה ניתן למנות את חברת אפי נכסים, שחולשת שם על נכסים משנת 2006 עוד כשהייתה שייכת לאפריקה ישראל (כיום לקבוצת ביג), ומחזיקה בקניון הגדול ביותר בבוקרשט, לצד אלפי מ"ר של משרדים ונכסים מניבים, כמו גם מגורים להשכרה למקומיים. חברה נוספת היא שיכון ובינוי, שפעילה ברומניה בתחומי האנרגיה ולאחרונה חנכה פרויקט סולארי ראשון רחב היקף וכן בתחום ייזום נדל"ן למגורים.
חברה נוספת שפועלת ברומניה וכן עוסקת בנדל"ן למגורים, בעיקר מול משקיעים ישראלים, זו חברת חג'ג' אירופה שנסחרת בבורסה ומציינת כבר עשור לפעילותה ברומניה. בעלי השליטה הם צחי חג'ג' (כ-53%) ושחר מחט (כ-21.5%). מדובר בחברה ציבורית עצמאית, הפועלת בנפרד מקבוצת חג'ג' - חברה ציבורית נפרדת העוסקת בייזום, ניהול ושיווק נדל"ן בישראל, ובעלי השליטה בה הם האחים צחי ועידו חג'ג'.
"הגענו לשם די במקרה", אומר היו"ר צחי חג'ג'. "השותף שלי, שחר מחט, יזם ישראלי מצליח מאוד, מהנדס בהכשרתו, סיפר לי על פרויקטים ברומניה ומיד אמרתי שאני לא בעניין כי בעבר הרבה ישראלים קנו שם קרקעות, השקיעו ביג-טיים, אבל חלק מהן לא שוות כלום עד היום. בסופו של דבר הסכמתי להצטרף אליו וגיליתי עיר אחרת. בשנות האלפיים היו בבוקרשט המון ישראלים שעשו עסקאות. לישראלים יש אופי מהמר, רומניה נמצאת רק שעתיים טיסה מכאן וישראלים מתים עליה, נוסעים לקזינו, למסעדות. כשהיו באים לבילויים היו אומרים - נקנה קרקע. כששאלתי איפה המנופים, ענו לי 'זה יגיע, בינתיים אנחנו מחליפים ידיים', אז אמרתי, כשתמצאו מנופים תקראו לי, אני לא בונה במקום שאין בו בנייה, שאין בו ביקוש של אזרחי המדינה".
עשור לאחר מכן, צחי חג'ג' ראה עשרות מנופים בבירה הרומנית והחליט להיכנס יחד עם שותפו לעסקת STIRBEI PALACE - ארמון מהיפים ברומניה. המבנה ממוקם על עתודת הקרקע האחרונה מסוגה שנותרה לבנייה ברחוב היוקרתי, בשטח של כ-8 דונם, ומיועד לשימור לצד שימושי מסחר, משרדים ומגורים. "זה באמת פריים לוקיישן, אין דבר כזה למצוא 8 דונם ברחוב הראשי, זה כמו שאני אגיד לך שאני בונה בשאנז אליזה בפריז", הוא אומר.
במארס השנה חתמה החברה על הסכם השכרת מלוא שטחי המסחר בפרויקט לשוכר מוביל בתחום מותגי יוקרה בינלאומיים, בהם דיור, דולצ'ה וגבאנה, ולנטינו, סלין, ג'ימי צ'ו ועוד. במקביל פועלת החברה לקדם את מתחם המגורים שנמצא בצמידות לשטחי המסחר, המיועד לכלול כ-22 אלף מ"ר למשרדים או מגורים, כ-7,000 מ"ר שטחי מסחר וכ-21 אלף מ"ר חניות תת-קרקעיות.
