מחירי הדירות בישראל נמצאים בעלייה, אם כי זו הציגה התמתנות מסוימת במדד מחירי הדיור האחרון. בכל מקרה, גובה המחירים מקשה במקרים רבים על הרוכשים הפוטנציאליים בקניית נכס, וכך מי שמעוניין להשקיע את כספו בנדל"ן מחפש חלופות, בין אם בשוק ההון, בהשקעות נדל"ן מעבר לים ובמקרים מסוימים ברכישת קרקע המבטיחה זכויות בנייה במסגרת איחוד וחלוקה בתוכנית מפורטת עתידית.
איחוד וחלוקה, המכונה גם פרצלציה, היא תהליך תכנוני בו מבוצע איחוד של מגרשים וחלוקה מחדש של הקרקע, על פי תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. התהליך מאפשר שינוי במבנה הקרקע, וחלוקה מחדש של זכויות בנייה בין הבעלים, בהתאם לתכנון שאושר.
עשרות תוכניות ענק למתחמי מגורים בעירוב שימושים מקודמות בשנים האחרונות ברחבי הארץ, רובן בקרקעות מדינה ובחלקן משווקות כיום קרקעות פרטיות. שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ערך עבור ynet סקירה של הקרקעות שעתידות להניב זכויות בנייה בשנים הקרובות.
יש לציין כי לא מדובר בקרקעות שלא עברו שינוי ייעוד למגורים, כמו למשל קרקעות חקלאיות פרטיות, אלא אך ורק במתחמים שיש לגביהם תכנון בנייה מפורט על ידי מוסדות המדינה. לכן חשוב לנו לציין – אל תתנו לאף אחד למכור לכם חלומות. בכתבה שלפניכם נציג את הפרמטרים ההכרחיים כדי לבצע עסקה כזאת.
חובה: קרקע בהליך תכנוני מתקדם על ידי מוסדות המדינה
דנוס מדגיש כי צריך לקחת בחשבון מספר פרמטרים קריטיים לפני רכישת קרקע פרטית. בראש ובראשונה צריך לוודא שהקרקע מצויה בהליך תכנוני מתקדם, והפשרתה מקודמת על ידי אחת מרשויות או מוסדות המדינה. כמו כן, חשוב לוודא שהקרקע מצויה בסמיכות למרכזים מוטי תחבורה וכן שהיא בבעלות פרטית וניתנת לרישום בטאבו.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"במיקומים בהם קיים אינטרס לאומי לקידום תוכניות מפורטות, סביר להניח שהן יאושרו גם אם במהלך הדרך יחולו בהן שינויים", מסביר דנוס. "מדובר באזורים בהם לבעלי הקרקעות קיים ביטחון גבוה, המתבסס על שאיפתה של המדינה לאשר בהם תוכניות מפורטות בהקדם, תוך מתן דגש והקפדה על מגמות התכנון העכשוויות הבאות לידי ביטוי בהעצמת זכויות, תמהיל מגורים מחושב ובר קיימא ומתחמים בעירוב שימושים המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה".
"במיקומים בהם קיים אינטרס לאומי לקידום תוכניות מפורטות, סביר להניח שהן יאושרו גם אם במהלך הדרך יחולו בהן שינויים"
הוא מוסיף כי "ידוע שנגישות תחבורתית היא אחד הגורמים המשפיעים ביותר כיום, שלמעשה משנה את מיקום הקרקע, מבלי להזיזה כלל - ויכול להפוך אזורים למוקדי משיכה למשפחות ומתחמי עסקים. באותם אזורים מוטי מערכות הסעת המונים, סביר כי הביקוש לקרקע יעלה בוודאות ואיתו גם מחירי הנכסים, בפרט במטרופולין גוש דן".
לדבריו, "חשוב לוודא שהבעלות היא בקרקע פרטית הניתנת לרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), משום שקרקע הרשומה בטאבו קל יותר לממש. קרקעות פרטיות נחשבות לנכסים בעלי ערך יציב המייצר תשואה בטווח הארוך. הביקוש לנכסים מסוג זה גבוה, ההיצע מאוד נמוך והם מהווים השקעה אטרקטיבית, במיוחד באזורי הביקוש".
