מראות ההרס בעקבות מטחי הטילים לישראל מאיראן בימים האחרונים בלתי נתפסות. בתקרית בבת ים אתמול עדכן ראש העיר צביקה ברוט כי לא פחות מ-75 מבנים נהרסו, שלשום נהרסו בתים פרטיים בראשון לציון ונזק נגרם לבתים ברחובות ובתל אביב, והלילה נהרסו בניינים גם בפתח תקווה ובבני ברק.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמרו ל-ynet כי המבנים שנפגעו בבת ים נכללים בשתי תוכניות התחדשות עירונית שהיא מקדמת בעיר וכי מתקיים שיח בין הרשות, מס רכוש ברשות המיסים, אגף תקציבים במשרד האוצר וגופים נוספים כדי לבחון את האפשרויות לשיקום וחידוש האזורים שנפגעו.
בינתיים הערכות עדכניות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ מצביעות על כך שבישראל ישנן כ-1.67 מיליון דירות שאינן ממוגנות, מתוך כ-2.96 מיליון דירות נכון לסוף 2024. המשמעות: מעל מחצית מהדירות בארץ (כ-56%) ללא ממ"ד. אתמול ביקר מבקר המדינה מתניהו אנגלמן בזירת האירוע בבת ים והזכיר כי לפי דוח המבקר מ-2020, קיימים פערי מיגון חמורים ותקציבים שהוקצו לנושא לא מומשו.
מדוח שהושלם לאחרונה בנושא מיגון ומקלוט ברשויות המקומיות, והטיוטה שלו כבר נמסרה על ידי אנגלמן לראש הממשלה, לפיקוד העורף ולשר לביטחון לאומי, הפערים משמעותיים ביותר, הן לגבי מיליונים של אזרחי ישראל הנמצאים ללא מיגון, והן לגבי פערים של אי תקינות מקלטים ציבוריים, של היעדר מיפוי האוכלוסייה שאין לה מרחב מוגן והיעדר היערכות למתן המענה לאזרחים משעה שהם נפגעים.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המייצגת מעל 300 בעלי דירות בהליכי פינוי בינוי בבת ים, מספר: "מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. ממ"ד הוא לא פחות חשוב ממיירט, הוא קו ההגנה האחרון של האזרח מן השורה. בקבוצות הווטסאפ עם בעלי הדירות בעיר עלו תחושות קשות של פחד קיומי וזעזוע. השאלות 'מתי זה יקרה אצלנו?' ו'איך אפשר לזרז את הפרויקט?' חזרו שוב ושוב.
יגאל גוברין, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתית, מסביר כי "לאורך השנים המדינה התמודדה עם בעיות של חיזוק מבנים, החל מאמצע שנות ה-80 אז הוחלו תקני רעידות האדמה, ובהמשך באמצע שנות ה-90, בעקבות מלחמת המפרץ, אשר לאחריה חויבו בניינים בתכנון מיגון דירתי או קומתי. החלת תמ"א 38 אפשרה את מיגון הבניינים, הן כנגד רעידת אדמה והן כמיגון בפני פגיעות קינטיות, בין בדרך של חיזוק הבניין או בדרך של הריסתו ובנייה מחדש".
"בקבוצות הווטסאפ עם בעלי הדירות בבת ים עלו תחושות קשות של פחד קיומי וזעזוע. השאלות 'מתי זה יקרה אצלנו?' ו'איך אפשר לזרז את פרויקט ההתחדשות העירונית?' חזרו שוב ושוב"
לדבריו, "כעת, בעקבות התקיפות האיראניות, מתחדד הצורך בפתרונות מיגון לבניינים ישנים ובמיוחד בניינים גבוהים שהתחדשות עירונית לא נותנת להם פתרון כלכלי. לכן על הרשויות המקומיות והמדינה למפות את כלל המבנים הללו ולהציע פתרונות מיגון מערכתיים, ולא פרטניים לכל מבנה. בטווח הארוך נדרשת השקעה בהקמת תשתיות מיגון תקניות בשכונות הוותיקות האלו".
כ-5,000 מבנים מסוכנים בסכנת קריסה
הטילים האיראניים הוכיחו שגם מגדלים חדשים סופגים נזקים משמעותיים מפגיעה ישירה, אבל אין ספק שהחשש הגדול הוא מגורים בבניין ישן ומתפרק, על אחת כמה וכמה בניין שנחשב מסוכן וגם כך נמצא בסכנת קריסה. מדוח המבקר האחרון בנושא שפורסם ב-2022 עולה כי כמעט 5,000 מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהן, בהם כ-610 אלף יחידות דיור שככל הנראה אינן עומדות בתקן של רעידת אדמה.
בשנת 1975 נכנס לתוקף תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. תקן זה קובע הוראות קונסטרוקטיביות, שלפיהן יש לבנות כל בניין בישראל - כך שהבניין יוכל לעמוד בפני רעידות אדמה. מאז כניסת תקן 413 לתוקף הוא עודכן מספר פעמים, בשנים 1995, 1998 ובשנת 2009. מבנה מגורים מתוכנן לעמוד על תילו לתקופה של 50 שנה, אולם בישראל קיימים עשרות אלפי בניינים שעלולים להתמוטט משום שנבנו לפני שנים רבות יותר. רמת העמידות של המבנים היא בהתאם לתקן לפיו הם נבנו, וכל בניין שהוצא לו היתר בנייה לפני ינואר 1980, בסבירות גבוהה מאוד אינו עמיד בתקן.
