יכול להיות שמדובר בקמפיין הפרסום האפקטיבי ביותר לעסקת נדל"ן שראינו פה בשנים האחרונות: חברת הענק אנבידיה (Nvidia) האמריקנית פרסמה בקשה לקבלת מידע (RFI) לרכישת מגרש והוא הפך לשיחה היום, בתקשורת ובקרב הציבור.
אבל נראה שההשקעה בנדל"ן היא לא הסיפור המרכזי כאן. החברה, שמתכננת להקים בישראל קמפוס עצום ממדים, בסדר גודל של הנהלות החברות הכי גדולות בארה"ב, עושה את זה כדי למלא את הקמפוס בתוכן. ללא ספק היא מתכוונת למלא את המטרים הרבועים הרבים בעובדי ועובדות הייטק, מהנדסים ומפתחים מהשורה הראשונה ולשלם להם משכורות בסדר גודל של סיליקון ואלי, שיהיו חלק מהדבר הגדול הבא שאנבידיה מתכוונת לעשות.
באנבידיה נמנעים בתקיפות מלדבר על התוכניות של החברה בתחום הטכנולוגי או העסקי. אבל שורת צעדים שהחברה עשתה בשנה האחרונה, ושורת מהלכים עסקיים שהיא עשתה בשוק העולמי בתקופה הזו, יכולים להעיד לאן כל זה הולך.
לפי הפרסום הנוכחי, אנבידיה מבקשת לרכוש מגרש או מספר מגרשים צמודים בשטח כולל של עד 120 דונם, בדומה למשל לכל השטח של פרויקט ממילא בירושלים שמשתרע לאורך רחוב שלם. שטח בנייני המשרדים שיוקמו על המגרש הזה יכול להגיע ל-180 אלף מ"ר, יותר ממרכז עזריאלי בתל אביב כולו. באנבידיה לא ממוקדים ביקנעם דווקא, מקום המשרדים הנוכחיים שלהם, אלא מרחיבים את החיפושים לכל איזור הצפון - מזכרון יעקב ועד הקריות.
מדובר באחת העסקאות המעניינות של חברות טכנולוגיה זרות בישראל, אבל צריך לזכור שהיו חברות אמריקאיות שהשקיעו בישראל הרבה יותר. אינטל למשל, המתחרה העיקשת של אנבידיה, משקיעה בישראל מיליארדי דולרים לאורך השנים ומפעל ייצור השבבים החדש שלה בקריית גת מוקם בהשקעה כוללת את 25 מיליארד דולר.
בניגוד להשקעה של אינטל, ההשקעה של אנבידיה נעשית ללא כל תמיכה או השתתפות של המדינה. עם זה, יתכן והחברה תבקש הקלות בקצב הבירוקרטיה כדי לזרז את פתיחת המשרדים, ואולי גם הקלות תחבורתיות כדי לאפשר לאלפי העובדים לעשות את דרכם ביעילות אל המשרדים והביתה.
בדרך לשווי של 4 טריליון דולר
בשבועות האחרונים אנבדיה, מפתחת שבבי ה-AI שעליהם מתבסס כל עולם הבינה המלאכותית, חזרה למסלול של זינוק מתמשך והיא בדרכה להיות החברה בעלת שווי השוק הגדול בהיסטוריה: 4 טריליון דולר. המשקיעים שלה רשמו זינוק של פי 8 בשווי המנייה בארבע השנים האחרונות. כל זאת בזכות מהפיכת הבינה המלאכותית שפוקדת את העולם והעובדה שלא ניתן לערער עליה: כל חברה שרוצה לעשות AI ברצינות חייבת לרכוש את המערכות של אנבידיה, שמחזיקה ביותר מ-80% מהשוק.
באפריל האחרון החברה חוותה משבר רגעי. זה קרה אחרי שתי מכות רצופות: ההכרזה של הנשיא טראמפ על סנקציות על השוק הסיני ומגבלות בסחר עם סין, אחד השווקים המרכזיים של אנבידיה. החברה פרסמה אזהרת רווח והודיעה שתרשום הפסד של 5.5 מיליארד דולר על היצוא לסין. האירוע השני היתה החשיפה של מודל ה-AI של דיפסיק הסינית, שהראה שאפשר לפתח מודלים מתקדמים של בינה מלאכותית על גבי שבבים מעטים ומיושנים של אנבידיה. התוצאה: שווי המנייה של אנבידיה צנח והחברה מחקה 600 מיליארד דולר משווייה.
