בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
ענף הנדל"ן נמצא בתקופה מאתגרת לאור המלחמה והריבית הגבוהה מה שהוביל למיעוט עסקאות בדירות חדשות ובשוק היד שנייה. כדי לדרבן את הרוכשים לחזור למשרדי המכירות יצאו הקבלנים והיזמים במבצעי מימון נרחבים בשנה האחרונה, מה שהעלה את הפעילות מצד אחד אך גם העלה חשש בקרב הרגולטור. מסיבה זו החליט בנק ישראל לנסות ולצמצמם את הסיכון ולהטיל מגבלות על מבצעי המימון.
דניאל חחיאשוילי, המפקח על הבנקים, הגיע לכנס "בונים עתיד", כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות", כדי לספר קצת על ההחלטה, להסביר מה מקורה ואף חשף אם מתוכננים צעדים נוספים. בראיון עם שרון כידון התייחס המפקח לנושאים הללו ולנושאים נוספים הקשורים לעולם הבנקאות והמשכנתאות.
"שוק הדיור נכנס לקיפאון מסוים שהתחיל ברבעון השני של 2023. בעיקר בגלל העלייה בריבית", פתח ואמר חחיאשוילי, "ראינו ירידה במספר העסקאות וכשהתחילה המלחמה ראינו ממש קיפאון כמעט מוחלט. מספר העסקאות ירד, ואז השוק שזה הקבלנים, הבנקים, היזמים, באו וניסו למצוא פתרונות איך מוציאים את השוק הזה מהקיפאון. חלק מהפתרונות היו בצורה של מבצעי מימון, מבצעי ה-20-80 , סבסוד קבלן. הסתכלנו על זה, וכשזה התחיל זה היה נראה משהו חיובי, כי זה הוציא את השוק מהקיפאון והחזיר את הקונים לשוק. אבל המשכנו לעקוב כי מצד שני, יש פה גם סיכון גבוה יותר בסוג כזה של עסקאות. ככל שמספר העסקאות עלה בגלל מבצעי המימון, הציפיה הייתה שהשוק יתחיל להפחית את השימוש בהם, כי צריך לזכור שהם עולים כסף. הם עולים כסף לקבלנים – אם אני מסבסד את הריבית לרוכשים, אז אני משלם על זה כסף. כשאני עושה מבצע ומשלמים לי רק 10% ממחיר הדירה, ואת היתרה בסוף, גם זה עולה לי כיזם כסף, כי אני צריך לקחת אשראי אחר שהוא יותר יקר ולממן את הבניה. אבל למרות כל הדברים האלו לא ראינו את ההיקף יורד ומה שהטריד אותנו זו העובדה שהמון לקוחות, שאולי אין להם בסוף את היכולת לעמוד בעסקה, נכנסים לעסקאות האלו בלי שהם מבינים עד הסוף את הסיכון. הם שמים את הסכום הראשוני של 20%, או לפעמים 10%, ויש מקומות שזה גם ירד אפילו ל5%. הם משלמים את הסכום הראשוני ואומרים לעצמם שעוד שלוש שנים נראה מה יהיה. אבל בעצם אין להם את היכולת להשלים את התשלום. במקרה כזה, מה שיקרה זה שהלקוחות האלו יפסידו את הכסף שהם שמו. במקביל גם הקבלנים יכול להיות שיישארו בסוף עם מלאי דירות גבוה שהם לא יוכלו למכור, ובשוליים זה גם יכול להגיע גם לבנקים שבעצם נתנו את האשראי הזה. אז מה שרצינו - זה בעצם לצמצם את התופעה הזאת".
"ראינו שנוצרים עיוותים בשוק"
חחיאשוילי התייחס גם לעיתוי ההחלטה ולעובדה שבבנק ישראל נערכו בדיקות רבות טרם המהלך: "בתור רגולטור, כשאתה עושה צעד כזה, אתה לא עושה אותו באופן מיידי. לקח לנו יותר משנה עד שעשינו את זה כי המטרה המרכזית שלנו היא לא להתערב במנגנוני השוק. תמיד מעדיפים לתת לשוק להתנהל ולמצוא את הפתרונות שלו, ולכן עשינו גם צעדים מקדימים. באנו לבנקים, אמרנו להם תנהלו את הסיכון, אמרנו גם לבנקים שיסתכלו על הלוואות הבלון האלו כאילו הן משכנתאות רגילות. אבל במקביל ראינו שנוצרים עיוותים בשוק. למשל כשאתה מסתכל באזורים מסוימים ואתה רואה שדירות על הנייר יקרות יותר מדירה זהה שנמכרת בשוק היד שנייה. במצב הזה אתה מבין שהלקוחות נכנסו לעסקאות בגלל שאין להם כסף לשלם את המחיר המלא לדירה. אז החלטנו שאנחנו צריכים להתערב".