צחי חג'ג': "רק יזמים מוכרים בבוקרשט מקבלים מימון. אבל זאת לא מנהטן שאת קונה קרקע ב-100 מיליון דולר, אפשר לעמוד במחירים והמוצר הסופי שווה לכיס"
"כשאני בוחן יעד, אני בודק 3 פרמטרים: מה ההיצע, מה הביקוש והאם אני כיזם יכול לעשות כסף; סביבת המיסוי, האם יש תמריצים למשקיעים, איך המדינה מקבלת זרים ואת המשקיעים הישראלים בפרט; וגם את נתוני הצמיחה של המדינה. אני לא משווק כל פרויקט למשקיע הישראלי, רק מה שאני אישית חושב שמתאים. בבוקרשט יש ביקושים ערים מצד האוכלוסייה המקומית, דירות נמכרות מהר והמוצר הוא זול. יש לנו פרויקט בשכונת פיפרה ובשכונת אובור (OBOR). בפיפרה אנחנו בונים 1,700 יחידות דיור, מעין צפון תל-אביב של בוקרשט. המחיר נע סביב 10,000 יורו למ"ר, זה יוצא 500-400 אלף שקל לדירה. בישראל את לא יכולה לקנות את המפתח של הדירה במחיר הזה".
רווחים משמעותיים
אחת הבעיות שחג'ג' מצביע עליהן מבחינה יזמית היא שהיזם צריך להגיע עם כל ההון העצמי כדי לרכוש את הקרקע - אין לו ליווי בנקאי. "רק יזמים מוכרים בבוקרשט מקבלים מימון. אבל מחירי הקרקעות לא כל כך גבוהים, זה לא מנהטן שאת קונה בה קרקע ב-100 מיליון דולר, פה אפשר לקנות קרקע במיליוני יורו ספורים, אפשר לעמוד בזה והמוצר הסופי מאוד שווה לכיס וניתן למכור אותו בקלות. גם המסים לא גבוהים, הן ליזם והן לרוכש ולמשכיר. זו סביבה מאוד ידידותית וגם המדינה מייצרת תמריצים כמו הלוואה בערבות מדינה בגובה של למעלה מ-90%. בנוסף, רומניה מושכת כוח עבודה להייטק ויש לה אכסניית מיסוי מאוד נוחה להייטקיסטים".
"כשהגענו לבוקרשט, חיפשנו עיר עם ביקוש אמיתי לדיור של קהל מקומי ולא 'בועת השקעות'", מוסיפה שמרית כהן זיגל, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחג'ג'. "רכשנו נכסים באזורים צומחים עם פערי ביקוש גבוהים מאוד. עובדתית, כל הפרויקטים שמסרנו באכלוס מלא, הדירות שרכשו המשקיעים שלנו מושכרות בתפוסה מלאה והאזורים שאנחנו עובדים בהם מייצרים עבור המשקיעים שלנו רווחים עם ביקוש מתמשך, מה גם שכ-30% מהם חזרו לרכוש דירה שנייה ושלישית, אחוזי חזרה מהגבוהים בענף".
לדבריה, "בוקרשט היא ללא ספק אחת ההזדמנויות המעניינות כיום בשוק הנדל"ן האירופי. בנינו מערכת הוליסטית שנותנת מעטפת מלאה, מרישום הנכס, דרך סיוע במימון מול בנקים מקומיים ועד לניהול שוטף הכולל איתור שוכרים, טיפול במיסוי וליווי במכירה. המטרה שלנו ברורה: לאפשר למשקיע ליהנות מתשואה שקטה באפס התעסקות כשהנכס עובד בשבילו, לא להפך".
כהן זיגל מוסיפה כי "השנה המע"מ ברומניה עלה כצעד כלכלי אסטרטגי שהמדינה נוקטת אותו כשהיא שואפת ליציבות, לצמצום הגירעון המדיני ולעמידה בסטנדרטים האירופיים, בין היתר לקראת מעבר עתידי למטבע היורו. בתנאים כאלה השוק הופך יציב יותר, צפוי יותר, ואנחנו כיזמים וגם כרוכשים נהנים מסביבה שבה הערך של נכס איכותי צפוי להתחזק לאורך זמן".