אבל מאז המשקיעים צברו אמון מחדש, בעיקר על רקע תוצאות עסקיות מצוינות של אנבידיה ורכישות צפויות מצד מיקרוסופט, גוגל ואמזון. שער המנייה חזר לעלות והשווי של אנבידיה טיפס ועקף את זה של מיקרוסופט, שהחזיקה זמנית בתואר "החברה היקרה בעולם".
העוצמה האדירה של אנבידיה מתבטאת לא רק במכירות העצומות של שבבים ושרתים לעיבוד AI אלא גם ביכולת של המנכ"ל ג'נסן הואנג לחזור ולהמציא את השוק מחדש. הוא אינו מסתפק בפיתוח שבבי ה-AI והרחבת שוק הדאטה סנטרים העולמי שהוא מקור ההכנסות העיקרי של החברה. אנבידיה מציעה מערכות הפעלה ומערכות בינה מלאכותית, טכנולוגיה לבניית העתק דיגיטלי של העולם כולו, ויכולות בתחום הפעלת רובוטיקה, רחפנים ומכוניות אוטונומיות, כל מה שמכונה היום "בינה מלאכותית פיזית".
תגיע ל-12 אלף עובדים בישראל?
השלוחה הישראלית של אנבידיה צומחת במהירות, במקביל לצמיחה של החברה בעולם. זה התחיל ב-2019 כשאנבידיה רכשה את מלאנוקס הישראלית ב-6.9 מיליארד דולר והפכה אותה לבסיס הפעילות של החברה בישראל. מלאנוקס פיתחה טכנולוגיה שאנבידיה מינפה כדי להגיע למעמדה בעולמות ה-AI: האצה של מהירות התקשורת בין המעבדים בחוות השרתים. עד היום הטכנולוגיה שמבוססת על מה שפיתחה מלאנוקס מהווה את אחד מעמודי התווך של החברה.
לאורך השנים האחרונות החברה רכשה ארבע חברות בישראל: מלאנוקס ב-2019, Excelero Storage ב-35 מיליון דולר ב-2022, Run:AI ב-800 מיליון דולר באפריל 2024 ו- Deci AI ב-300 מיליון דולר במאי 2024. מעבר לזה החברה השקיעה בשורת חברות ישראליות, רובן בעלות טכנולוגיות בתחומי ה-AI.
הטכנולוגיות שמפתחת אנבידיה בישראל משמעותיות מאוד מבחינת עסקיה של החברה. כך למשל, אנבידיה מוכרת את טכנולוגיות הרשת שמובססות על היכולות של מלאנוקס בהיקף שנתי של 13 מיליארד דולר. מרבית הייצור בתחום הזה פותח בישראל ובשורה התחתונה זה מתבטא בנתוני היצוא מישראל. על פי הערכות, זכויות היוצרים (IP) של רבים מהמוצרים שאנבידיה רכשה בישראל נותרו בישראל, שלא כמקובל בחברות אחרות. זה אומר שההכנסות מהפטנטים נרשמות בישראל.
פעילות המו"פ בישראל היא השנייה בגודלה באנבידיה העולמית, אחרי הפעילות בארה"ב. מרכזי המו"פ הנוספים הם בהודו ובטייוואן. הפעילות בארץ כוללת מאות צוותי פיתוח בתחומים שונים, הבולטים בהם הם צוותי הפיתוח של מעבדי התקשורת, וקבוצת המחקר בתחום הבינה המלאכותית שמוביל פרופ' גל צ'צ'יק. יש צוותים שמפתחים מעבדים מרכזיים (CPU), מערכות רובוטיקה, סייבר, ווידאו, מכוניות אוטונומיות, אפילו גיימינג.
החזון של חברת אנבידיה
תחום פעילות משמעותי אחר באנבידיה בישראל הוא מחשב העל Israel-1 שעל הפעלתו הכריזה החברה ב-2023. מדובר במחשב על חזק במיוחד המבוסס על הטכנולוגיה המודולרית של אנבדיה שמאפשרת לבנות מחשבי על לפי כל גודל רצוי. הוא משמש לניסויים ובדיקות של החברה עצמה ולא נותן שירותים לממשלת ישראל.
