מדד מחירי הדיור שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הצביע על ירידה של 1% במחירי הדירות בחודשים אפריל-מאי השנה - הירידה החודשית החדה ביותר ב-8 השנים האחרונות. למעשה, מאז דצמבר 2017-ינואר 2018 לא נרשמה ירידה כה חדה, כאשר שוק הדירות מיד שנייה הוא זה שהוביל את המחירים כלפי מטה.
אמנם מדד מחירי הדירות החדשות הציג ירידה קלה בשיעור של 0.1% בלבד, בזמן ששוק היד שנייה המשיך להיחלש, אולם בשטח מעריכים כי דירות הקבלן הוזלו בצורה משמעותית הרבה יותר. זאת באופן שלא משתקף בנתוני הלמ"ס, שכן ההוזלה מגולמת בעיקר בהטבות המימון שמציעים הקבלנים לרוכשי הדירות, על אף המגבלות על המבצעים שהטיל בנק ישראל שנה שעברה.
אתר בנייה
(צילום: ערן גרנות)
ברקע רוכשי דירות רבים עדיין יושבים על הגדר ומעדיפים להמתין עם ההחלטה הכלכלית הגדולה בחייהם, בתקווה לירידות מחירים נוספות. אף שהשבוע פרסמו הלמ"ס ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים שיכולים להעיד על ניצנים של שינוי מגמה בהיקף המכירות בחודש מאי, שוק הדיור עדיין מאופיין בשפל בהיקף העסקאות, כפי שראינו בתקופה האחרונה.
העלייה הנקודתית במכירות נבעה, בין היתר, מעסקאות מול קרנות ריט שרוכשות דירות חדשות במטרה להשכיר אותן לטווח ארוך. קבלנים שלא הצליחו למכור את מלאי הדירות שבידיהם, ונזכיר כי מלאי הדירות הלא מכורות ממשיך לעמוד על כ-84 אלף, חתמו על העסקאות הללו כדי לשחרר דירות מהמדף. במקביל, יצאו לפועל שני מבצעי קבלן בפרויקטים מרכזיים בתל אביב, ככל הנראה ברובע שדה דב המבוקש.
ריאיון אולפן עם הילה ציאון, עורכת הנדל"ן של ynet וידיעות אחרונות, ויואל נווה, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר
(צילום: אסף חן)
"המחירים התחילו לרדת עוד קודם"
יואל נווה, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הסביר באולפן ynet כי ירידות המחירים מהוות תהליך שהחל כבר לפני חודשים ארוכים. "כרגע יש עודף דירות גדול בשוק, ואנחנו רואים עודף דירות לא מכורות משמעותי גם אצל הקבלנים. אני חושב שמה שאנחנו רואים עכשיו במדד הוא הבשלה כי היה די ברור שהמחירים כבר התחילו לרדת עוד קודם, בטח באזורי הביקוש, אבל הם הוסוו באמצעות הטבות שהקבלנים נתנו לרוכשים, בעיקר הטבות מימון. בנק ישראל די עצר את הדבר הזה ולכן עכשיו זה בא יותר לידי ביטוי במחירים עצמם".
לדבריו, הגורם המרכזי שעשוי להשפיע על המשך המגמה הוא דווקא הפסיכולוגיה של הרוכשים. "אנחנו רואים שבתהליך עליית מחירי הדירות הציבור ציפה שהמחירים יעלו כל הזמן ולכן רץ וקנה. אנשים קנו דירות הרבה מעבר ליכולתם ולקחו משכנתאות גדולות מאוד, רק מפני שהם חששו שבעתיד כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות. כרגע המצב התהפך. ציפיות הציבור הן לירידת מחירים ולכן יש עצירה בעסקאות ואנשים ממתינים. לדינמיקה הזאת כשלעצמה יש השפעה על המחירים בעתיד. אם הציבור באמת מצפה לירידות מחירים, נמשיך לראות ירידות לאורך זמן".
עם זאת, נווה הזהיר כי לתהליך הזה יש גם מחיר. "אין ספק שהדבר הזה מייצר מצוקה מסוימת בענף הנדל"ן ואצל הקבלנים שיושבים על כמות גדולה מאוד של דירות לא מכורות. בסוף זה גם עלול להתגלגל לבנקים שמימנו את כל הפרויקטים הגדולים האלה".
נווה התייחס להחלטה של חברת הדירוג מודי'ס להותיר את דירוג האשראי של ישראל ללא שינוי. "הדירוג של מדינת ישראל עדיין נמוך משמעותית מזה שהיה לפני המלחמה. העובדה שהוא לא ממשיך לרדת אולי מעודדת, אבל התחזית נותרה יציבה ולא חיובית. בנוסף, מודי'ס מזהירה מהמשך החלשת מערכת המשפט ומהשפעתה האפשרית על הדירוג בעתיד", הסביר.
