בשבוע הבא (א') תיכנס לתוקפה הרפורמה בתחום התיווך במקרקעין שמוביל משרד המשפטים, אשר קובעת לראשונה תקנות אתיקה מחייבות לעוסקים בתיווך. הרפורמה מסדירה תחומים מרכזיים בעבודת המתווך כלפי הציבור ובהתנהלותו כבעל רישיון מטעם משרד המשפטים.
מנתוני משרד המשפטים, אשר נאספו במסגרת עבודת המטה לקידום הרפורמה, עלה כי למעלה מ-30% מהנשאלים שנעזרו בשירותי תיווך, טענו שהמתווכים לא פעלו מולם בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הנכס. 56% מהמשיבים שטענו כי המתווך לא פעל מולם בהגינות הם שוכרי דירות, ו-38% מהמשיבים היו קונים.
נכון לסוף שנת 2024, היו רשומים 24,885 מתווכי מקרקעין באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, 2,737 מהם הוסמכו כמתווכי מקרקעין בשנה זו. בפילוח לפי יישובים, תל אביב מובילה עם 2,566 מתווכי מקרקעין הפועלים בשטחה, ולאחריה ירושלים (2,094), ראשון לציון (1,054) וחיפה עם 953 מתווכים הפועלים בעיר.
במשרד המשפטים ציינו היום כי במסגרת עבודת המטה בוצע מחקר משווה בינלאומי, נערכו מפגשי ציבור ושולחנות עגולים עם מתווכים, צרכנים ובעלי עניין ונבחנו תלונות שהתקבלו אצל רשם המתווכים, מהם היה ניתן ללמוד מהם הנושאים הטעונים הסדרה בחקיקה.
הרפורמה מתמקדת בכמה נושאים מרכזיים: מסירת המידע - הגדרת המידע המהותי שמתווך יהיה חייב למסור ללקוח, כגון בעלי הזכויות והרישום של הנכס, שטח הנכס עם מקור רשמי לנתון זה, מידע מהותי שהתגלה בביקור בנכס והיותה של הדירה לא ראויה למגורים.
פרסום נכסים: איסור על מתווך לבצע פעולות שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ובהן פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאליים וכו' - שלא בהסכמת בעל הנכס, איסור הצגת נכס אם ידוע שאינו מיועד למכירה או השכרה וחובת פרסום פרטי המתווך ומספר הרישיון על כל פרסום מטעמו.
חל איסור על מתווך לבצע פעולות שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ובהן פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאליים וכו' - שלא בהסכמת בעל הנכס
דמי תיווך: איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך, כולל התייחסות שאוסרת פרקטיקות נהוגות ולא רצויות של דמי קדימה, דמי רצינות או תשלום בגין חידוש חוזה.
זכויות הלקוח מול המתווך ביחס לעסקת התיווך: המתווך נדרש להסביר על מהות עסקת התיווך בשפה פשוטה ומובנת, הוא מחויב להציג רישיון תיווך לפי דרישת לקוח כבר בפגישה הראשונה, וחייב לציין את היותו מתווך כבר בפנייתו הראשונה לרוכש/מוכר וכו'.
הגנת פרטיות לקוחות התיווך: נאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח או מאדם אחר ובמידע על נכס מסוים שלא לצורך שעבורו נמסרה הידיעה, אלא בהסכמה מפורשת. בנוסף, נאסר על מתווך להשתמש בפרטי אדם שהתעניין בנכס מסוים כדי להציע לו נכסים אחרים.
בנוסף, על המתווך תהיה חובה להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל לגבי הנכס, ייאסר עליו לבצע פעולות שמאיות וכן יחודדו האיסורים הקיימים לבצע פעולות משפטיות, כלומר מתווך לא יהיה רשאי לערוך או למסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה.