כיום לאנבידיה יש משרדים במקומות שונים בארץ, קרוב למרכזי התעסוקה: תל אביב, רעננה, באר שבע, רעננה, תל חי וכמובן ביקנעם. באחרונה החברה הודיעה על הכפלת השטח שהיא שוכרת באחד ממגדלי תאומי רובינשטיין בתל אביב. סך הכל מדובר ב-22 אלף מ"ר, שבהם יעבדו 1,200 עובדים.
בתחילת השנה אנבידיה הודיעה שתקים חוות שרתים בישראל ותשקיע בה יותר מחצי מיליארד דולר. המתקן, ששטחו יהיה 10,000 מ"ר והספקו 30 מגאווט, יוקם במבוא כרמל ויציע תשתית מחשוב-על ל-AI. על רקע ההכרזות של נשיא ארה"ב טראמפ ביחד עם אוראקל וסופטבנק על הקמת חוות שרתים ענקיות בארה"ב, יש בהחלטה הזו של אנבידיה כדי ללמד על הגישה המבוזרת ואולי יותר שפוייה שלה.
התוכניות הנוכחיות של אנבידיה להכפלה ויותר של שטחי המשרדים שלה, יש בהן כדי לאותת על הכוונות של החברה מבחינת התבססותה בישראל. כיום יש לחברה שטח משרדים כולל של כ-100 אלף מ"ר בשלוחות הנוכחיות שלה. הפרויקט החדש, שאמור להיבנות בקצב מזורז ולהיפתח בתוך שנים ספורות, יוסיף עוד 150 אלף מ"ר לשטחי המשרדים של אנבידיה בישראל. השטח הכולל – 250 אלף מ"ר, פירושו יכולת להעסיק יותר מ-12,000 עובדים בישראל, יותר מכפליים מהמספר הנוכחי.
האם זה אפשרי בכלל לגייס כל כך הרבה עובדים בישראל? על פי הניסיון מהשנים האחרונות, כנראה שכן: אנבידיה ישראל צומחת בקצב מהיר והיא גייסה בשנים האחרונות כאלף עובדים חדשים מדי שנה. בתקופה בה יש פיטורים בחברות מקבילות, באנבידיה יש כרגע כ-250 משרות פתוחות, קרוב ל-20% מכלל המשרות שהחברה פתחה בעולם.
מה תעשה אנבידיה עם כל כך הרבה עובדים נוספים? נראה שלא צריכים לחשוש שהם יהיו מובטלים. הגידול העצום בעסקי החברה בעולם והצורך שלה להאיץ את הפיתוח הרבה יותר כדי לעמוד בביקושים האינסופיים, פירושו שהעובדים ישתלבו וירחיבו את הצוותים הקיימים או יגוייסו לפרויקטים חדשים שייפתחו. חלק מהעובדים באנבדיה ישראל משתלבים בצוותים הפועלים במקומות אחרים בעולם, כחלק אינטגרלי מהם.
חוץ מההיבט העקסקי יש כאן גם נטיית לב שמגיעה עד הצמרת. דומה שלמנכ"ל אנבידיה והמייסד של החברה ג'נסן הואנג יש רגשות חמים כלפי ישראל. הוא חזר ואמר בהזדמנויות רבות עד כמה הוא מעריך את חשיבות הפעילות של החברה בישראל ואת היכולות שהוא מגלה כאן. גם בימים שמאז המלחמה, כשבחברות אחרות התקשו לגלות תמיכה בישראל, הואנג המשיך לתמוך בישראל ואף העלה סרטונים שתמכו בעובדים בישראל.
אנבידיה גם תרמה 15 מיליון דולר לנפגעי המלחמה בישראל, מה שמהווה את התרומה הגדולה ביותר שהחברה העניקה אי פעם והיא הורכבה מ-5 מיליון דולר שתרמו עובדי החברה בכל העולם ועוד 10 מיליון דולר שהוסיפה החברה. בנוסף החברה תרמה מאות מחשבים ניידים למשפחות המפונים והפכה את מסעדת "גמלא" שבמשרדי החברה ביקנעם למטבח שממנו נתרמו עד כה למעלה מ-15 אלף ארוחות חמות.