זהירות: ודאו שהקרקע אינה מסומנת כדרך או תשתית ארצית
עו"ד צבי שובצילום: ליאת מנדלעו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובנייה מוסיף כי "כיום אנו רואים מגמה של היחלשות הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ולבנייה והתחזקות זרועות הביצוע של המדינה כמו רשות מקרקעי ישראל, דירה להשכיר ומינהל התכנון. השליטה על התכנון עברה לידיים של המדינה, והיא זו שמקדמת תכנון ופיתוח של מתחמי ענק לאורכה ולרוחבה של ישראל. אי לכך, אין ספק שעבור קרקעות במתחמים בהם המדינה שולטת בתכנון שלהם יש ביטחון רב יותר כשמחפשים השקעה קצרת טווח".
עוד שוב מסביר כי "מה שחשוב שמשקיע ישים לב אליו, לאחר שאיתר מתחם מתוכנן על ידי המדינה, הוא שיש מספר פרמטרים שצריך לשקלל טרם הרכישה. ראשית, לקחת בחשבון את סוגיית היטל ההשבחה ומס המטרו שעלולים במקומות מסוימים להגיע לשיעורי השבחה גבוהים; כמו כן, יש חשיבות רבה לבדוק את החלקה הקונקרטית - ולא להסתפק בבחינת המתחם בלבד. בנוסף, צריך להתייחס גם לגודל החלקה המוצעת, משום שבמתחמים הללו סביר להניח שתידרש התארגנות של בעלי קרקעות לטובת קבלת מתחם משותף, שאותו ניתן יהיה אחר כך לממש במהירות באמצעות בנייה עצמית של הקבוצה או ביצוע עסקאות קומבינציה מול יזמים".
עו"ד דקלה מוסריצילום: דקלה שיעו"ד דקלה טל מוסרי, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, מוסיפה כי בנוסף לפרמטרים שצוינו, "לבחינת כדאיות רכישת הקרקע נדרש גם לוודא שהמוכר הוא בעל זכויות לגיטימי, כלומר בעל זכויות רשום, או מי שהתקשר בהסכם עם בעל זכויות רשום לשיווק או מכירת הקרקע. יש לוודא שהקרקע שרוכשים היא קרקע סחירה, שאינה מסומנת כדרכים או תשתיות אזוריות או ארציות. אלה באופן כמעט ודאי לא ייכנסו להסדרי איחוד וחלוקה ולא יזכו את בעליהן בזכויות בנייה סחירות".
"משקיע שאיתר מתחם מתוכנן על ידי המדינה צריך לקחת בחשבון את סוגיית היטל ההשבחה ומס המטרו שעלולים במקומות מסוימים להגיע לשיעורי השבחה גבוהים"
עו"ד טל מוסרי מוסיפה כי "מומלץ להתייעץ עם שמאי ועורך דין טרם הרכישה, להישאר עם האצבע על הדופק לכל אורך הליכי התכנון ולהיות מעורבים בתהליך. חשוב לזכור שמדובר בהשקעה לטווח ארוך, אבל כל עוד עושים אותו בחוכמה, התשואה שתתקבל היא כזו שמצדיקה אותו".
הוד השרון: תוכנית "מתחם התפר"
תוכנית "מתחם התפר" בהוד השרון (מספר 423-0096891 במינהל התכנון) מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל בסמוך לתחנת מטרו עתידית (תחנת הבנים) בעיר. התוכנית משתרעת על שטח של כ-266 דונם וגובלת בצפון ברחוב התלמיד, בדרום ברחוב אסף הרופא, ממזרח ברחובות עליית הנוער וההדרים, וממערב ברחוב בן גמלא. היא ממוקמת בצמוד למפגש הרחובות דרך מגדיאל, דרך רמתיים ורחוב הבנים, בטבעת הראשונה של תחנת המטרו, בקרבת עורקי תחבורה מרכזיים עם גישה נוחה ליציאות מהעיר ולכבישים הראשיים.
לדברי דנוס, "העיר הוד השרון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה. בניגוד לערים שכנות, בהן עתודות הקרקע דלות, היא מחזיקה עדיין בשטחים פתוחים וחקלאיים רבים, שחלקם הופשרו לבנייה וחלק בהליכי תכנון. אחת התוכניות החשובות היא תוכנית מתחם התפר בשל מיקומה המרכזי והיא מהווה את תוכנית הדגל של רמ"י והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז".
