ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במחוז תל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגיש רוכש "דירת מעטפת" ביפו על חיובו במס רכישה מלא. הוא ביקש להגדיר את הנכס כ"דירת מגורים" על מנת לקבל הנחה במס, אלא שחברי הוועדה בראשות השופט הרי קירש קבעו פה אחד שצודק מנהל מיסוי מקרקעין בטענתו שלפיה מדובר ברכישת "זכות אחרת במקרקעין".
באפריל 2021 רכש העורר זכות לדירה בקומה עשירית של בניין בפרויקט "חסידי אומות עולם" תמורת 4.4 מיליון שקל. הדירה נקנתה כשהיא לא גמורה והדבר בא לידי ביטוי בהסכם המכר. כך למשל, נכתב בחוזה שהיזמית תמסור את הדירה "כשהיא בנויה ברמת 'מעטפת' (דהיינו ללא גמר או חלוקה פנימית)", ועליו מוטלת המלאכה להשמיש אותה למגורים.
כחצי שנה לאחר הרכישה, על סמך האמור בהסכם, החליט מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב לסווג את הנכס כ"זכות אחרת במקרקעין", באופן שלא יחולו על הרוכש שיעורי מס הרכישה המיטיבים במקרה של רכישת דירת מגורים יחידה. מכאן הערר שהוגש לוועדה בספטמבר 2022.
לעמדת הרוכש, הדירה הולמת בכל תבחין אפשרי להגדרת "דירת מגורים": היא מרוצפת, נבנה בה ממ"ד, הותקנו חלונות, תריסים חשמליים ודלתות. בנסיבות אלה, טען, הוא זכאי להנחה במס רכישה עבור קניית דירת מגורים יחידה.
מנגד התעקש מנהל המיסוי שאין מדובר בדירת מגורים. לדבריו במועד מסירתה לא היו בה אלמנטים בסיסיים כמו אמבטיה ומטבח, והיא אף לא חולקה לחדרים מלבד הממ"ד. כמו כן, הנכס נמסר לרוכש עם בטון וחשמל חשופים, וללא פאנלים או גופי תאורה ונורות.
ואכן, חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן, שכתב את פסק הדין, דחה את הערר בהסכמת יתר חברי הוועדה. מסקנתם הייתה שאין מדובר ברכישת "דירת מגורים" הנהנית משיעורי מס רכישה מיטיבים, אלא בזכות אחרת במקרקעין החייבת בשיעור 6% מס רכישה.
עו"ד יהושע (שוקי) ג'אנהנפסק כי הסכם המכר מדבר בעד עצמו, ונקבע בו שהדירה תימסר לעורר כשהיא במצב לא גמור, והמחויבות להשמיש אותה למגורים רובצת עליו. "היעלה על הדעת שהעורר לא היה מודע להגדרת 'דירת המעטפת', שחזרה מספר פעמים בחוזה המכר ובמפרט הטכני?", נכתב. עוד צוין שחזקה על העורר, כאדם משכיל, שקרא את המידע הרשום בחוזה ובמפרט הטכני, במיוחד לאור העובדה שמדובר ברכישת דירה בסכום נכבד.
אינדיקציה לכך שהוא היה מודע לסוג הנכס שקנה מצאה הוועדה בבקשתו מעיריית תל אביב לקבל הנחה בארנונה על הדירה, מהנימוק שהיא נקנתה, כלשונו, "ברמת מעטפת, ונדרש להשלימה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה".
עוד נקבע שהנכס שנמסר אינו ראוי למגורים מאחר שהוא חסר אלמנטים רבים כגון מטבח ואמבטיה, והתקרה מבטון חשוף המורכב מבלוקים, ללא טיח, כולל חציבה בתקרה כהכנה להנחת כבלי חשמל לתאורה. טענת הרוכש שמדובר בתקרה דקורטיבית נדחתה.
חשוב לשים לב שהדירה נשוא פסק הדין נרכשה לפני תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין. התיקון הוסיף להגדרת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 הגדרה של "דירת מעטפת" ולפיה רכישת דירת מעטפת תיחשב לעניין שיעורי מס רכישה כרכישת דירת מגורים. בנסיבות אלו, פסק הדין היה מתהפך היום.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד שי אביטן אדם
• ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב: עו"ד שירה פרלא (פמת"א אזרחי)
• עו"ד יהושע (שוקי) ג'אנה עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