"עלויות הקרקע יכולות להגיע למאות מיליוני שקלים, ועלויות ההקמה עלולות לטפס לסכום של עד פי 3 מעלות הקרקע, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט עם מפרט ייחודי וסטנדרט גבוה"
התוכניות של אנבידיה להרחבה בפעילותה בישראל עוררו שיח נרגש בישראל בכלל, ובתעשיית ההייטק. יודפת הראל בוכריס, שותפה מנהלת בקרן ההון סיכון בלאמברג קפיטל, אומרת: "הקמת הקמפוס של אנבידיה בצפון היא צעד חשוב ומעודד, עבור האקוסיסטם הטכנולוגי הישראלי. זה לא רק עניין של יצירת מקומות עבודה, אלא יצירת מוקד חדשנות שיכול לשנות את פני הצפון. כשחברה כמו אנבידיה מחליטה להקים מתקן כזה, היא שולחת מסר ברור לכל התעשייה גם בישראל וגם בחו"ל – אמונה עמוקה בטאלנט הישראלי וביכולות שלו".
רן ברונשטיין ממייסדי סימביוניקס ושותף לליווי סטארטאפים בתחומי AI וחדשנות, אומר: "המהלך של אנבידיה הוא לא רק הבעת אמון בכוח ההנדסי המקומי, אלא גם חיזוק משמעותי של המקום שישראל תופסת על מפת החדשנות העולמית. בתור מי שפועל שנים בתוך האקוסיסטם הזה, אני רואה בצעד הזה פוטנציאל עצום".
ארז שחר, מנהל מייסד של קרן ההון סיכון קומרה קפיטל, אומר: "זה בדיוק הבוסט שחיכינו לו אחרי המלחמה – דחיפה אדירה לצמיחה כלכלית, טכנולוגית והשקעות מחו״ל. אינבידיה, ענקית ה-AI העולמית, מביאה איתה לא רק השקעה כספית אלא פוטנציאל ממשי לסגור פערים אדירים שקיימים היום בישראל בתחומי טכנולוגיה, תעסוקה וחינוך. ההחלטה שלהם יכולה להפוך את הצפון למוקד של חדשנות ולהפריח את האזור בטאלנט איכותי – מקומי ובינלאומי, בייחוד אחרי המלחמה".
שולי גלילי, שותפה מייסדת בקרן ההון סיכון UpWest אומרת: "כוונות אנבידיה להקים סוג כזה של קמפוס היא משמעותית מאוד עבור ישראל לא רק בגלל שהיא חברה מובילה בתחום השבבים אבל בעיקר ההובלה שלה בשוק הבינה המלאכותית. ישראל מקבלת פה אפשרות לתנופה בעולם ה-AI והזדמנות לפתח חדשנות ברמה עולמית. מרכז פיתוח כזה, שימשוך אליו טאלנטים מרחבי ישראל יפריח את הצפון בצורה חסרת תקדים, וזה משהו שאנחנו בהחלט זקוקים לו לאחר שנתיים מאתגרות במיוחד ברמה הבטחונית".
איפה זה יקום בדיוק?
ההודעה של אנבידיה על כך שהיא נערכת להקים קמפוס ענק על שטח של בין 70-120 דונם, עם בינוי מתוכנן בהיקף של בין 80-180 אלף מ"ר מעלה את השאלה איפה הוא יוקם בדיוק.
מבדיקת ynet עולה כי ביקנעם קיימת בימים אלה תוכנית בנייה בהליכים תכנוניים, שאינה מצויה בהלימה עם דרישותיה של אנבידיה לגבי גודל הקרקע והמיקום. מדובר בתוכנית 222-1035104 ביקנעם, המשתרעת על שטח של כ-60 דונם (כ-154 אלף מ"ר בנוי), בייעוד תעשייה ותעשייה עתירת ידע, כולל מסחר נלווה. התוכנית ממוקמת באזור התעסוקה הצפוני של יקנעם "פארק עופר יקנעם" בבעלות חברת שער יקנעם שותפות מוגבלת, הנמצאת בשליטה של קבוצת מליסרון ושותפים. חלק ניכר מהתוכנית (כ-75 אלף מ"ר) כבר בנוי, כאמור (פארק עופר יקנעם), ובו ממוקמים משרדי חברת אנבידיה.
