בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע לאחרונה במחלוקת בין שמאי מקרקעין לפקיד שומה בנוגע לסיווג הכנסה ממכירת דירה: השופטת אורית וינשטיין קבעה שהפעולה נחשבת ל"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", ולכן תחויב במס הכנסה גבוה - ולא במס שבח נמוך, כפי שרצה המוכר.
במוקד הדיון עמדה דירת שני חדרים ברחוב התקווה בחיפה, שאותה רכש השמאי באפריל 2013 תמורת 625 אלף שקל. הדירה נמכרה לאחר פחות משלוש שנים תמורת 1.575 מיליון שקל. בהמשך קבע פקיד השומה שיש לסווג את הרווח שהופק מהמכירה – 950 אלף שקל - כ"הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" או כהכנסה מעסק, ולא כשבח מקרקעין. השמאי סירב להשלים עם ההחלטה והגיש לבית המשפט את הערעור.
1 צפייה בגלריה
ייפוי כוח מתמשךייפוי כוח מתמשך
(אילוסטרציה: Shutterstock)
לטענתו מדובר בעסקה פרטית רגילה ולא מסחרית. לדבריו הוא רכש את הנכס באופן פרטי לשם השקעה, ולא כחלק מהתארגנות במיזם, השכיר אותה - ולבסוף מכר אותה בהזדמנות. לגישתו העסקה חייבת במס שבח בלבד.
מנגד טען פקיד השומה שמדובר בעסקה מסחרית לכל דבר, בין היתר בשל העובדה שהשמאי קידם במשותף עם בעלי דירות אחרים באותו בניין פרויקט תמ"א 38 - מה שהוביל לעלייה הדרמטית במחיר הדירה - וכי רכישת ומכירת הדירות בבניין בוצעו בתיאום מלא בין הרוכשים.
העדויות שנשמעו בבית המשפט הצביעו על שיתוף פעולה בין השמאי לבין שלושה בעלי דירות נוספים בבניין, עורכי דין ממשרד מוכר וחברה הקשורה לאחד מבעליו. הדירות נרכשו באותו יום ובאותו מחיר, ואף נחתם הסכם שיתוף לאחר מכן, תוך קידום בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38.
עו"ד דוד אפריםעו"ד דוד אפריםצילום: מוטי קמחי
השופטת וינשטיין קבעה כי טענת השמאי שלפיה לא הייתה לו היכרות מוקדמת עם חלק מהרוכשים אינה אמינה, וציינה במיוחד את העובדה שהייצוג המשפטי בעסקאות ובדיונים מול רשויות המס ניתנו לו ללא עלות.
"ספק גדול אם משרד עורכי דין כלשהו היה מספק שירות מקצועי לאדם כלשהו - בוודאי כזה הטוען שאין לו שום היכרות או קשר לשותפים המנהלים את משרד עורכי הדין - ללא חתימה על ייפוי כוח, לא כל שכן ללא תשלום תמורה כלשהי", כתבה.
סלע המחלוקת היה כאמור בשאלה אם מדובר בעסקה פרטית או מסחרית. השופטת מצאה שהשמאי ושותפיו קידמו תוכניות תמ"א 38 תוך ניצול ידע מקצועי ובקיאות בתחום, וכי המשא ומתן למכירת הדירות התנהל סביב הפוטנציאל לפרויקט עתידי - ולא על בסיס שווי הדירות הקיימות.
היא קבעה כי מחיר הדירות זינק משמעותית בגלל הפוטנציאל המסחרי של התמ"א 38, ולא בשל עליית מחירים רגילה בשוק הנדל"ן: "אופן התנהלות והפעולות בהם נקט המערער יחד עם יתר שותפיו עולה לכדי פעילות עסקית מאורגנת, ולא ניתן לראות בה כפעילות אישית פרטנית".
בנסיבות אלה נקבע שצדק פקיד השומה כשסיווג את מכירת הדירה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה כדין. השמאי חויב לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 40 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ המערער: עו"ד ראמי חזאן • ב"כ המשיב: עו"ד רועי אברהם (פמ"ח אזרחי) • עו"ד דוד אפרים עוסק במיסים • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין