בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
"ענף הנדל"ן מתאפיין בביקוש קשיח יחסית בעשור האחרון ומגמה נמשכת של עליית מחירים. הדבר נובע הן בשל השפעות עקביות כגון גידול דמוגרפי הגבוה ביחס למדינות מערביות או תוחלת חיים מהגבוהות בעולם, לצד השפעות אקסוגניות כגון סביבת הריבית, אירועים גיאופוליטיים והתפתחויות חברתיות-כלכליות". כך פתחה ואמרה שבי שמר, סמנכ"ל ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות בכנס "בונים עתיד", כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות". הדברים נאמרו במסגרת סקירה מקיפה של ענף הנדל"ן ששמר הציגה לקהל.
שמר התייחסה והרחיבה על הביקוש העודף הקיים בישראל לרכישת דירות ואמרה: "בשנת 2024 נרשמה עלייה של כ – 37% בביקוש לדירות למכירה. מגמה הנמשכת גם בשנת 2025 ואנו עדים לכך שההיצע אינו מדביק את הפער. הדבר נובע, בין היתר, מהרצון להחזיק דירה בבעלות. זהו עניין תרבותי ומדד להצלחה. במקביל, הנושא של דירות להשכרה בישראל לא מפותח כמו בעולם המערבי. ואכן, כ – 70% מהדירות בישראל הן בבעלות. סיבות נוספות לעלייה בביקושים נוגעות לגידול דמוגרפי העומד על כ – 2% בשנה לעומת פחות מ – 0.5% במדיניות המערביות ואם מתמקדים במגזר החרדי, הרי שהגידול הדמוגרפי במגזר זה עומד על כ – 4% והוא מהווה כ – 20% מרוכשי הדירות. לכך יש להוסיף את העובדה שכ – 30% מהזוגות מתגרשים, דבר המחייב פיצול מגורים".
נתון מעניין נוסף שעלה מהסקירה מעיד על הקשר בין שיעור העסקאות לגובה הריבית לצד סיבות שונות שמשפיעות אף הן על השוק: "יש קשר ישיר בין התנהגות הריבית לבין מספר העסקאות שנעשו. שנת 2021 הייתה שנת שיא בכמות העסקאות בדיור ואילו שנת 2022 התנהגה בדומה לשנים 2019-2020. בתחילת המלחמה, לצד ריבית גבוהה, אנשים 'ישבו על הגדר' והמתינו. לאחר שהבינו כי הריבית הגבוהה כאן להישאר ובניהול שגרת מלחמה, אנו רואים התאוששות של השוק וחזרה לרמות של שנת 2022 מבחינת כמות העסקאות".
שמר התייחסה גם לסוגיית מחירי הדיור: "בכל הנוגע למחירי הדיור, למרות שחזינו עלייה של 5% במחירים בשנת 2024, בפועל, המחירים עלו בכ – 7.7%. מגמה זו נמשכת גם בשנת 2025 בכל המחוזות, בדגש על מחוז צפון עם עליית מחירים של 11.70%".
בית שמש: עליה של 100% במחיר
בשלב זה הציגה שמר מספר דוגמאות לעליית מחירי הדירות בשנים 2023 – 2024 ולסיבות שגרמו לעלייה זו: "בתחילת 2024 הייתה עלייה משמעותית במחירי הדיור במחוז צפון לאור נדידה של תושבים לאזור חיפה והקריות מהאזורים הצפוניים יותר וכן רצונם של תושבי הצפון לרכוש דירות עם ממ"ד. במחוז מרכז, לעומת זאת, יש מיצוי מסוים של עליית המחירים והגידול עומד על 3.8% בלבד. ואם צוללים לרמת הערים, הרי שבבית שמש המחירים עלו בכמעט 100% ב – 7 השנים האחרונות".
