היקפי העסקאות הנמוכים בענף הנדל"ן גורמים לרבים לחשוב שמדובר בתקופה שבה ניתן למצוא מציאות בשוק. זאת בין היתר בשל מוכרים לחוצים, שיהיו מוכנים להתפשר על המחיר, או כאלה שימצאו עצמם במצב של אין ברירה ויהיו חייבים למכור נכסים ולכן יורידו את המחיר. נכון לעכשיו לא ניתן לראות הרבה מקרים כאלה, אבל הסיטואציה מעלה לדיון נושא אחר ודומה. במשך שנים ארוכות רווחה הטענה, שרכישת דירה מכונס נכסים תמיד תהווה הזדמנות לרוכש, מכיוון שהדירה נמכרת במחיר הנמוך ממחיר השוק. שמאי המקרקעין ד"ר אסף גסטפרוינד החליט לבחון את נכונות הטענה. התוצאות מפתיעות.
ד"ר גסטפרוינד ערך בדיקה המבוססת על ניתוח מדגם נכסים שנמכרו בהליכי כינוס. בתפקידו כשמאי מקרקעין, הוא ערך את הערכות השווי המקוריות עבור כונסי הנכסים במסגרת ההליכים המשפטיים. בשלב הבא נערכה השוואה מול מחירי המכירה הסופיים של אותם נכסים, כפי שנרשמו ברשות המיסים. המדגם כלל עשרות נכסים שנמכרו בהליכי כינוס בין השנים 2022-2024, כאשר הפער בין מועד השומה למועד המכירה נע בין מספר שבועות למספר חודשים. מגוון הנכסים כולל דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע, מה שמאפשר ניתוח מקיף של השוק על מגוון היבטיו.
על-פי תוצאות הבדיקה, 68% מהנכסים נמכרו במחיר גבוה מהערכת השמאי, עם ממוצע של 10.3% מעל הערכות השווי המקורי. "רוב הנכסים בכינוס נמכרים במחיר גבוה מהשווי שלהם, ולא במחירי 'מציאה', כפי שנהוג לחשוב", כך ד"ר גסטפרוינד שמתייחס לתוצאות הבדיקה. "מדובר בממצאים שסותרים את התפיסה הרווחת בציבור. האמונה שניתן למצוא 'מציאות' בכינוס נכסים מתבררת כמיתוס בעייתי, שעלול להוביל לטעויות יקרות".
מדוע המחירים גבוהים מהערכות השמאי? ראשית, על-פי ד"ר גסטפרוינד, העובדה שמדובר בהליך התמחרות פומבי, מייצרת דינמיקה תחרותית מיוחדת. "בניגוד למו"מ רגיל בין קונה למוכר, בהליך התמחרות המציעים רואים בזמן אמת את ההצעות המתחרות. זה יוצר לחץ פסיכולוגי ומוביל לעיתים קרובות להצעות גבוהות יותר. מעניין לראות שבצמודי קרקע הפערים גדולים יותר, ואנשים משלמים מחירים גבוהים בהרבה. אני מעריך כי הסיבה לכך היא שבתים מסוג זה אנשים רוכשים למגורים שלהם עצמם ולא להשקעה".
אסף גסטפרוינדצילום: סטודיו דמהגורם נוסף, לדבריו, הוא הציפייה למציאה, שדווקא מזיקה לרוכשים. רבים מגיעים להליך עם תפיסה מוקדמת שמדובר בהזדמנות לרכוש נכס במחיר נמוך, ולכן מוכנים להעלות את הצעתם גם כשהמחיר כבר חצה את שווי השוק. "הציפייה למציאה מושכת יותר מתמודדים, מה שמגביר את התחרות ודוחף את המחירים כלפי מעלה." היבט שלישי קשור למגבלות הזמן בבדיקת הנכס. היות שהרוכשים הפוטנציאליים לא יכולים לבצע בדיקת נאותות מקיפה, רבים נוטים להתעלם מסיכונים אפשריים ולהתמקד רק בהזדמנות.
בשורה התחתונה: ניתן למצוא מציאות גם ברכישה מכונס נכסים, אך חשוב להבין שהסיכוי לכך לא גבוה, ולהכיר את מגבלות התהליך ומגרעותיו.
טור זה התפרסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
