שוק הנדל"ן בתל אביב לקראת טלטלה? גינדי תציע דירות בשדה דב החל ממחיר של 49 אלף שקל למ"ר - נמוך בכ-35% מהמחיר הממוצע למ"ר של הדירות שנמכרו עד עתה, שעומד על כ-80 אלף שקל למ"ר - כך נודע לכלכליסט.
שטח דירה ממוצעת בשדה דב הוא כ-90 מ"ר, כך שגינדי מציעה דירות במחיר של כ-4.5 מיליון שקל, כשדירות 2 ו-3 חדרים יהיו זולות יותר. זאת, לעומת מחיר של כ-7 מיליון שקל לדירה ממוצעת בפרויקטים שבהם נמכרו דירות עד עתה. גם בדיווחים זהירים לבורסה של חברות יזמיות שפועלות בשדה דב, ברף המחירים התחתון שנחשב שמרני הן נוקבות במחיר של 60 אלף שקל למ"ר.
ההשפעה המיידית על רובע שדה דב ברורה: קונים פוטנציאליים שעושים סקר שוק יעדיפו לקנות דירות אצל הגינדים, אלא אם יזמים אחרים יספקו סיבה מאוד טובה לקנות אצלם או יורידו מחירים. אבל הטלטלה שמתחרשת כעת בשדה דב צפויה לשלוח אדוות גם לאזורים מרוחקים יותר. ראשית, משום שייתכן שקונים שהאמינו שלא יוכלו לקנות דירות בתל אביב ישקלו את החלטתם שוב. שנית, הערכות שווי ותוכניות עסקיות שמכינים שמאי מקרקעין מבוססות על מחירים של עסקאות עדכניות, וככל שגינדי תמכור יותר דירות במחיר האטרקטיבי שאותו הם מציגים כעת, כך השומות האלה יתיישרו על פיהן. זה עשוי להוביל גם לירידה במחירי הקרקעות והדירות באזורים נוספים בתל אביב ואולי אף מחוץ לה.
הפרויקט של החברה ייבנה על שני מגרשים על הגדה המזרחית של המשכו של רחוב אבן גבירול שייסלל בעתיד, במפגש העתידי עם רחוב איינשטיין. בסך הכל בפרויקט 708 דירות בבניינים של 9 ו-20 קומות ומגדל אחד שבו 45 קומות. על פי הנחיית עיריית תל אביב, כל הבניינים ברובע החדש, כולל אלה של גינדי, יהיו עם חיפוי אלומיניום וקירות מסך. כמו כן, בהתאם לסטנדרט שנקבע בשנים האחרונות בפרויקטים שהחלו כבר להיבנות, הוא כולל מתחם בריאות שבו חדר כושר, בריכה, סאונה ומתחם חללי עבודה. הפרטים האלה חשובים משום שמהם אפשר להסיק כי אין הבדל גדול בין התוכניות של גינדי לבניינים שבהם כבר נמכרו דירות.
כדי להבין עד כמה תג המחיר שהציבה החברה רחוק מהתחזיות של יזמים אחרים אפשר פשוט לצלול לדוחות הכספיים של החברות הציבוריות שפועלות במתחם: לי.ח. דמרי, למשל, יש שני מגרשים בשדה דב: האחד לבניית 450 דירות אותו רכשה לפני שנה מחברת צילו בלו (לשעבר חנן מור); במכרז למגרש הנוסף שבו תבנה 275 דירות היא זכתה בסוף מרץ השנה. עבור המגרש שהיא רכשה לפני כשנה החברה כבר מספקת בדוחותיה הערכות זהירות, על פיהן הדירות יימכרו ב-64-60 אלף שקל למ"ר. למגרש הזה כמה יתרונות על פני המגרשים של גינדי - הוא קרוב יותר לתל אביב הוותיקה והוא זמין לבנייה. מצד שני הוא רחוק יותר מהים, וממש צמוד לגדה המערבית של רחוב לוי אשכול.