לדבריו, אי-הוודאות הכלכלית משפיעה גם על שוק הדירות. "יש היום הרבה מאוד אי-ודאות בקרב הציבור לגבי העתיד הכלכלי שלו. גם בענפים שנחשבו חסינים, כמו ההייטק, כבר יש אנשים שמאבדים את מקום עבודתם. מי ששקל לקנות דירה יקרה באזורי הביקוש מהסס היום בצדק. קשה להתחייב לעסקה הגדולה ביותר בחיים כשהעתיד התעסוקתי לא ברור".
"מחסור עתידי בדירות"
בענף מזהירים כי ההאטה המתמשכת במכירות עלולה להביא לירידה בהתחלות הבנייה ולמחסור עתידי בדירות. בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ אמרו אתמול בעקבות פרסום מדד מחירי הדיור כי "הענף פועל כיום בתנאי אי ודאות חריגים. יזמים רבים מדווחים כי גם לאחר שקיבלו היתרי בנייה הם בוחרים שלא להתחיל בביצוע בפועל, בשל חוסר הוודאות".
בהתאחדות הוסיפו כי "הממשלה חייבת לפעול באופן מיידי כדי למנוע ירידה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות: להגדיל את הוודאות בשוק, להפחית חסמים רגולטוריים ובירוקרטיים, לקדם שיווק יעיל של קרקעות, להוריד את מס הרכישה כדי לעודד ולהעיר את השוק, לקצר את הליכי הרישוי, לספק פתרונות למחסור בעובדים בענף ולנקוט צעדים שיאפשרו הפחתת עלויות מימון ותשומות. חשוב ביותר גם לקדם אסדרה וכדאיות לבנייה של דירות להשכרה ארוכת טווח ולהשקעה בהן".
עוד אמרו כי "שמירה על קצב בנייה גבוה היא אינטרס לאומי. ללא צעדים נחושים להבטחת כדאיות כלכלית ליזמים ולקבלנים, הירידה בהתחלות הבנייה עלולה להוביל בתוך זמן לא רב למחסור מחודש בהיצע וללחץ מחודש על מחירי הדיור".
במקביל, בעוד שמחירי הדירות יורדים, שוק השכירות ממשיך לטפס. נתוני הלמ"ס שפורסמו במסגרת מדד המחירים לצרכן הראו כי שכר הדירה של שוכרים שחידשו חוזה עלה ב-2.6% בשנה האחרונה, בעוד ששוכרים חדשים שילמו כבר 6.6% יותר.
ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי, ציין כי "הפער בקירוב שנתי בין עלייה של 2.6% בשכר הדירה אצל שוכרים שחידשו חוזה, לבין זינוק של 6.6% אצל שוכרים חדשים, ממחיש שהלחץ האמיתי בשוק השכירות חזק יותר מכפי שנראה במדד. בכל פעם שדירה חוזרת לשוק ומתבצעת תחלופת שוכר המחיר עולה בחדות. המשמעות היא גם לחץ מתמשך על האינפלציה, במיוחד כאשר פחות דירות זמינות להשכרה והביקוש נותר גבוה".
לדבריו, "הפתרון אינו יכול להסתכם רק בפיקוח על המחיר. נדרש בראש ובראשונה שינוי מבני בצד ההיצע. פתיחת החסמים בפני קרנות ריט, עידוד דיור להשכרה ארוכת טווח והכנסת הון מוסדי לשוק יכולים להגדיל את מלאי הדירות להשכרה ולייצר אלטרנטיבה יציבה לשוק הפרטי. בלי הגדלת ההיצע, כל דירה שיוצאת משוק השכירות רק מגבירה את התחרות על הדירות שנותרו ומייצרת לחץ נוסף לעליית מחירים".
עטיה התייחס גם להחלטה שהתקבלה לאחרונה בניו יורק להקפיא את שכר הדירה בכמיליון דירות מפוקחות, ואמר כי מדובר במהלך שמעניק הקלה משמעותית ליוקר המחייה עבור מיליוני תושבים. לדבריו, ישראל דווקא זיהתה את החסמים המעכבים את שוק הדיור להשכרה.
"לאחר כמעט שני עשורים מאז חקיקת חוק קרנות הריט, ועדה בין-משרדית של רשות המיסים, משרד האוצר ורשות ניירות ערך קבעה כי שוק קרנות הריט בישראל אינו מממש את הפוטנציאל שלו בשל חסמים רגולטוריים שהצטברו לאורך השנים", הסביר. "כאשר רק שש קרנות פועלות בישראל ושווי שוק הריט לנפש נמוך משמעותית ממדינות מובילות, ברור שהבעיה אינה בהיעדר ביקוש להשקעות אלא במבנה הרגולטורי. אם ההמלצות יאומצו, הן עשויות לפתוח את הדלת לכניסת שחקנים חדשים ולהגדלת היקף ההשקעות בנדל"ן".