מדובר בתוכנית להקמת מתחם מגורים, הכולל עירוב שימושים סביב פארק עירוני שיוקם במרכז הוד השרון. המתחם נועד לפתח את המרחב האורבני של מרכז העיר ומטרתו לחבר בין השכונות המזרחיות למרכז העיר וחלקה המערבי. התוכנית החדשה מציעה פיתוח מגורים עתידי עם 1,885 יחידות דיור; ופיתוח תשתיות תחבורה תחנת מטרו הבנים, מוסדות חינוך ובריאות לצד הקמת פארק עירוני.
סטטוס: התוכנית הופקדה בשנית לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבנייה באוגוסט 2024 והייתה על סף מתן תוקף במרץ 2025. רגע לפני מתן התוקף החליטה הוועדה המחוזית מרכז לתקף את התכנון מחדש ולהתאימו לשתי תוכניות מתאר ארציות - תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית שמנחה את אופי התכנון בצמוד למרחבי תחנות המטרו) ותמ"א 35/4 (תוכנית מתאר ארצית המגדירה את לוח הצפיפות הארצי לתוכניות חדשות). במרץ 2025 הוחלט להוסיף 1,050 דירות (הגדלה של כ-55%). כמו כן, ביקשה הוועדה מיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה אורכה של שנה עד מרץ 2026 להגיע להכרעה בתוכנית המתוקנת.
לדברי דנוס, "זו דוגמא להשקעה בקרקע, שנחשבת בדרך כלל השקעה ספקולטיבית, שלמעשה היא בסיכון נמוך אפילו מרכישת נכסי נדל"ן בנויים נטולי פוטנציאל. ראשית, לפי בדיקתי התוכנית מקודמת כבר זמן לא מבוטל ונראה שהגיעה לישורת האחרונה טרם אישורה. שנית, הקידום אינו של גורמים פרטיים בשטח אלא של רמ"י, האמונה על קרקעות המדינה, מה שמבטיח שהיא תקרה. שלישית, הקרבה לתחנת המטרו מבטיחה מיצוי מלא של הפוטנציאל הקרקעי ותגבור חוזי בנייה בכלל הייעודים עד למקסימום האפשרי.
"שילוב הפרמטרים הללו מבטיחים ודאות גבוהה להשבחה לאוחזים בקרקע. טווח המחירים לקרקעות בתוכנית כיום, בהתאם לדיווחי עסקאות במס שבח, עומד על כ-4,500 שקל למ"ר קרקע. לאחר אישור התוכנית אמור השווי להתייקר בעשרות אחוזים, אם כי יש לקחת בחשבון כשמשקיעים כי יידרשו תשלומי היטל השבחה, מס שבח והוצאות מימון בעת המימוש".
ראשון לציון: תוכנית "רובע ראשונים"
תוכנית רובע ראשונים בראשון לציון (תמא/70/א) מהווה את תוכנית הדגל של מינהל התכנון בעיר. דנוס אומר שהמתחם מתקדם מאוד ונמצא על סף אישור, מוטה תחבורה ומתכתב עם מגמות התכנון העכשוויות ברמה בינלאומית ובאזור ביקוש בעדיפות לאומית. הרובע ממוקם ממערב לרחוב הרצל וממזרח לרחוב רמז. בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת (תחנת ראשונים), עומד לקום דיפו של המטרו (מתחם תחזוקה ותפעול עבור רכבות המטרו), וסביבו תיבנה השכונה החדשה. התוכנית המפורטת, שכבר הופקדה ועברה התנגדויות, צמודה לקניון עזריאלי ראשונים, ומציעה חיבור מהיר ונוח לכבישים 431, 4, 20 ו-6.
לדבריו, "ראשון לציון ממשיכה בתנופת הבנייה והפיתוח, ההתחדשות והצמיחה שלה. בשנים הקרובות היא צפויה לגדול בעוד כ-120 אלף תושבים, ובכך תהפוך לעיר השלישית בגודלה בישראל. תוכניות רבות מקודמות בה, בניית שכונות חדשות, מתחמי תעסוקה ומתחמים בעירוב שימושים. פרויקט המטרו עומד לשנות את פני התחבורה בישראל ומהווה לא פחות מרעידת אדמה חיובית לאפשרויות המחייה, הבילוי וצריכת השירותים של מי שיבחר לחיות בקרבתו. אחד האזורים שיושפעו מכך במיוחד הוא מתחם הראשונים".
