מוגש מטעם יזמית הנדל"ן וההשקעות הדר ברוקנשטיין
חזרתו של טראמפ לבית הלבן מוכיחה שהקדנציה הקודמת שלו הייתה רק הפרומו. נראה שמעולם לא ישב בבית הלבן נשיא צבעוני כל כך. כמי שגדל לאב איל נדל"ן, וכבר בצעירותו לקח על עצמו את ניהול החברה המשפחתית, טראמפ רואה את העולם כפרויקט נדל"ן ענק. הוא מביא גישה פרקטית, ומפשט כל אתגר באופן כמעט ילדותי: לכל בעיה יש פתרון, ולכל פתרון יש מחיר.
כמי שמכיר את עקרונות העולם העסקי מקרוב, טראמפ עושה בעקרונות הללו שימוש גם במגרש הפוליטי. פחות רגולציה, יותר תמריצים, פחות דיפלומטיה והצהרות, יותר התחייבויות חתומות.
התרומה של דונלד טראמפ להשבת החטופים מעזה תמיד תיזכר כתרומה החשובה ביותר שלו לישראל, ורבים עוד תוהים בנוגע להצהרתו על פינוי עזה והפיכתה למתחם נופש ותיירות בחסות ארה"ב. אין ספק שאירוע כזה, אם יקרה, ישנה את המפה האזורית כולה, אולם גם אם נתעלם מהסוגייה הפוליטית, נגלה שמדובר במהלך מסועף ויקר, שעשוי להימשך עשורים.
לעומת זאת, את ההשפעות המיידיות של מדיניות טראמפ נוכל לבחון כבר כעת, בהתייחסות לסטטוס קוו המצוי במפות העדכניות.
האם מה שעובד בארה"ב עובד גם בישראל?
בשמונת החודשים מיום כניסתו לתפקיד, הספיק טראמפ לבצע הקלות רגולטוריות מהותיות: הוא ביטל תקנות סביבתיות על בנייה, קבע תמריצי מס מוגדלים על השקעות נדל"ן, חיזק את תעשיית הייצור המקומית באמצעות הטלת מיסוי על ייבוא ועוד.
ענף הבנייה מיהר להגיב בהגדלת המשרות והעלאת ממוצע השכר, ומדדי הנדל"ן הצביעו על גידול מהותי בהשקעות ובהתחלות הבנייה בכלל, ועל גידול של 12% בהשקעות זרות בפרט. בתחום הפיננסי צפויה ירידה של כ-1.5% על ריבית המשכנתאות, ותחזיות מקומיות צופות צמיחה במדד הנדל"ן של 5-7% כבר בסוף השנה הנוכחית.
למרות שעל פניו הנתונים חיוביים, ההשפעה בפועל של טראמפ על שוק הנדל"ן בארה"ב דומה לגלגל הענק בלונה-פארק: כשצד אחד למעלה - הצד השני למטה. הרגולציה מקלה על משקיעים, יוצרת גידול בהשקעות הנדל"ן ועליית מחירים המיטיבה עם המשקיעים והיזמים, אך גם יוצרת גידול בהיצע, שעל פניו צפוי להביא לירידת מחירים. הטלת המכסים על פלדה וחומרי בנייה מסין פוגעים בתחרותיות וגורמים לגידול בעלויות בנייה שמתגלגל לרוכשים.
על מנת להבין אם מדובר בנוסחה פשוטה שניתנת להעתקה, נתייחס למשתנה המרכזי והמשפיע ביותר על עלויות הנדל"ן: מחיר הקרקע. פעולותיו של טראמפ מבוססות על גישה כלכלית התומכת בשוק חופשי, עם התערבות ממשלתית מינימלית.
אלא שבעוד שבארה"ב קרוב ל-75% מהקרקעות היבשתיות נמצאות בבעלות פרטית, מדינת ישראל מחזיקה בכ-93% מהקרקעות שבשטחה, ו-7% בלבד הן קרקעות פרטיות.