חחיאשוילי נשאל על ההשפעה של המגבלות והשיב כי: "ההוראה יצאה רק לפני חודש, אז אין לנו עדיין את הנתונים המדויקים בנוגע להשפעה בשטח. הוצאנו גם דרישת דיווח כדי לקבל נתונים ובאמת המטרה שלנו לעקוב. חשוב להגיד שהמטרה שלנו בצעד הזה הייתה להקטין את היקף התופעה של מבצעי ה-20-80 ואת היקף הלוואות הקבלן, אבל לא לעצור אותן לגמרי. כי המגבלה שלנו לא עוצרת אותן לחלוטין. היא כן מאפשרת לעשות את זה עד 10% מסך המשכנתאות. זה כן מאפשר לרבע מהדירות להימכר בסוג כזה של מבצעים. המטרה העיקרית שלנו היא שלא יגדל הסיכון מעבר לזה".
בהמשך דבריו התייחס המפקח גם להשפעה האפשרית של המהלך גם על מחירי הדירות והשיב: "ראיתי שיש הערכה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם ב-2025. אבל אני חושב שהצעד הזה שעשינו, זה צעד שהכיוון שלו כן יביא ליותר הנחות במחירי הדירות. אנחנו כבר רואים את זה היום אצל חלק מהיזמים. אבל בענף הנדל"ן יש עוד הרבה פרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות וזה לא רק הצעד שאנחנו עשינו. אני חושב בסופו של דבר כמו שאמרו פה, הכלכלה היא פשוטה. כשיש היצע אז זה משפיע על מחירי דירות. כשאין מספיק היצע מחירי הדירות ימשיכו לעלות".
"אם יהיה צורך - אנחנו נתערב"
שאלה נוספת שעלתה במסגרת הראיון הייתה האם בבנק המרכזי מתכננים צעדים נוספים. "אנחנו עוקבים אחרי השוק מקרוב בהמון היבטים. עשינו את הצעד שעשינו ואנחנו עוקבים אחרי התוצאות שלו. נתחיל בקרוב לקבל דיווחים ואם נראה שהוא לא משפיע אז אנחנו נראה מה עוד צריך לעשות. אבל בשלב הזה אנחנו לא מתכננים איזה צעד נוסף חדש. אין צעדים בקנה אבל אם יהיה צורך - אנחנו נתערב".
נושא נוסף אליו התייחס המפקח קשור ליועצי המשכנתאות. בשנים האחרונות עולה שוב ושוב השאלה האם מדובר בענף שיש להסדיר ולפקח עליו. "שוק יועצי המשכנתאות זה שוק שהתפתח במהירות. היום למעלה מ60% מהמשכנתאות נלקחות באמצעות יועץ. בסוף זו עסקה משמעותית של הלקוח ומי שלא מבין עד הסוף את העסקה כדאי שהוא ישתמש במומחה. אני חושב שעם ההתפתחות של השוק הזה חייבים גם להסדיר אותו. צריך שליועצים יהיו חובות כלפי הלקוח, חובה להציע את העסקה הטובה ביותר. צריך להסדיר את הדברים האלה גם בחקיקה וגם ברגולציה. בסופו של דבר התפקיד של היועץ זה לא לסדר ללקוח משכנתא, אלא לסדר לו משכנתא שהוא יכול לשלם אותה בחזרה. זה הדבר המרכזי שצריך לעשות וצריך להסדיר את הדברים"
בסוף הריאיון סיכם חחיאשוילי ואמר: "אני אגיד מילה על זה שהצעד שלנו הוא בעיקר מופנה כלפי הבנקים ולא כלפי הגופים החוץ בנקאיים. אחת הטענות היא שבאמת נראה זליגה מהאשראי הבנקאי לאשראי החוץ בנקאי כשהרגולציה עליו היא לא זהה. חשוב להגיד קודם כל שהשוק הוא בעיקר בנקאי. רוב ההלוואות ניתנות על ידי הבנקים גם בתחום של המשכנתאות וגם בתחום של ליווי הפרויקטים. לכן המגבלות שלנו הן על הבנקים בסופו של דבר. ההנחה היא שהם ימשכו את כל השוק לכיוון ששמנו עליהם מגבלות. מעבר לזה אנחנו כן בקשר עם הממונה על שוק ההון שאחראי על כל השוק החוץ בנקאי ואנחנו עוקבים אחרי הנתונים. אם אנחנו באמת נראה שיש יותר זליגה לכיוון החוץ בנקאי אז אנחנו בשיח עם ממונה על שוק ההון שהוא בעצם יכול להטיל את המגבלות בתחום שלו".
בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