רובע ראשונים עתיד לקום בצמוד ומעל מתחם "דיפו ראשונים" של קו המטרו 1M ובשטחים שסביבו, בשטח של כ-320 דונם וליד תחנת הקו הכחול של הרכבת הקלה. הוא עתיד לכלול 2,600 יחידות דיור לצד כ-300 יחידות דיור מוגן. בנוסף, התוכנית מקצה כ-280 אלף מ"ר לתעסוקה ומשרדים וכ-17 אלף מ"ר למסחר. התוכנית מורכבת משני חלקים: החלק הראשון ייבנה בשטחים המקיפים את הדיפו ממזרח ומצפון (שטחי "עוטף הדיפו") על קרקע פרטית.
החלק השני יבנה מעל קירוי מתחם הדיפו בד בבד עם הקמתו. יחד הם מהווים יחידה תכנונית אחת ורובע מגורים שלם. בנוסף, התוכנית כוללת גשר הולכי רגל שיחבר בין השכונה לאזור הנופש המטרופוליני "האירוס", המתוכנן מדרום לכביש 431 ועתיד להוות ריאה ירוקה בחלק זה של המטרופולין.
סטטוס: לפי דנוס, התוכנית מקודמת במועצה הארצית לתכנון ולבנייה ונמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, כאשר התוכנית המפורטת עם טבלאות ההקצאה והרה-פרצלציה כבר הופקדה בסוף 2024 והתקיימו הדיונים וההחלטות בהתנגדויות הציבור. תוכנית זו מצויה בשלב מאוד מתקדם לקראת מתן תוקף, והולכת להיות הראשונה שתאושר מכוח תכנית תמ"א 70 שאושרה בממשלה לאחרונה. חברת נת"ע, החברה הממשלתית האמונה על תכנון וביצוע קווי המטרו, כבר החלה בעבודות תשתית להקמת המטרו בעיר וגם בעירייה נערכו לכך.
לדברי דנוס, "רובע ראשונים הוא נדבך חשוב שלא ניתן לפסוח עליו כשחושבים על שאיפתה של ראשון לציון להפוך למטרופולין ולעיר השלישית בגודלה בישראל, עם דחיקתה של חיפה מהצמרת. המיקום המרכזי, שנהנה מקרבה למוקדי תחבורה להסעת המונים לצד רשת כבישים העוטפת אותו, לא נעלם מעיני מקבלי ההחלטות במינהל התכנון שבמשרד הפנים ומהוועדות השונות. התכנון השאפתני, שתואם את מדיניות התכנון הארצית בכלל ושל מחוז המרכז בפרט, מבטיח שגם הקרקעות הפרטיות באזור הנסחרות כיום בטווח מחירים של כ-7,000 שקל למ"ר קרקע, יעלו בערכן, גם לאחר תשלומי היטל השבחה ומס שבח".
רמת השרון: רובע גלילות
רובע גלילות ברמת השרון (תמל/3007) נחשב תוכנית בעלת חשיבות לאומית בלב מרכז תחבורתי. תוכנית דרום גלילות ממוקמת על שטח כולל של כ-1,700 דונם בלב אזורי הביקוש, בין רמת השרון וצפון תל אביב ובצמוד לעיר הרצליה, והיא עתידה להוות הרחבה צפונה לשכונת רמת אביב ג' אל מרכז התעסוקה המתהווה בפי גלילות ברמת השרון. התוכנית המורכבת כוללת הוראות להקמת רובע חדש שכולל 18,500 יחידות דיור וכ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
במוסדות התכנון מתייחסים לתוכנית "כשער הצפוני החדש למטרופולין תל אביב". ברובע מתוכננים להיבנות בנייני מגורים בבנייה רוויה: החל מבניינים בני 7 קומות ועד למגדלים בני 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 5,550 יחידות יוקצו לטובת דירות קטנות, כ-1,000 יחידות יוקצו לדיור מוגן וכ-450 יחידות יוקצו לטובת דירות להשכרה לצמיתות. בנוסף, התוכנית כוללת הקמת מרכז עסקים בסמיכות לכבישים ארציים - איילון, כביש 2 וכביש 5, כ-175 דונם למוסדות ומבני ציבור, כ-11 דונם עבור שטחי ספורט ונופש וכ-450 דונם שטחים פתוחים.