בנוסף, בימים אלה מתהווה תוכנית לקבלת Romania Golden Visa. "הממשלה הרומנית פירסמה טיוטת חקיקה המציעה מתן אישור שהייה למשקיעים שאינם אזרחי אירופה לתקופה של 5 שנים, אשר תהיה ניתנת לחידוש ותיתכן גם תנועה חופשית במדינות השנגן", היא אומרת.
עסקי גז בבירה
לאחרונה קיבלה החברה היתר בנייה לשלבים 2 ו-3 בפרויקט שחלקו כבר הוקם ואוכלס במתחם Pipera Lake, הכולל 5 בניינים עם 450 דירות. במסגרת השלבים הנוספים יוקמו 11 בניינים בני 6 קומות עם 800 דירות בהיקף של כ-62 אלף מ"ר. כמו כן, דיווחה לאחרונה החברה על כניסתה לשותפות בפרויקט אובור, שיכלול 600 דירות וכן חתמה על עסקה עם רשת בתי המלון הבינלאומית רדיסון (Radisson), במסגרתה תקים בית מלון בכניסה לעיר העתיקה (Old Town). המלון, שייקרא Radisson Red, ייפתח ב-2027 ויכלול 104 חדרי אירוח ב-6 קומות. במסגרת עסקה נוספת החברה רכשה 50% מזכויות השימוש בנכס קיים בשכונת הרסטראו (Herastrau), הנמצאת במרכז העיר בוקרשט, ונחשבת לאחת השכונות היוקרתיות.
בנוסף לפעילות המגורים ברומניה, בסוף אוגוסט האחרון חתמה החברה על הסכם לרכישת חברה רומנית בתחום ביצוע תשתיות גז טבעי תמורת 10 מיליון יורו. אומדן הרווח התפעולי המצטבר עד שנת 2035 בגין מכרזים אלו נאמד ביותר מ-150 מיליון יורו. השבוע דיווחה חג'ג' אירופה לבורסה כי הרשויות ברומניה העניקו את האישורים הרגולטוריים הנדרשים להשלמת העסקה.
רומניה נחשבת לאחת מיצרניות הגז הטבעי הגדולות ביבשת, והממשלה הרומנית צפויה לפרסם בשנים הקרובות מאות מכרזים בתחום התשתיות לחלוקת גז טבעי בהיקף של כ-2 מיליארד יורו.
א' ממרכז הארץ, רופא במקצועו, עלה לישראל ב-1990 מרומניה. "ממש לפני הקורונה, ב-2019, נסעתי לכנס בבוקרשט ושם הוצעו למכירה דירות שני חדרים תמורת 80-70 אלף יורו. ידעתי שרומניה בצמיחה וקניתי דירת 2 חדרים בפרויקט של חג'ג' בשכונת פיפרה. אחרי שנה רכשתי עוד דירת 2 חדרים ובהמשך גם דירת סטודיו. הפנסיה של הרופאים בארץ לא מי יודע מה, אז אמרתי לעצמי שאם אחליט לגור שם, זה חיים אחרים לפנסיונר – דירה אחת למגורים ושתי דירות מושכרות".
"בינתיים אני כאן ושלושתן מושכרות על ידי חברה ישראלית שמנהלת את הנכסים", הוא ממשיך. "שכר הדירה נע בין 620-600 יורו בחודש ודירת הסטודיו מושכרת ב-550 יורו בחודש. לאחרונה רכשתי דירת 2 חדרים נוספת, יקרה יותר, במרכז בוקרשט ב-125 אלף יורו. בדירה הזאת התאהבתי ואני כנראה אגור בה כי היא בקומה האחרונה, כמו פנטהאוז, בשכונה בוטיקית".
