שוק השכירות בישראל במילכוד: בזמן ששוק הדירות למכירה קפוא ומחירי הדירות בירידה, ההיצע בשוק השכירות מצטמצם ודמי השכירות, כפי שיודע כל מי ששוכר דירה בישראל, גבוהים ביחס להכנסה הממוצעת במשק. רק בסוף השבוע דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על עלייה במדד השכירות, במסגרת מדד המחירים לצרכן. על הרקע הזה יוצא מינהל התכנון במשרד הפנים למלחמת ראש בראש עם משרד האוצר על גורלו של שוק הדיור להשכרה בישראל.
בטיוטת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה מציע האוצר, בין היתר, לצמצם את שיעור הדירות להשכרה ארוכת הטווח שניתן לשווק על קרקעות מדינה מפאת חוסר כדאיות כלכלית. זאת בזמן שמחירי השכירות טיפסו בשנה האחרונה. ל"ממון" ו-ynet נודע כי במינהל התכנון מנסים למנוע את צמצום היקף שוק ההשכרה לטווח ארוך, המדשדש גם כך, ובימים אלה מגבשים מודל חדש שמיועד להסדרת שוק השכירות, אשר יוצג במסגרת הדיונים בחוק ההסדרים המתגבש.
במינהל מגדירים את המודל "רעידת אדמה" בשוק השכירות, והוא מאפשר לראשונה למדינה להקצות קרקע ייעודית לדיור להשכרה לצמיתות, הן על קרקע מדינה והן על קרקע פרטית, ומציע ליזמים שיהיו מוכנים לבנות מיזמי השכרה ארוכת טווח מיסוי מופחת והקלה בערך הקרקע. בנוסף, מתגבשת תוכנית שמתמקדת בהסדרת דיור להשכרה בשוק החופשי.
46 מיליארד שקל בשנה
שוק השכירות בישראל משרת כיום כשליש מהציבור (כ-2 מיליון שוכרים) בהיקף כספי מוערך של כ-46 מיליארד שקל בשנה. אולם רק כ-2% ממלאי הדיור בישראל מיועד מראש להשכרה, לעומת שיעורים גבוהים במדינות מערביות. בעוד שבארץ כ־29% ממשקי הבית בארץ מתגוררים בשכירות, בצרפת כ־40% מהאוכלוסייה מתגוררת בשכירות ובגרמניה מדובר בשיעור של כ־54%.
בטיוטת חוק ההסדרים הסבירו פקידי האוצר כי משנת 2023 ועד כה, כמחצית מהמכרזים שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בתחום ההשכרה ארוכת הטווח נכשלו. לעמדת גורמי המקצוע, הדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזים הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה ארוכת טווח.
על פי החוק כיום, ברירת המחדל במתחמים מועדפים לדיור (מתחמי ענק שהוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור – הותמ"ל – מכריזה עליהם ככאלה ומאפשרת תכנון מהיר) היא ש-30% מהקרקע יוקצו לשכירות ארוכת טווח, בין היתר, במחיר מופחת לזכאים.
בטיוטת ההסדרים מציע האוצר כי טרם הגשת המלצה להכרזה על מתחם מועדף לדיור, מינהל התכנון יפנה לשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים כדי לקבל את עמדתו האם יש להמליץ על קביעת שיעורים נמוכים יותר של דירות להשכרה, בהתחשב בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בנוסף, הוטל על מינהל התכנון לבחון את מצב התוכניות במתחמים מועדפים לדיור שכבר הוכרזו ככאלה, וככל שימצא שישימותם נמוכה - לפנות לשמאי הממשלתי לבחינת האפשרות להפחית את שיעור הדיור בהישג יד (כלומר דירות המיועדות להשכרה) ולתקן את צו ההכרזה.