בפברואר השנה קבוצת חג'ג' הייתה אחת משבע חברות שזכו במכרז של רמ"י לבניית 2,606 דירות בסך הכל. המגרש שבו היא זכתה צמוד מצפון למגרשים של גינדי וייבנו בו 350 דירות. בדיווחיה לבורסה העריכה החברה כי היא תמכור דירות ב-90 אלף שקל למ"ר, כלומר 83% יותר מאשר המחיר שמציעה כעת גינדי. יותר מכך, חג'ג' כתבו כי כדי להשיג רווח של 15% מתוך ההכנסות, רף שמתחתיו פרויקט נחשב מסוכן, החברה צריכה למכור דירות ב-65 אלף שקל למ"ר. חג'ג' שילמה עבור המגרש 803 מיליון שקל (כולל פיתוח), שהם כ-2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. לעומת זאת, גינדי החזקות הייתה זהירה הרבה יותר, ושילמה עבור כמות כפולה של דירות 1.2 מיליארד שקל, שהם כ-1.7 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור.
עד עתה חברות הצליחו למכור דירות במחירי עתק ברובע שדה דב בזכות מאמצי שיווק ומיתוג הפרויקטים כייחודיים ויוקרתיים. פעילות של שלושה גופים הובילה למה שעשוי להיות סנונית ראשונה במגמה של ירידת מחירים - בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב.
מצד אחד, העלאות הריבית של בנק ישראל גרמו להתייקרות המשכנתאות, ולעת עתה הבנק לא מוריד אותה. כמו כן, הבנק הוציא הנחיות שמגבילות את האפשרות של הקבלנים להציע מבצעי מימון שבהם 80%-90% מהתשלום על הדירה נדחה למועד המסירה לקונה. מצד שני, היצע הדירות ברובע החדש חסר תקדים, והוא מצטרף להיצע הולך וגדל של דירות בצפון הישן והחדש של תל אביב בתוכניות של התחדשות עירונית.
התוכנית שחלה על רובע שדה דב מאפשרת בנייה של 16 אלף דירות בשלושה מתחמים. עד עתה, רשות מקרקעי ישראל שיווקה מגרשים לבניית כ-9,000 דירות, מהן כ-5,900 למכירה רגילה, כ-2,500 להשכרה ארוכת טווח ו-650 בדיור מוגן. שאר הדירות הן בבעלות בעלי מגרשים פרטיים, שגם החלו לקדם את הבנייה. זה היצע חסר תקדים של דירות, כולו ברובע מגורים חדש קרוב לים. גם מגדלי המגורים שהפכו בשנים האחרונות לטרנד עבור המאיון העליון יהיו פחות נדירים - ברובע שדה דב ייבנו 61 מגדלים שבהם יותר מ-30 קומות, ואלפי דירות. נראה כי בגינדי מבינים זאת, והחליטו לשלוף קלף שתמיד עובד, מחיר אטרקטיבי.
המגרשים הראשונים, במתחם הדרום מזרחי ברובע שדה דב, נמכרו על ידי רמ"י באוגוסט 2021 ובהם אפשר לבנות כ-1,700 דירות. הזוכים בהם - קנדה ישראל ואביסרור - כבר מכרו מאות דירות. גם קבוצת נחמיאס, שזכתה במכרז אחר במרץ 2022, השלימה כבר עשרות עסקאות. כאמור, המחיר הממוצע של מ"ר היה כ-80 אלף שקל, במתחם עם מיקום מצוין אבל רחוק יותר מהים. קצת יותר משלוש שנים אחר כך רמ"י פרסמה את המכרזים לאלפי הדירות במתחמים המרכזי והצפוני, שניהם מערביים יותר מאשר המתחם ששווק בשנת 2021. אם עד עתה נקודת הייחוס הייתה המחיר למ"ר שהצליחו להשיג אותן חברת משנת 2021, כעת הפרויקט של גינדי החזקות יחייב את כולם להכין טבלאות אקסל חדשות.