"חובה על המתווך ליידע את שני הצדדים"
אסף אפשטיין, סגן יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית המשמש גם יו"ר לשכת המתווכים ירושלים, מציין כי "החשיבות העצומה בתקנות האתיקה החדשות הן בעובדה שהמתווך הופך להיות הרבה יותר משמעותי בעסקת הנדל"ן, מנהל עסקה, כך שהמידע והערכים המוספים שיקבלו הלקוחות מהמתווך יהיו מדויקים ומקצועיים ונסמכים על מקורות מידע רשמיים, כמו גם המחויבויות של המתווך לשמירה על מידע אישי, תיעוד, הסברים מדויקים ופרסומים יעילים ואמינים".
אפשטיין מסביר כי המתווך חייב להזדהות כמתווך, וכן מוסיף כי אם לקוח מתקשה בעברית, הוא זכאי לדרוש מהמתווך הסבר על המסמכים עליהם הוא חותם ואף להביא מתורגמן. "בכל פרסום של נכס למכירה או להשכרה המתווך יהיה חייב להזדהות בשמו ולא רק בשם העסק, ולציין שהוא מתווך כולל לפרסם את מספר רישיון התיווך שלו בכל פרסום", הוא אומר.
על השאלה האם מתווך בישראל יכול לייצג רוכש גם מוכר, אפשטיין מדגיש כי זה ניתן, "אבל חובה על המתווך ליידע את שני הצדדים לעסקה על כך שהוא מייצג את שניהם ובכתב באמצעות מייל, סמס, ווטסאפ, שיחה מתועדת וכל דרך אחרת מתועדת".
האם מתווך יכול לגבות עמלת תיווך משוכר? על כך משיב אפשטיין: "חד משמעית כן, כל עוד הוא החתים את השוכר, היה הגורם היעיל בעסקה ומחזיק רישיון תיווך בתוקף. המתווך לא יכול לבקש מהשוכר לשלם את ההוצאות של בעל הנכס, כגון עמלת התיווך של בעל הנכס או שכר טרחת עורך הדין של בעל הנכס".
"המתווך יכול לגבות עמלת תיוך משוכר, כל עוד הוא החתים אותו, היה הגורם היעיל בעסקה ומחזיק רישיון תיווך בתוקף. המתווך לא יכול לבקש מהשוכר לשלם את ההוצאות של בעל הנכס, כגון עמלת התיווך של בעל הנכס או שכר טרחת עורך הדין של בעל הנכס"
האם מתווך שרוכש או שוכר פנה אליו בנוגע לנכס מסוים, יכול לפנות אליו בכל פעם שירצה להציע נכסים? "ממש לא, המתווך חייב לבקש רשות להציע נכסים אחרים ואם אינכם מעוניינים בכך הוא אינו יכול לפנות אליכם. כמו כן, המתווך אינו יכול לפרסם את הנכס שלכם ללא רשותכם, הוא חייב לקבל את הסכמתכם כבעלי הנכס.
אפשטיין מתייחס לשני סעיפים נוספים: "המתווך אינו יכול להכריח את הרוכש, המוכר, השוכר או המשכיר להיעזר בשירותי עורך הדין שלו או כל בעל מקצוע אחר. אסור לו להתנות את ההסכם בכך. כמו כן, אסור לו להציע את הנכס שלו לקנייה ולבקש עמלת תיווך על נכס ששייך לו".
בכנס שערכה לאחרונה לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית לקראת כניסתן לתוקף של תקנות האתיקה החדשות, הסביר עו"ד אריק אריאל, מומחה בדיני תיווך מקרקעין ששימש כיועץ מומחה בגיבוש התקנות החדשות, כי "למעט מקרים חריגים, גם בתי המשפט יוכלו מעתה להסתמך על התקנות החדשות ולבחון האם המתווך פעל ומסר בפועל מידע מהותי ללקוחו כנדרש על פי חוק המתווכים. עד כה לא היה ברור מה נכלל בגדר מידע מהותי". כמו כן, על המתווך ליידע את הרוכש אם הנכס יימכר באמצעות הליך משפטי כמו כונס נכסים.