במינהל התכנון אומרים שכדי לא לצמצם את שיעור הדירות להשכרה, נדרש ליצור שוק שכירות מוסדי, מגוון ומנוהל היטב, שישפר את איכות החיים של השוכרים, יספק מנוע כלכלי חדש למדיניות הדיור בישראל ויחזק את השוק הפרטי ליצירת מנגנונים משוכללים להשכרה, לצד פתרון בר־קיימא למשבר הדיור.
מסלול ממסדי ומסלול פרטי
במתווה שמציע מינהל התכנון, והגיע לידי "ממון" ו-ynet, מדובר על שני מסלולים שבכוונתו לקדם כדי להסדיר ולהגדיל את שוק השכירות בישראל: המסלול הראשון הוא המסלול הממסדי, המבוסס על הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, שבה יוקמו מתחמים שלמים להשכרה ארוכת טווח לצמיתות. הקרקע תוקצה ליזמים במסגרת תמריצים כלכליים ורגולטוריים, והפרויקטים ינוהלו באופן מקצועי עם תחזוקה, שירותים קהילתיים וניהול אחוד.
במתווה שמציע מינהל התכנון מדובר על שני מסלולים: המסלול הממסדי, המבוסס על הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, והמסלול הפרטי שנועד להסדיר את שוק השכירות הקיים
הדירות במסלול זה יישארו למטרת שכירות בלבד ולא ניתן יהיה להמירן לבעלות פרטית בעתיד. זאת בניגוד לנהוג כיום: יזמים משכירים פרויקטים שלמים לתקופה של בין 10-20 שנים, ולאחר מכן מוכרים את הדירות בשוק הפרטי. כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר, המודל מציע להגדיל את מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח; להקים מספר רב יותר של יחידות דיור בקומה; להחליף ממ"ד בממ"ק; לקבוע תקן חניה מופחת; לשלב שכירות כחלק מעירוב שימושים במתחם; ולספק תמריצי מיסוי, למשל יזם שיבקש למכור את הפרויקט בשוק החופשי ייאלץ לשלם מס שבח גבוה.
המסלול השני הוא המסלול הפרטי, שנועד להסדיר גם את שוק השכירות הקיים. על פי המתווה, בעלי דירות פרטיים יוכלו להצטרף למערכת חוזים מפוקחת בתמורה להקלות במס, למשל במקום תשלום של כ-10% על הכנסות משכר דירה, התשלום יופחת לשיעור של כ-7%.
החברה הממשלתית דירה להשכיר, המשמשת כרגולטור לנושא השכירות בישראל, תקבע סטנדרטים אחידים שיבטיחו ביטחון לשוכרים, תחזוקה ראויה ויציבות מחירים. במינהל אומרים כי כך ניתן יהיה לספק מענה מיידי באמצעות הדירות הקיימות בשוק, במקביל להקמת הפרויקטים הממסדיים. כמובן שהטבות המס דורשות את אישור רשות המיסים, ובמינהל קוראים לרשות "להיכנס מתחת לאלונקה" בעניין.
מודל סטייל לונדון
"המודל החדש מבוסס על למידה מערים כמו ונקובר בקנדה ולונדון באנגליה, שבהן דיור להשכרה מנוהל באמצעות תמריצים כלכליים ותכנוניים", אומר בשיחה עם "ממון" מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. לדבריו, "ההצעה בחוק ההסדרים לבטל לחלוטין את האפשרות לקבוע 15% מהקרקע לדיור להשכרה בתוכניות חדשות היא מהלך ש'ישפוך את התינוק עם המים'. עם זאת, ניתן לצמצם את הדירות להשכרה במתחמים אלה, אך הן יהיו מיועדות להשכרה לצמיתות במקומות מסוימים".
