דברי פתיחה - משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות
האם ההגבלות של בנק ישראל על מבצעי המימון בשוק הנדל"ן הכרחיות או שהשוק יכול לפעול היטב גם בלעדיהן? משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, אמר היום (ג') בכנס "בונים עתיד", כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות", כי "על ההכרחיות של הצעדים אנחנו מדברים עם בנק ישראל, אבל, ויש פה אבל גדול - אם בנק ישראל חושב שהצעדים הם הכרחיים, למה הם לא תקפים על כל השוק?".
בדבריו התכוון לארי לכך שההגבלות מוטלות רק על הבנקים ולא על הגופים החוץ בנקאיים: "אם בנק ישראל, שהוא זה שמנהל את המדיניות המוניטרית בתקופה כה מאתגרת בצורה מצוינת, החליט שנכון להגביל את המוצר הזה שנקרא הלוואות בלון בסבסוד קבלן - אז עולה השאלה למה שזה לא יהיה תקף לכל השוק? למה רק לחלק מהשוק? הטלת ההגבלות האלה רק על השוק הבנקאי יוצרת עיוות בשוק, ותחטיא את המטרה שבנק ישראל רוצה להשיג.
"כולנו נחשפנו בשנה וחצי האחרונות למוצר שנקרא הלוואות בסבסוד קבלן, פרי יצירתם של היזמים, בהיעדר פתרונות ממשלתיים", הוסיף לארי. "כמה נתונים כדי שנכנס רגע לפרופורציות - היקף סבסוד הלוואות קבלן או הלוואות בלון בסבסוד קבלן, ההיקף בשנת 2024 היה להערכתי בין 12%-13% מסך המשכנתאות שנתנו ב-2024. עכשיו אני בטוח שחלקכם אומרים בלב 'רגע רגע, אנחנו קראנו איפשהו שזה 16%-18%', אז לא כך. תמיד, לאורך שנים, בתחום המשכנתאות, היו הלוואות בלון, בלי קשר להלוואות סבסוד קבלן, שהן היו בנתח בין 4-6% מהיקף המשכנתאות. הלוואות סבסוד קבלן זה בנוסף לזה, אז ה-16%-18% שאתם רואים הוא הכול ביחד. צריך גם לומר בהגינות, כשרואים את הרבעון הראשון של 2025 המימדים חזרו לשיעורים של 11%-12% הלוואות בסבסוד קבלן. דרך אגב, רק כדי לסבר את האוזן, ברמה המצרפית תיק המשכנתאות במערכת הבנקאית מגיע לשש מאות מיליארד שקל. להערכתי תיק של המוצר הזה, הלוואות בלון בסבסוד קבלן, הוא כחמישה עשר מיליארד שקלים, כלומר כל המוצר הזה פחות מ-3% מסך ההיקף המצטבר של המשכנתאות במערכת".
בהמשך הכנס הגיב המפקח על הבנקים, דני חחישווילי, על דבריו של לארי, ואמר כי "העובדה שהצעד שלנו מופנה בעיקר כלפי הבנקים ולא כלפי הגופים החוץ-בנקאים היא קודם כל בגלל שהשוק הוא בעיקר בנקאי. רוב ההלוואות ניתנות על ידי הבנקים גם בתחום של המשכנתאות וגם בתחום של ליווי הפרויקטים, ולכן ההנחה שלנו שההגבלות על הבנקים ימשכו את כל השוק לכיוון הזה. מעבר לזה אנחנו כן בקשר עם הממונה על שוק ההון שאחראי על כל השוק החוץ-בנקאי ואנחנו עוקבים אחרי הנתונים. אם באמת נראה שיש זליגה לכיוון החוץ בנקאי אז אנחנו בשיח עם ממונה על שוק ההון, שהוא בעצם יכול להטיל את המגבלות בתחום שלו".
"ההתאוששות של ענף הנדל"ן לא קרתה בזכות הממשלה"
בנוגע ליציבות היחסית של ענף הנדל"ן, אמר לארי כי "ההתאוששות המרשימה של ענף הנדל"ן לא הגיעה מצעדים ממשלתיים, ולא נבעה או נתמכה במדיניות ממשלתית מסודרת. המיקוד הממשלתי והתקשורתי מופנה לרוב לענף ההייטק, שהוא ענף חשוב מאוד למשק הישראלי, ופחות לענף הנדל"ן, שהוא ענף יותר מסורתי - אולי פחות נוצץ מאשר ענף ההייטק. אבל צריך לזכור, ענף הנדל"ן הוא אחד מהענפים החשובים לצמיחתו של המשק הישראלי. אם נשווה את ענף הנדל"ן לענף ההייטק נגלה שהם תורמים באופן די דומה לצמיחת המשק. חלקו של ענף הנדל"ן בעוגת הצמיחה הוא כ-15%, די דומה לחלק של ענף ההייטק. תרומת ענף הנדל"ן להכנסות המדינה, לתקציב המדינה בצד ההכנסות - 20%. ענף ההייטק - 23%.
"צריך לומר עוד דבר, בענף הנדל"ן יש שרשרת אספקה רחבה מאוד. מתפרנסים מהענף הרבה עסקים גדולים וקטנים, ובעיקר מקומיים. אז בוודאי שחשיבותו של הענף היא מאוד גדולה. לכן נכון היה שהמדינה תטפל בענף הנדל"ן בצורה יותר ראויה, יותר משמעותית, יותר אינטנסיבית, בעיקר בתקופה מורכבת שכזו.
"הרבה תוכניות נכתבו כדי לעודד את ענף הנדל"ן, אבל האמת, הבעיה זו לא התוכניות. אני חושב שכולם יודעים מה צריך לעשות. הבעיה נמצאת בשני מקומות אחרים. הראשונה, שאנחנו כמדינה בכלל וענף הנדל"ן בפרט לא יודעים לתכנן לטווח ארוך, והבעיה השניה, שצריך גם לזה לומר בהגינות, אנחנו לוקים בביצוע, ביישום. הדרך המרכזית להוזלת מחירי הדיור זה הגדלת ההיצע, נקודה. אין קיצורי דרך. אם ההיצע יהיה רחב ומספק את צורכי הדיור של המשחק הישראלי, נראה גם הורדה של מחירים. לא רק מחירי דיור, גם מחירי שכירויות, שכמובן יתגלגלו גם להפחתת אינפלציה, שיכולה להתגלגל גם להפחתת ריבית.
"אז מה נדרש כדי להגדיל את ההיצע? לא רק לשווק קרקעות, בוודאי לשווק, אבל לא רק, אלא גם לקצר את תהליכי הבירוקרטיה. לקצר את זמן היתרי הבנייה, לקצר את זמן הבנייה, לבחון את מדיניות המיסוי. לדוגמה, מתן הנחה או פטור ממס שבח לאזורים מסוימים בתקופה מוגבלת, כדי לעודד מכירת נכסים ולהגדיל את ההיצע. אבל אם אין מדיניות ממשלתית מסודרת, ואם אין יוזמה ממשלתית ממשית, אז היזמים, הקבלנים, כמעט לבד. מייצרים פתרונות כדי לעודד את ענף הנדל"ן".
פורסם לראשונה: 12:47, 13.05.25