התוכנית החדשה מציעה התחדשות ותוספת משמעותית של זכויות בנייה, שתאפשר לחדש את המתחם ולהקים בו מבנים גבוהים יותר בהיקף של כ-50 אלף מ"ר. בשלב הראשון ייצא לפיתוח בניין אחד בשטח של כ-26 אלף מ"ר המיועד להשכרה על ידי מליסרון. הדיון בתוכנית לקידום השלב הראשון צפוי להתקיים בקיץ הקרוב לקראת הפקדה. בשיחה עם ynet אומרים במינהל התכנון כי "ככל שידוע לנו, אנבידיה מחפשים מתחם גדול יותר. לאור החיבה שלהם למתחם ביקנעם, ייתכן שיסתפקו בו".
מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף שירותים פיננסיים, מעריך בראיון ל-ynet כי עלות קרקע בהיקף שחברת אנבידיה מעוניינת בה יכולה לנוע בין עשרות למאות מיליוני שקלים. "עלות הקרקע תלויה במספר פרמטרים, ראשית גודל הקרקע, המיקום המדויק והסטטוס התכנוני של המגרש. באזור מזרחית מחיפה ועד יוקנעם, המחירים יכולים לנוע בין עשרות למאות מיליוני שקלים. קרקע שכבר עברה תהליכים תכנוניים ויש לה ייעוד מתאים, כלומר כזו שניתן לקדם בהקמת קמפוס באופן מיידי, תהיה יקרה משמעותית לעומת קרקע שעדיין דורשת שינוי ייעוד או תכנון מפורט".
מאור דואקצילום: באדיבות מניף שירותים פיננסיםבכל מקרה, מציין דואק כי "האתגר המרכזי הוא איתור משבצת קרקע בגודל מתאים, שכבר עברה תהליכי תכנון ויש לה ייעוד מאושר לבנייה מהסוג הזה. יש מחסור בקרקעות זמינות בשטח כזה, בוודאי אם אנבידיה תעדיף בצדק קרקע במיקום קרוב למיקום הקיים שלה, ובמיוחד בקרקעות שנמצאות בסטטוס תכנוני מתקדם שמאפשר להגיש תוכניות ולהתחיל תהליך היתרים. במקרים רבים מדובר באיתור מורכב מבחינת זמינות, מיקום וגמישות תכנונית במטרה שייענו לצרכים האמורים".
מה טווח עלות הקמת הקמפוס?
"עלות ההקמה תלויה בשורה ארוכה של משתנים - רמת גימור, מורכבות הנדסית, פתרונות תחבורה, תשתיות חכמות ועוד. באופן כללי, ניתן להעריך שטווח העלויות יעמוד על מאות מיליוני שקלים ואף עשוי להגיע למעל מיליארד שקל בפרויקטים עתירי טכנולוגיה, וזה לפני עלות הקרקע. עלויות הקרקע עצמן, כאמור, יכולות להגיע למאות מיליוני שקלים, ועלויות ההקמה עלולות לטפס לסכום של עד פי 3 מעלות הקרקע, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט עם מפרט ייחודי וסטנדרט גבוה".
דואק מוסיף כי "ככל שמדובר בחברה בסדר גודל כזה, עם גב כלכלי יציב, אין מגבלה מהותית מבחינת גיוס קבלנים או עובדים שעלולה לאתגר את הקמת הקמפוס המתוכנן. האתגר האמיתי טמון בניהול לוחות זמנים מול זמינות חומרי גלם, תנודות במחירי שוק ובעיקר בקצב ההתקדמות של מערכות הרגולציה והבירוקרטיה. ככל שהממשק מול הרשויות יעיל יותר, כך הפרויקט מתקדם מהר יותר. בהתחשב בעובדה שעדיין לא מצאו תא שטח להקמת הקמפוס שגודלו יכול לנוע בין 80-180 אלף מ"ר זה בלתי אפשרי לתת תג מחיר מדויק. רק ההבדל בגודל הקרקע בין המינימום למקסימום יכול לשלש את ערך הקרקע. אם מדובר בקרקע שעליה ניתן להקים קמפוס באופן מידי, אז עלות קרקע כזו יכולה לעלות גם 400-500 מיליון שקל. אבל השאלה הגדולה היא האם יש בכלל תא קרקע כזה או שיצטרכו לרכוש ממספר גורמים".