אלמליח מוסיף כי המבנה הכלכלי שמציע המודל מזכיר את מנגנוני הדיור המוגן מבחינת השילוב שלו בתכנון, אך כזה המייצר מלאי דיור עבור השכרה לכלל האוכלוסייה, ומאפשר ליזמים להקים פרויקטים רווחיים תוך שמירה על יציבות השוק. הצלחה כלכלית ותפקודית של הפרויקטים תלויה במיקום - קרבה לתחבורה ציבורית מפותחת ומוקדים מרכזיים אורבניים, לצורך מיצוי מלא של שטח הקרקע.
"זה כבר קורה בשטח", אומר אלמליח, "למשל בפרויקט הרובע בחיפה של חברת גולדן ארט, שבו מוקמות מאות יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, כחלק מתפיסה כוללת של שכונה עירונית חדשה. את הפרויקט מוביל היזם איתן בנימין, שהקים בארה"ב ובעולם עשרות פרויקטים להשכרה מוסדית, והוא מהווה מודל מעשי להצלחת המתווה החדש".
"אנחנו רוצים לראות שכירות שמנוהלת באופן מקצועי, עם אופק יציב לשוכרים ודירות מתוחזקות היטב כחלק מהיצע יחידות הדיור. זה שינוי תפיסתי"
לדבריו, "שוק השכירות בישראל נמצא ללא מדיניות אחידה וללא מודל כלכלי שיוצר win-win עבור היזמים והציבור. המתווה שאנחנו מגבשים נועד לייצר תשתית תכנונית וכלכלית, שתאפשר מודל דיור להשכרה איכותי ויציב, כאלטרנטיבה מרכזית ומענה למחירי הדיור. אנחנו רוצים לראות שכירות שמנוהלת באופן מקצועי, עם אופק יציב לשוכרים ודירות מתוחזקות היטב כחלק מהיצע יחידות הדיור. זהו שינוי תפיסתי - מדינה שבמקום להסתפק בעידוד נקודתי, מייצרת מדיניות קבועה עם ייעוד קרקע ייחודי, רגולציה מותאמת ותמריצים כלכליים נכונים".
הדרך להתייעל
כיום למדינה אין נתונים מדויקים על שוק השכירות בישראל, משום שאין חובת דיווח לרשות המיסים על דירה שמושכרת בפחות מכ-5,600 שקל. עובדה זו משליך גם על מדד המחירים לצרכן, שכן נתוני רשות המיסים מהווים מקור מרכזי עבור המאגר של הלמ"ס.
טיוטת חוק ההסדרים הנוכחית, כמו גם הקודמת, כוללת סעיף חובת דיווח על כל דירה מושכרת כדי להתגבר על מעלימי המס בתחום תשלומי שכר הדירה. לפיכך, מציע האוצר לחייב גם את מי שמשכיר דירה מתחת לסכום המחייב תשלום מס (5,654 שקל ומעלה) לדווח לרשויות המס על ההשכרה. המשמעות, היא שמאגר הדירות להשכרה ישמש את רשות המיסים למעקב שיוכל לסייע למודל של מינהל התכנון להתייעל. אולם בחוק הקודם הסעיף לא אושר, ועל פי הערכות גם כעת לא יאושר.
יצוין כי מהלך להסדרת שוק השכירות, לרבות שוק ההשכרה הפרטי, מנסה לקדם גם משרד הבינוי והשיכון, שבאוגוסט האחרון פרסם טיוטת החלטת ממשלה להסדרת השוק. במסגרת התוכנית מציע משרד השיכון לתת כלים כלכליים ורגולטוריים לקידום שוק השכירות הפרטי באמצעות תמריצים כמו הקלות מיסוי לבעלי דירות פרטיות שישכירו את דירותיהם.
כמו כן, מתוכנן יעד שאפתני לשיווק של 40 אלף יחידות חדשות להשכרה עד שנת 2030 במהלך משולב, הכולל הקמת יחידה ייעודית לניהול והובלת שוק השכירות. זאת לצד חיזוק החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שאחראית על הקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מאז הקמתה לפני כעשור הצליחה החברה לאכלס רק אלפי יחידות דיור בודדות.