"אין פה אנטישמיות"
היזם רפאל דוד, מנכ"ל ובעלי חברת מטרופוליטן יזמות, מתגורר בבוקרשט ב-3 השנים האחרונות. "הגעתי במקרה בגלל משחק כדורגל — ונשארתי. החברה עוסקת ברכישת מקבצי דיור, כמו קרן ריט, ובימים אלה אנחנו נכנסים לפרויקט יזמות ראשון. המשקיעים נכנסים לפני קבלת היתר בנייה, חלק מהדירות הם מוכרים במהלך הדרך, חלק מממשים ומוצאים שוכרים לטווח ארוך או קצר. יש גם מי שמתמקד בדירות היי אנד, שעולות סביב 200 אלף יורו, אבל יש גם דרישות לדירות זולות יותר בסכומים שנעים סביב 80 אלף יורו בחלק הדרומי של העיר, שיכולתו להניב 600-400 יורו בחודש, שנתיים אחרי הן יכולות להיות שוות כ-100 אלף יורו".
דוד מדגים: "דירת 2 חדרים בשטח 60 מ"ר באזור צפון בוקרשט, אפשר לומר שדה דב של בוקרשט, נרכשה ב-155 אלף יורו לפני שנתיים, ועכשיו היא מתומחרת ב-250 אלף יורו. יש פה גם וילות שעולות 7-6 מיליון יורו וצפונה. בשכונת Floreasca (פלוראסקה) בצפון בוקרשט קנינו 20 דירות לפני שנתיים סביב 150 אלף יורו, והיום הן נמכרות ב-220 אלף יורו וניתן להשכיר אותן בין 1,300-1,100 יורו בחודש - כלומר 9%-8% תשואה בשנה, לא כולל עליית הערך".
"המחיר למ"ר נע סביב 2,000 יורו למ"ר ובדירות יוקרה בין 4,000-3,000 יורו למ"ר", הוא מוסיף. "3,000 יורו למ"ר זה 12 אלף שקל למ"ר, איפה את יכולה לקנות דירה חדשה במחיר כזה בישראל? בישראל כדי לקבל שכירות של 1,200 יורו בחודש, שהם 5,000 שקל, צריך לקנות דירה ב-2.2 מיליון שקל. פה זה עולה שליש מהסכום הזה – וזה ההבדל.
רפאל דוד: "בישראל כדי לקבל שכירות של 1,200 יורו בחודש, שהם 5,000 שקל, צריך לקנות דירה ב-2.2 מיליון שקל. פה זה עולה שליש מהסכום הזה — וזה ההבדל"
"אחת הסיבות לכך שישראלים נכוו בעבר ברומניה הייתה שהם קנו קרקעות שהבטיחו להם שניתן יהיה לבנות עליהן, אבל היזם לא דאג לתשתיות. למשל, אם הקרקע ממוקמת בקרבת קו מתח גבוה, הפרויקט יהיה אפסי כי היזם צריך להטמין את הקו ולא המדינה".
מה לגבי יחס לישראלים בתקופה הנפיצה הנוכחית?
"רומניה היא המדינה הנוצרית הכי דתית באירופה. יש פה מוסלמים שהגיעו מלבנון ומטורקיה בשנות ה-80 של המאה הקודמת ויש להם עסקים, לא תראי פה פליטים שיושבים על מערכת הרווחה כי אין את זה פה, אם אין לך עבודה וכסף - אין לך איך לחיות. הם מאוד פרו-ישראלים, תמיד ליד בית כנסת או בית חב"ד יש ניידת. אין פה אנטישמיות, הממשלה אפילו אמרה שמי שיפגין לטובת עזה ייעצר. היו פה סטודנטים שהפגינו וגירשו אותם. אין דבר כזה פשע כי הענישה מאוד חמורה. אם אתה נוהג צריך אפס אלכוהול בדם, אחרת נכנסים ל-24 שעות במעצר".