שמר ומוסיפה לגבי הקשיים הקיימים ברכישת דירה: "עם השנים, קשה יותר לרכוש דירה. אם דירה בשנת 2010 עלתה כמיליון שקל, כיום היא כבר תעלה כ - 2.3 מיליון שקל. גידול המשקף עלייה של כ - 115%. לאור התייקרות הדירות, יש גידול גם בסכום ההלוואה הממוצעת שעלה מכ– 790 אלף שקל בשנת 2020 לכ– 1.028 מיליון שקל בשנת 2024, גידול של כ – 30%. ובהתאם, גם התקופה הממוצעת לפירעון ההלוואה התארכה לכמעט 23 שנה על מנת להתמודד עם הגידול בסכומי ההלוואות וניסיון לצמצם את שיעור ההחזר החודשי. מדדים נוספים המעידים על קושי הולך וגדל ברכישת דירה הם שיעור החזר ממוצע מהכנסה וכמות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. משנת 2020 יש עלייה של יכולת ההחזר מההכנסה מ – 27% לכמעט 30% בשנת 2025 ואם מסתכלים על כמות המשכורות הנדרשת לרכישת דירה, הרי שאם בשנת 2010 נדרשו 128 משכורות, בשנת 2025 נדרשות כבר 200 משכורות. אבל למרות כל זה, שוק הנדל"ן מתאושש לאחר שנת 2023 והיקף העסקאות הצפוי לשנת 2025 הינו כ – 105 אלף, בדומה לשנים 2022 ו – 2024. כתמונת מראה לשוק הנדל"ן, גם שוק המשכנתאות מתאושש ולאחר שנות שיא עם ממוצע ביצועים חודשי של כ - 10 מיליארד שקל בשנים 2021-2022, בשנת 2024 ניכרת התאוששות משמעותית עם ממוצע ביצועים חודשי בגובה של כ – 7.77 מיליארד שקל. מגמה הנמשכת גם בשנת 2025".
"אין פתרונות קסם"
לצד היקפי רכישת הדירות והקושי של הרוכשים, התייחסה שמר גם ליזמים ולקבלנים ולהתמודדות שלהם עם אתגרי השוק: "הלחצים בשוק מייצרים פתרונות נקודתיים של הקבלנים עם מבצעי שיווק קבלן (20/80), הלוואת סבסוד קבלן ופתרונות יצירתיים של הבנקים בדמות מוצרים מותאמים ללקוחות כדוגמת משכנתא בקצב שלך המיועדת לקצב ההשתכרות של זוגות צעירים ומשכנתא פנסיונית המתאימה ללקוחות מבוגרים יותר. לצערי הרב, אנו עדיין לא רואים מספיק יוזמות ממשלתיות והיוזמות הקיימות, כגון מחיר מטרה, מחיר למשתכן, או דירה בהנחה אינן נותנות מענה מספק לביקושים ולמחירי הדיור העולים ואין בהן כדי לשנות את מפת הנדל"ן. בסופו של יום, הפתרונות הם נקודתיים ואין פתרון קסם".
לגבי המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים אמרה שמר כי: "חשוב לגדר את הסיכון ותפקידו של הרגולטור הינו לשמור על יציבות המערכת הבנקאית ולהגן על הלקוחות, אולם יש לזכור שמדובר בחלק קטן מאד מהעסקאות והבנקים מגדרים את הסיכון באמצעות חיתום הדוק. יש לזכור כי מבצעי שיווק בשיטת 20/80 היו קיימים תמיד. אני מאמינה כי הקבלנים ימצאו פתרונות יצירתיים נוספים על מנת לסייע לרוכשי הדירות".
שמר התייחסה גם לאתגרים העומדים בפני הקבלנים: "אנחנו לא רואים דרמות בנתוני התחלה וסיום הבנייה. קבלנים זכו במכרזים וניגשו בגלל שהממשלה הורידה את מחיר המינימום אבל במקביל יש האטה בשל המחסור בעובדים זרים. נכון לסוף 2024 קיים מחסור חמור בעובדים בענף. אתרי הבנייה פועלים רק ב – 70% תפוקה ובחלקם העבודה נעצרה לגמרי. שכר העובדים הזרים עלה בכ – 20% ומשך הבנייה עלה ל – 34 חודשים ברבעון ה – 3 של 2024, דבר שמגדיל את הוצאות המימון ומייקר אף הוא את מחירי הדירות".
שמר סיכמה את הסקירה בשאלה מה צפוי בענף בהמשך הדרך: "ככל שהריבית תרד בהמשך השנה, אנו צופים עלייה בביקוש לרכישת דירות, בעיקר של משקיעים ותושבי חוץ. כמו כן, אנו צופים המשך ביקוש לדירות קטנת של 3 חדרים מתוך מטרה להוזיל את המחיר וכן גידול בביקוש לדירות עם ממ"ד לאור המצב הביטחוני. מבצעי הקבלנים 20/80 ימשיכו באופן מתון יותר ולאור שיפורים בתהליך הוצאת ההיתר, משך הזמן להוצאת ההיתר צפוי להתקצר ולסייע לקבלנים. לסיכום – ללא שינוי דרמטי במדיניות הממשלה והעמדת פתרונות רלוונטיים, הביקוש ימשיך לעלות וכך גם מחירי הדיור. אנו צופים שמחירי הדירות יעלו בסביבות 5%. שוק המשכנתאות יתנהג בהתאם לשוק הדיור ורף המשכנתאות יהיה דומה לביצועי 2024".
בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
