לאחר חודשים של התלבטות, בנק ישראל מסיר את הכפפות ומתערב במבצעי הקבלן. בטיוטת הוראה שפירסם היום (א') הבנק מודיע על שני צעדים משמעותיים: דרישת הקצאת הון גבוהה יותר מהבנקים על העמדת אשראי למבצעי קבלנים, והגבלת שיעור הלוואות הבלון ל-10% מסך המשכנתאות שנלקחות בכל חודש. הגבלות אלו יחולו עד לסוף 2026.
לשני הצעדים צפויה להיות השפעה משמעותית על מבצעי הקבלן. הצעד הראשון - דרישת הקצאת הון גבוה יותר, ייקר את העמדת האשראי עבור הבנקים, וכך יהפוך אותה למשתלמת פחות. לפי ההוראה, הבנקים ייאלצו לשקלל באחוז סיכון גבוה של 150% אשראי לפרויקטים, בהם הקבלן דוחה לרוכשי הדירה את מועד התשלום על יותר מ-40% ממחיר הדירה.
צעד זה נותן מענה לפרקטיקה המרכזית שבבסיס מבצעי הקבלן: דחיית מועד התשלום לסוף תקופת הבנייה, בשונה מהמצב הסטנדרטי, שבו רוכש הדירה משלם לפי התקדמות הפרויקט.
הצעד השני יגביל את שיעור הלוואות הבלון שהבנקים יכולים לתת ל-10%. הלוואות הבלון הן סוג של הלוואת קבלן, שבה רוכש הדירה נוטל הלוואת בלון, שבה משלמים את הקרן בסוף התקופה, ובינתיים הקבלן מסבסד את הריבית. זאת הלוואה מסוכנת, אך במידה פחותה מהתרחיש הראשון, שבו הקבלן דוחה את מועד התשלום של רוכש הדירה, מבלי שרוכש הדירה נדרש בינתיים לקחת משכנתא ולעבור חיתום.
הפעם האחרונה ששיעור הלוואות הבלון עמד על 10% או פחות הייתה לפני שנתיים, באפריל 2023. בפברואר האחרון שיעורן עמד על 17.3%, ובדצמבר הן הגיעו לשיא של 23.3%. כלומר, המגבלה שקבע בנק ישראל תפחית באופן מיידי עשרות אחוזים מהפעילות בענף.
כפי שנחשף בכלכליסט בחודש שעבר, בבנק ישראל החליטו לפני מספר שבועות להתערב במבצעי הקבלן, לאחר שראו כי טרנד ההלוואות אינו נרגע מעצמו. בבנק ישראל חששו שהתערבות עלולה לפגוע יתר על המידה בפעילות בשוק הנדל"ן, והעדיפו לפעול עד כה באופן עקיף, דרך הידוק השיח והציפיות מול ראשי המערכת הבנקאית.
"מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה" כותבים בבנק ישראל בדברי ההסבר להוראה.
"צעדים אלה מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור". כפי שפורסם בכלכליסט בשבוע שעבר, מבקר המדינה פתח החודש בבדיקת הפיקוח של בנק ישראל על מבצעי הקבלן.