"הגעתי לפרויקט שרפאל דוד שיווק דרך חבר משותף שקנה שם 10 דירות", מספר אורן טסלר (55), רופא שיניים מחדרה, נשוי פלוס 3. "הייתי במקרה בטיול ברומניה והתלהבתי, ומשם הדרך לרכישה הייתה קצרה. הדירה, בת 2 חדרים בפרויקט יוקרתי, עלתה לפני כשנתיים כ-108 אלף יורו בפרויקט בצפון בוקרשט ליד שער הניצחון. אני משכיר אותה ב-625 יורו בחודש. האמת שהשכירות פחות מעניינת אותי, אלא יותר עליית הערך – רק לאחרונה הציעו לי על הדירה 180-170 אלף יורו".
המשקיע הישראלי
כשהיזם מוטי אזולאי, חוקר השבחת חברות ויועץ אסטרטגי שמלווה חברות בתהליכי צמיחה, הגיע לרומניה הוא זיהה שאין בה חברות שיווק נדל"ן גדולות כמו בארץ, ניצל את ההזדמנות, התחיל את דרכו כמשווק ובהמשך עבר באופן טבעי ליזמות והקים שתי חברות, האחת עוסקת ביזמות והשנייה בניהול נכסים. בישראל יש לו חברת ייעוץ (מגדלור לעסקים).
לדבריו, "התחלנו לשווק פרויקט עבור יזם ישראלי והחלטנו לעבור לשלב של יזמות. היום אנחנו מקדמים פרויקט צפונית לבוקרשט שנקרא Compass on the Lake. הוא ממוקם באגם בעיירה BALOTESTI (בלוטשט) שהיא כמו הוד-השרון - לא תל-אביב או הרצליה פיתוח אבל נמצאת על ציר וקרובה למרכז, 8 דקות מפיפרה, שם ממוקם פארק ההייטק של בוקרשט. היכולות הכלכליות של עובדי ההייטק שם שינו את כללי המשחק. אם בעבר מי שעבד בעירייה או ברפואה קיבל פנסיה גבוהה ושלט בכלכלה, היום משכורת התחלתית של מתכנת עומדת על 3,500 יורו בחודש וראשי צוותים מרוויחים בין 7,000-5,000 יורו בחודש".
מוטי אזולאי: "יש מתווכים שמוכרים דירות באזורים עם סיכון לרעידות אדמה. ברומניה אי-אפשר לבטח את הבניין ואז אי-אפשר להשכיר את הדירה ונתקעים עם נכס ללא תשואה"
אז מיהו המשקיע הישראלי?
"המשקיעים הישראלים בני 60-40 עם מקצועות חופשיים ועם כ-50% מהכסף זמין. את החצי השני אפשר לגייס באמצעות משכנתה מבנק מקומי. ברגע שבנק מוכן לתת משכנתה לתושב זר, זה אומר שהוא בדק את הפרויקט. היום מבינים שצריך לדעת עם מי חותמים על עסקה – מתווך, יזם בוטיק או חברה גדולה בורסאית. חשוב לדעת גם באיזה אזור קונים ומה הסיכונים. למשל שכונת אובור היא כמו שכונת פלורנטין של שנות ה-90, היא מאוד עלתה אבל זה תהליך ארוך וכבר היום נמכרות שם דירות במחירי השבחה. יש מתווכים שמוכרים דירות בבניינים שקרובים למקומות עם סיכון לרעידות אדמה. ברומניה אי-אפשר לבטח את הבניין ואז אי-אפשר להשכיר את הדירה ונתקעים עם נכס ללא תשואה".
הסיכונים והאותיות הקטנות
עו"ד רון בר-ניר, שותף-מנהל במשרד עוה"ד פירון בר-ניר ומנהל פעילות המשרד ברומניה, בולגריה, סרביה ויוון, מסביר את ההבדל בין ההתנהלות הנדל"נית ברומניה לבין ההתנהלות בישראל ובמקומות אחרים.