סטטוס: התוכנית מקודמת על ידי רמ"י. לפני כשנה וחצי החליטה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להפקיד את התוכנית. לאחר ההפקדה, הוועדה הארצית מינתה שמאי לביצוע טבלאות רה-פרצלציה, ורמ"י קראה לבעלי הקרקעות הפרטיים במתחם להתאגד יחד כדי לזרז ולייעל את מימוש הזכויות והליכי הבנייה. לב התוכנית יהווה מרכז תחבורה משולב, שיכלול שתי תחנות של קווי מטרו (M1 ו- M3), מסוף אוטובוסים מטרופוליני ותחנת רכבת כבדה. מתחם גלילות כולו נשען על התוכניות העתידיות של המטרו, ומספר תוכניות שאושרו לאחרונה באזור כוללות תקן חניה מופחת.
"מדובר בחטיבת קרקע איכותית באחד המיקומים הטובים ביותר, שמדינת ישראל אינה יכולה לאפשר לעצמה לפסוח עליה ולהותירה ללא תכנון", אומר דנוס. "תחת זאת, צפויים המשקיעים להשתלב באזור מתוכנן היטב, שגם הוא אמור לתפקד כיחידה אוטונומית מחד, אך כזו הקשורה בעבותות ברזל ליתר חלקי המטרופולין. התוכניות במתחם רצות כבר שנים והמחירים בהתאם: כ-13 אלף שקל למ"ר קרקע בממוצע. עם אישור תוכנית הפרצלציה, צפוי למשקיעים רווח נאה, לאחר ניכוי המיסוי בהם חייב כל מימוש בדרך של מכירה. מי שיבחר להישאר בעלים ולהשתלב בבנייה ובפיתוח שיגיעו, ירוויח אפילו יותר".
הרצליה: הרובע הצפוני
הרובע הצפוני בהרצליה (תמ"ל/3006) עומד בפני מהלך משמעותי שיחולל בעתיד מהפכה במבנה העירוני שלה, עם פינוי שדה התעופה. מדובר בתוכנית שעתידה להשלים את הרצף העירוני שבין הערים הרצליה, רעננה וכפר שמריהו ואת רצף הפארקים שבין פארק הרצליה בדרום ואזור הנופש המטרופוליני רעננה בצפון. הרובע החדש יכלול שימושים מעורבים של כ-15,500 יחידות דיור, מתוכן כ-600 יחידות דיור מוגן וכ-500 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, שטחים למוסדות ציבור וחינוך, שטחי ציבור פתוחים מגוונים לפנאי נופש וספורט, וכל התשתיות הנדרשות להקמתם.
התוכנית ממוקמת בין כביש 531 בצפון, הרחובות מנחם בגין והבריגדה היהודית-בדרום, שדרות ירושלים-במזרח וכפר שמריהו-במערב. כיום שטח התוכנית משמש ברובו לחקלאות. דנוס מסביר כי מדובר בתכנון רובע מוטה תחבורה ציבורית: הרובע נשען על אמצעי תחבורה ציבורית עתירי נוסעים, כגון תחנת הרכבת רעננה מערב, תחנות המטרו המתוכננות בו ונתיבי פרויקט "מהיר לעיר" בשדרות ירושלים. הרובע הצפוני יהיה במרחק קצר מאוד מכביש 20 (נתיבי איילון), כביש 531 וכביש החוף (כביש 2).
סטטוס: התוכנית, שמצויה בהליכי תכנון כבר למעלה מ-8 שנים, הוכרזה על ידי הממשלה כמתחם מועדף לדיור במאי 2019. במרץ השנה, לאחר עיכובים רבים, היא נדונה בדיון "שולחן עגול" בותמ"ל, וכעת יצטרכו ראש עיריית הרצליה וראש המועצה המקומית כפר שמריהו לדון מול המדינה על גיבוש הסכם גג מיטיב לשתי הרשויות.
"מדובר בתוכנית לטווח ארוך יותר כשההשקעה מתאימה לרצי מרתון שאין להם בעיה לפתוח תוכנית חיסכון לילדים ויש להם את הכסף הפנוי לכך", אומר דנוס. "אמנם מדובר בהעתקת תשתית אווירית וזה לוקח זמן, אבל גם את שדה דב, שדה פעיל וגדול בהרבה מהשדה של הרצליה, פינו לבסוף וגם כאן השדה יפונה. כשזה יקרה, התכנון כבר ירוץ. המחירים כיום תואמים את הציפיות ארוכות הטווח, כ-3,500-6,500 שקל למ"ר קרקע בממוצע (במנעד מחירים רחב מאוד), אך ברור כי בהמשך הדרך צפויה עליית ערך משמעותית, עם הבשלת התכנון ועליית הדחפורים על הקרקע".
