מאז ומתמיד התעניינו בעלי הדירות בעיקר בגובה התמורה שהם עשויים לקבל במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית. עם זאת, בשנה האחרונה אני נתקל יותר ויותר בדיירים שמבקשים לברר מהו מועד הפינוי הצפוי, ומתי תושלם הבנייה. פעמים רבות השאלות הללו עולות עוד לפני השאלה הבסיסית: "מה נקבל במסגרת הפרויקט?".
לטעמי קיימות שתי סיבות עיקריות לשינוי בדפוס החשיבה שחל בקרב בעלי הדירות. הראשונה, ברקע מלחמת חרבות ברזל, היא הצורך הבטיחותי בממ"ד בדירה. אם עד טבח 7 באוקטובר היה הצורך במרחב מוגן בעיקר מנת חלקם של בעלי דירות באזור הצפון או הדרום, המלחמה המחישה לכולנו שאין מקום אחד בארץ שהוא מחוץ לטווח של הטילים או הכטב"מים.
הסיבה השנייה היא פסיכולוגית. עד לא מזמן פרויקטים של התחדשות עירונית היו בעיקר "על הנייר" או "חלום שטרם התגשם", אך כיום ישנם הרבה פרויקטים שהסתיימו ובמסגרתם נמסרו לבעלי הנכסים הדירות החדשות. שכנים שמתגוררים בסמוך לפרויקטים שהסתיימו רואים כל בוקר את התוצאה מול העיניים ומבקשים גם הם לשדרג את איכות חייהם בהקדם. נקודה זו הביאה לשינוי בתפיסה אצל בעלי הדירות גם לגבי חשיבות לוחות הזמנים.
עו"ד אוהד הרןצילום: פוטו פרג'כבר היום במסגרת מכרזים לבחירת יזם, עוסק חלק מהותי ביותר בשאלונים שעליהם היזמים נדרשים לענות בלוחות הזמנים הצפויים לאורך כל תקופת הפרויקט ועד להשלמתו המלאה, ובכלל זה: מועד להגשת התב"ע, מועד לאישור התב"ע, מועד להוצאת היתר בנייה, פינוי בעלי הדירות ומועד מסירת הדירות ורישום הבית המשותף החדש.
השינוי חלחל עד למחוקק שקבע בחוק מסגרת קשיחה של לוחות זמנים ליזמים. כיום, אם היזם לא עומד במסגרת לוחות הזמנים הקבועה בחוק, רשאים בעלי הדירות לבטל את ההסכם (במקרים מסוימים עם פיצוי מינימלי ליזם). כך ניתן לצמצם את לוחות הזמנים בפרויקט:
פרסום מכרז יזמים
במסגרת מכרז היזמים תינתן האפשרות ליזמים להציע מסגרת לוחות זמנים לאורך כל תקופת הפרויקט ועד להשלמתו. ככל שמסגרת הזמנים קצרה יותר, כך הם יקבלו ניקוד גבוה יותר במכרז.
הטמעת סעיפים בהסכם
לטעמי יש לשים דגש רב על כל נושא לוחות הזמנים בהסכם, לרבות הכנסת סעיף סל שלפיו כל עיכוב בלחות הזמנים יהיה בכפוף לכך שהחברה היזמית הודיעה בכתב לעורך הדין מטעם הדיירים מה הסיבה לעיכוב, ופירטה את משך העיכוב הצפוי. סעיף זה יאפשר לבעלי הדירות, באמצעות הצוות המקצועי שמלווה אותם (עורך דין ומפקח), לקבל שליטה טובה יותר על לוחות הזמנים והעיכובים, ויחייב את היזם להוציא עדכון מסודר ומפורט בכל עיכוב.
מינוי עורך דין מטעם הדיירים
לעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות ישנו תפקיד מהותי בקידום הפרויקט, גם בכל מה שקשור לנושא התכנון, קידום התב"ע וקבלת היתר בנייה. ככל שהוא שולט בפרויקט ביד רמה, דורש עדכונים מהחברה היזמית על בסיס שוטף ומזמן ישיבות עם הנציגות, היזמים וגורמי המקצוע ברשות המקומית ובמנהלת להתחדשות עירונית, כך ניתן להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה מהירה ויעילה יותר.
שיתוף פעולה של הצדדים בפרויקט
בכל פרויקט התחדשות עירונית קיימים שלושה גורמים מהותיים: בעלי הדירות, החברה היזמית שנבחרה על ידם, והרשות המקומית שבתחומה מצויים הבניינים. חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים וחוסר שקיפות בתקופת הפרויקט עלולים לעכב את התקדמותו ואף להכשיל אותו לחלוטין.
בחירת יזמית עם ניסון מוכח
בפרויקטים של פינוי-בינוי יש לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה למתחם – תהליך מורכב שדורש ניסיון ומשאבים. לכן, חשוב לבחור חברה יזמית בעלת רקע מוכח בקידום תב"עות, במיוחד מול הרשות המקומית. על עורך הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות לבחון את ניסיונה התכנוני של כל חברה ולהציג את מסקנותיהם. בחירה נכונה עשויה לקצר את לוחות הזמנים בשנים ולהכריע בין הצלחת הפרויקט לכישלונו.
דו"ח מהמפקח של בעלי הדירות
אחת לתקופה מומלץ לבקש מהמפקח מטעם בעלי הדירות לערוך דו"ח פיקוח הכולל את הסטטוס התכנוני, את הפעולות שננקטו על ידי החברה היזמית ויועציה עד למועד עריכת הדו"ח, ואת הצפי להתקדמות התכנונית עד לאישור התב"ע או קבלת היתר הבנייה. הפקת הדו"ח מייצרת שקיפות כלפי כלל בעלי הדירות במתחם ועשויה לעיתים להביא לפתרון סוגיות שטרם נפתרו.
ככל שנקפיד על נקיטת פעולות כגון אלו המתוארות לעיל, כך ניתן יהיה לצמצם את מסגרת לוחות הזמנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, למנוע עיכובים מיותרים ולהשלים את התהליך במהירות וביעילות.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אוהד הרן עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