"חשוב לדעת שבניגוד לקפריסין ויוון, מי שאין לו דרכון רומני או דרכון איחוד אירופי לא יכול לרכוש את מרכיב הקרקע של נכס נדל"ן ברומניה. מי שקונה נדל"ן בנוי ברומניה, למעשה רוכש שני מרכיבים: את הנכס הבנוי וגם חלק יחסי בקרקע שמשויך לנכס הבנוי. ברומניה, בגלל הפחד ההיסטורי שזרים יקנו קרקעות וישתלטו על המדינה דרך הנדל"ן, אם אדם רוצה לרכוש נכס בנוי, עליו להקים חברה מקומית ובאמצעותה לרכוש את הנכס (ולכן חלק מהישראלים מקימים חברה רומנית לצורך כך) ולאחרים יש הסכם עם היזמים, שמשמשים חברה משכנת שמחזיקה במרכיב הקרקע בנאמנות".
עו"ד בר-ניר שופך אור גם על הכישלון של חלק מהישראלים ברומניה, ומסביר כי הסיבות לכך היו לא רק קרקעות חקלאיות ורשות מקומית שלא דואגת לתשתיות: "בישראל הקרקע שעליה עומד הבניין היא יחידה אחת עם המבנה. אבל ברומניה הקרקע והדירה הן שתי אושיות משפטיות שונות. זו נקודת מפתח שחשוב להכיר". בנוסף, הוא מדגיש כי צריך לבדוק היטב את הזכויות של הנכס, לבצע בדיקה משפטית ולראות שמי שמוכר את הדירה הוא אכן בעל הזכויות בקרקע או במבנה.
"אחת הבעיות הנפוצות לגבי מי שרוכש דירה על הנייר היא שפעמים רבות בבדיקה משפטית מתברר שהיזם הוא בעצם רק הגורם המשווק ואינו הבעלים. מה שיותר אקוטי זה שאין לו היתר בנייה. ברומניה אין ערבות חוק מכר והכסף לא מובטח, צריך לדאוג שהביטחון ייווצר דרך המסגרת המשפטית. יש יזמים שמנצלים את העובדה שאין חוק מכר ומשתמשים בכספים בתהליך הבנייה ללא הגבלה והם לא מספקים כל ערבות".
לדבריו, "הרבה אנשים קנו נכסים כשליזם לא היה היתר - ואז היזם נתקע ואיתו הכסף. אנחנו מקפידים שיהיו אבני דרך בעסקה, למשל מתי מותר להשתמש בכסף, ובמקרים רבים מופקד הכסף בנאמנות עד לרישום הבית המשותף והוצאות היתר הבנייה".
"מרכיב הקרקע הוא בעייתי, אבל יש דרכים משפטיות להתגבר עליו", אומר עו"ד אילן ליבוביץ, שמלווה יזמים ומשקיעים ברומניה. "אנחנו מסדירים זאת באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר, כך שהמוכר נשאר הבעלים של הקרקע אבל הקונה מקבל ייפוי כוח ויכול למכור את הנכס. אפשר לרשום הערת אזהרה רק לאחר שמשלמים את יתרת התשלום על הנכס, שכן ברומניה הבעלות עוברת במסירה".
"אחת הבעיות עם הרוכשים הישראלים היא שלפעמים הם מגלים שהליך בדיקת נאותות וליווי משפטי אצל עורכי דין ישראלים המתמחים בנדל"ן ברומניה עולה סביב 3,000-2,000 יורו, אז הם מוותרים ומעדיפים עורך דין רומני שלוקח 400 יורו אבל לא מבינים מה הוא אומר – וכך זה נראה: הם נתקעים עם רישום הקרקע ועם זה שצריך להקים חברה, אבל הם לא יודעים שיש הוצאות שנתיות שמורידות מהתשואה. בנוסף, ברומניה אין חוק מכר, אין בטוחות כמו בישראל, ורק בשנה שעברה קרסה חברה יזמית מקורית גדולה בשםNordis Group, ומה שנקרא השאירה פצועים בשטח – אנשים שילמו מקדמות ואין להם איך לקבל את הכסף חזרה".