המשמעות: שווי הקרקע ביחס לעלות הנכס בישראל עומד על 30-50% (משתנה בהתאם למיקום הקרקע). שווי הקרקע במרבית מדינות ארה"ב (למעט ערי מטרופולין בעלות צפיפות אוכלוסין חריגה וביקוש גבוה דוגמת ניו יורק) עשוי לעמוד על 15-25% בממוצע.
אותן פעולות שנקט טראמפ ויצרו השפעה מהירה על השוק, צפויות להותיר השפעה פחותה בהרבה לו יושמו בצורה זהה בישראל.
מלבד זאת, מתייחסת הדר ברוקנשטיין להבדלים מהותיים נוספים, בניהם תפיסת הסביבה והאקלים, הגישה הסוציאליסטית שנוקטת ישראל, ותקנות מנהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע למגבלות השימוש בקרקעות, לרבות קרקעות בבעלות פרטית.
לא לחינם טראמפ נחשב לפרו ישראלי, ולא חיבה בלבד עומדת אל מול עיניו כאשר הוא מעניק תמיכה בלתי מסויגת לישראל. כאמור, מדובר באיש עסקים שרואה בנו לפני הכל שותפים עסקיים לעסקה הגדולה ביותר שהוא רוצה להיות חתום עליה - השכנת שלום במזרח התיכון.
חשוב לזכור שכשטראמפ אומר את המילה "שלום" הוא לא מתייחס לשלום רומנטי ואחווה בין העמים. מבחינתו של טראמפ הסכם שלום הוא הסכם עסקי לכל דבר ועניין, ובמקרה האמור פוטנציאל השבחה נדל"ני.
הדלת שפתח בקדנציה הראשונה עם קידום הסכמי אברהם הובילה להשקעות זרות בישראל של מיליארדי דולרים, שיועדו לפיתוח הנגב והגליל. בהסכם 21 הנקודות שהוביל להפסקת האש עם עזה, הוא כבר מכוון ללב המדינה וחותר לפיתוח קרקעות באזורי ביקוש, לרבות קרקעות חקלאיות הממתינות להפשרה.
בתכנית מאותת הבית הלבן על כוונה להירתם ולרתום מדינות נוספות להשקיע באזור, תוך התחייבות לשיקום הדרום והצגת המודל האמריקאי לעידוד יזמות פרטית כמנוע צמיחה:
• קידום מדיניות המבוססת על צמצום רגולציה ועל העברת סמכויות לשלטון המקומי, עיקרון שמחלחל גם לשיח התכנוני בישראל סביב האצת תהליכי הפשרה.
• בחינת מנגנונים שיאפשרו שינוי ייעוד קרקע מהיר יותר, בדגש על אזורי החיץ שנפגעו קשות במלחמה והקמת יישובים נוספים באזורים שאינם במוקדי סיכון או בצמידות לקו הגבול.
• קביעת יעדים לחיזוק ההתיישבות האזרחית ולפיתוח תשתיות, אשר לשם עמידה בהם נדרש היצע קרקעות זמינות בהיקף נרחב.
הדר ברוקנשטיין מסבירה כי אין מדובר בשינוי מוחלט של מדיניות, אלא בביצוע התאמות וגילוי גמישות בהליכים בירוקרטיים שלרוב ארכו שנים ארוכות, במטרה להקל ולקצר אותם. השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה היוותה השקעה מובילה מאז ומתמיד, עם פוטנציאל תשואה שעשוי להגיע למאות אחוזים, דרישת סף כניסה נמוך וכללה מעטפת הגנות משפטיות למשקיעים. הסכם הפסקת האש ותמיכתו של איש הנדל"ן הבכיר בעולם - צפויים לקצר את הבירוקרטיה ולהוביל לנסיקה שלא ידענו במחירי הקרקע לאחר השלמת ההפשרה.
יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין, אשר חקרה לאורך השנים עשרות פרויקטים ועתודות קרקע בישראל, צופה כי הפשרת קרקעות באזורי ביקוש צפויה להתעוררות ולקידום, כמהלך אסטרטגי שממזג בין כלכלה, ביטחון וחוסן קהילתי.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
מוגש מטעם יזמית הנדל"ן וההשקעות הדר ברוקנשטיין