לדבריו, חידוש נוסף הוא מסמך שעל בעל הזכויות במקרקעין למלא (שאלון), הכולל התייחסות לרטיבות, לקיומם של ליקויים מהותיים (בעיקר בתשתיות ובמערכות כמו חשמל, מים, ביוב, גז), האם המבנה בו נמצאת הדירה הוכרז "כמבנה מסוכן", האם ישנן תביעות הנוגעות לדירה או לזכויות בה והאם מתקיימים הליכים פליליים בקשר לדירה.
משרד המשפטים: "תיווך הגון ושקוף"
השר במשרד המשפטים, דוד אמסלם, מסר היום: "הרפורמה שאנו מקדמים בתיווך מקרקעין היא מהלך חיוני לקידום מקצוע התיווך בישראל. עבודת המטה המקיפה שבוצעה במשרד המשפטים הוכיחה בבירור את הצורך בהגדרת סטנדרט התנהלות מחייב וברור למתווכים, שיבטיח שירות מקצועי, הוגן ושקוף לכל אזרח".
איתמר דוננפלד, מנכ"ל משרד המשפטים, ציין: "הרפורמה בתיווך מקרקעין היא צעד משמעותי, הן עבור הצרכנים והן עבור המתווכים, כאשר בפעם הראשונה נקבעו כללים ברורים המבטיחים שהמידע מהמתווך שיימסר לציבור יהיה מדויק, שקוף ומהימן. תקנות האתיקה החדשות מציבות סטנדרט גבוה של אתיקה מקצועית. משרד המשפטים ימשיך לפעול לטיוב השירותים בתחום ולהבטחת תהליכים הוגנים לכל הצדדים בעסקאות נדל"ן".
עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים במשרד המשפטים, אמר: "הסדרת תחום התיווך במקרקעין היא מענה ישיר לפערים שהעלו מחקרים ונתוני פניות הציבור. הכללים החדשים נועדו להבטיח תיווך מקצועי, הוגן ושקוף, תוך חיזוק ההגנה על הלקוחות, לצד הבטחת מעמדם של המתווכים. אנו קוראים לכל העוסקים בתחום להכיר את התקנות ולפעול בהתאם להן, לטובת חיזוק אמון הציבור בענף. התקנות החדשות יסייעו בצמצום פערי הכוחות בשוק, במניעת הטעיות ובחיזוק אמון הציבור בענף הנדל"ן".
יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, איציק לוי: "בתום עבודה של כמעט שנתיים אנחנו נכנסים ל'עולם חדש' בתחום התיווך בישראל בשיתוף משרד המשפטים הרואה ומבין את החשיבות הרבה של התמקצעות התיווך בישראל. לשכת המתווכים החלה השנה להפעיל את מוסד הבוררות הארצי שישמש כ"משטרה" על מנת לשמור שהמתווכים יפעלו בצורה המיטבית, ושהציבור יבין שחברים בלשכת המתווכים הם מקצועיים, אמינים ושכפופים לכללי האתיקה". "מדובר צעד משמעותי לקראת המשך אסדרת עולם התיווך, שיוביל להעלאת קרן המקצוע לטובת הצרכנים בישראל", אמר לוי.
רון לנדסמן, מנכ"ל רשת התיווך לנדסמן, ציין כי התקנות החדשות יסייעו לשפר את רמת השירות והמקצועיות. עם זאת, הבהיר כי הוא שואף "לשינויים במבחן המתווכים, כך שיבחנו גם ידע מעשי בניהול משא ומתן ושיווק נכסים". בשיחה עם ynet הוא מציע "דרישה לשנת סטאז' במשרד תיווך קיים, כפי שנהוג במקצועות כמו עריכת דין וראיית חשבון, כתנאי לקבלת רישיון קבוע שיאפשר עבודה עצמאית. הכשרה מעשית היא קריטית לא פחות מהידע התיאורטי. במדינות שונות בארה"ב, מתווכים צריכים לעבוד שנתיים-שלוש ולעבור הכשרה נוספת לפני הקמת משרד תיווך". לנדסמן מזהיר כי המצב בישראל כיום, שבו ניתן להתחיל לעבוד מיד לאחר מבחן התיווך ואף להקים משרד תיווך עצמאי, עלול לפגוע בלקוחות ובתדמית הענף.