עו"ד אילן ליבוביץ': "אם לא מודעים לרגולציה המקומית, עלולים לקבל קנסות, להפסיד שכירות, לקנות נכס בלי החלק הצמוד מהקרקע ולהסתכן בכך שאם הבניין מתמוטט נשארים בלי כלום"
ליבוביץ מוסיף כי צריך גם להבחין בין רכישת דירה חדשה לבין רכישת דירה מיד שנייה. "כשקונים דירה מיד שנייה, אמנם היא רשומה כבר בטאבו אבל לא תמיד הרוכשים בודקים אם הבניין או הדירה מורשים להשכרה לטווח קצר, בוודאי מי שרוכש במרכז בוקרשט, ואז נתקעים עם קנסות. יש גם בניינים ישנים בסכנת קריסה בזמן רעידת אדמה, והחל מינואר השנה דירות בסיכון גבוה לא יכולות להיות מושכרות בכלל לצד שלישי. אם לא מודעים לרגולציה המקומית עלולים לקבל קנסות, להפסיד שכירות, לקנות נכס בלי החלק הצמוד מהקרקע – ובמקרים כאלה מסתכנים בכך שאם הבניין מתמוטט נשארים בלי כלום – כי אתם לא חלק מבעלי הקרקע".
המיסים שמאחורי הדירה
עו"ד (רו"ח) שלומי לזר, שותף במשרד בוטיק המס מאיר מזרחי עם א. רפאל, מספק נתונים אודות המיסים שמאחורי עסקאות הנדל"ן ברומניה:
מע"מ – על רכישת דירה חדשה מוטל מע"מ בשיעור של 21%. ברכישת דירה בסכום של עד 600 אלף לאיי (המטבע הרומני) חל מע"מ בשיעור מופחת של 11%. רכישת דירה מיד שנייה בדרך כלל אינה חייבת במע"מ.
נוטריון – תשלום בשיעור של 0.5% עד 1% ממחיר הדירה.
אגרות רישום בטאבו – תשלום בשיעור של 0.5% ממחיר הדירה.
מס בגין דמי שכירות: שיעור המס ברומניה על דמי שכירות שמקבל יחיד הוא 10%. דמי השכירות חייבים במס גם בישראל לפי אחד משני מסלולי המס הבאים: (א) מס שולי מלא על דמי השכירות נטו לאחר ניכוי הוצאות בהתאם למדרגות המס (עד 47% לפני מס יסף); או (ב) מס בשיעור של 15% ללא זכאות לניכוי הוצאות. שיעור מס החברות ברומניה הוא 16%. חברות בעלות מחזור נמוך יחסית, יכולות לשלם מס מחזור בשיעור של 1% במקום מס החברות.
מס רכוש: רומניה מטילה מסי רכוש מסוגים שונים. החל מהשנה התווסף מס נוסף – construction tax. הבסיס לחישוב מס הרכוש הוא שווי הנכסים. בחישוב חבות המס בישראל לא ניתן לדרוש זיכוי בגין מסי הרכוש, אך ניתן להביא את מסי הרכוש כהוצאה בחישוב ההכנסה החייבת מדמי השכירות - ובדרך זו ליהנות ממגן מס מסוים גם בישראל בגין מסי הרכוש.
מס על מימוש הנכס: רווח ממכירת נכסים חייב במס בשיעור של 3%, ולגבי נכסים שהוחזקו לתקופה של מעל 3 שנים שיעור המס מופחת ל־1%. הרווח חייב במס גם בישראל, תוך מתן זיכוי בגין המס ששולם ברומניה. כך שבסופו של דבר, חבות המס האפקטיבית תיקבע לפי שיעור מס רווח הון שיוטל על העסקה בישראל, בדרך כלל 25% (לפני מס יסף).
פורסם לראשונה: 00:00, 14.11.25