מבנה מסוכן מוגדר כך על ידי מהנדסי היחידה למבנים מסוכנים ברשויות המקומיות, שבודקים מבנים שיש חשד לגבי יציבותם וקובעים את רמת המסוכנות שלהם לדיירים או לנכסים סמוכים. בדרך כלל למבנה מסוכן מוציא מהנדס בניין צו 3 בגין גילוי של סדקים משמעותיים בשלד המבנה או ביסודות המבנה בעומק של לפחות 3 ס"מ, וכן חשיפת מוטות הברזל שבעמודי המבנה.
ישנם מבנים שמקבלים צו 4. הכוונה למבנים שלא חייבים להרוס אותם, אך הם מהווים סכנה לדיירים ולסביבה עקב אריחי חיפוי שנופלים, מרפסות רופפות, סדקים ושברים בקירות המבנה ועוד. מרגע קבלת צו 4 מבנה מסוכן, האחריות לבטיחות הדיירים בנפש וברכוש מוטלת עליהם.
"כל מה שקשור למבנים מסוכנים בישראל נותר עמום - לא כל העיריות מפרסמות רשימה של מבנים מסוכנים, וגם הקריטריונים להכרזה על מבנה כמסוכן אינם שקופים וברורים"
סקירה שערכה חברת מדלן מיפתה את מספר הבניינים המסוכנים ב-5 ערים מרכזיות בישראל, שמנגישות את הנתונים לתושבים. הבדיקה בוצעה על ידי סקירת רשימות הבניינים המסוכנים שמפרסמות חלק מהעיריות. מהנתונים עולה כי בראשון לציון יש 676 מבנים מסוכנים; בתל אביב-יפו יש 583 מבנים מסוכנים; בבת ים 343 מבנים מסוכנים; ברמת גן 277 מבנים מסוכנים; ובאשדוד 185 מבנים מסוכנים.
"מהנתונים עולה שעוד לא נמצא מנגנון יעיל מספיק לפתרון הבעיה של מבנים מסוכנים", אומר טל קופל, מנכ"ל חברת מדלן שערכה את הבדיקה. "הפתרון הזמין העיקרי כיום הוא התחדשות עירונית, אבל אם היא לא כדאית כלכלית הפרויקט יתקשה למצוא יזם והבניין המסוכן יישאר על תילו. ככלל, כל מה שקשור למבנים מסוכנים בישראל נותר עמום - לא כל העיריות מפרסמות רשימה של מבנים מסוכנים, וגם הקריטריונים להכרזה על מבנה כמסוכן אינם שקופים וברורים, כך שאדם יכול לגלות בדיעבד שהוא גר במבנה מסוכן".
"לאתר מבנים שנפגעו ועלולים לקרוס בכל רגע"
עו"ד ברק קינן, שותף במחלקת הנדל"ן ומוביל תחום תכנון ובנייה במשרד פירון, מסביר כי "ביום שגרה, רשויות מקומיות עוסקות בזיהוי מבנים מסוכנים, שולחות מכתבי התראה לבעלי הדירות ולעיתים אף מגישות כתבי אישום כדי לאלץ אותם לבצע תיקונים. לעיתים הדרישה הזו מניעה תהליך מבורך של פינוי בינוי, שבו היזם לוקח על עצמו את חיזוק המבנה להסרת הסיכון ובהמשך מקדם תוכנית התחדשות מלאה".
"אבל בימי מלחמה סדרי העדיפויות משתנים", הוא ממשיך. "טיל אחד, גם אם לא פוגע ישירות, עלול לערער יציבות של בניין ישן ולהפוך אותו ממפגע הנדסי לסכנת חיים מיידית. לכן, הרשויות מחויבות כעת לבצע סקר חירום בכל האזורים שנפגעו ישירות או בעקיפין מירי טילים, ולאתר מבנים שעלולים לקרוס בכל רגע".
לדבריו, "כבר ראינו בעבר מקרים בודדים שבהם עירייה נאלצה להוציא צו פינוי מידי, אך כעת מדובר בסכנה רחבה בהרבה עם השלכות על אלפי דיירים. המדינה והרשויות צריכות לקבוע מנגנון חירום ברור שבוחן על מי מוטלת האחריות לחזק את הבניין, האם הוא בר חיזוק ומי יממן את עלות העבודות ואת עלות הדיור החלופי".
באשר למקרה של הבניין המרכזי שקרס בבת ים, אומר עו"ד קינן כי "השלב הראשון מחייב הנפקת היתר הריסה מהיר, כחלק ממענה תכנוני ודחוף. לאחר מכן יש לפעול לקידום תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית והוצאת היתר בנייה לבניין חדש, מהלך שיתבצע לרוב תוך שיתוף פעולה עם יזם פרטי, שיתחייב לבנות את הדירות מחדש עבור הדיירים הקיימים, ולממן את הפרויקט באמצעות מכירת יתר הדירות בשוק החופשי. מדובר בתהליך שידרוש מעורבות צמודה של כל גורמי המקצוע, מהרשויות המקומיות ועד המדינה".
אוראל בן אור, מייסד-שותף ומנכ"ל חברת ביתא יזמות נדל"ן העוסקת בהתחדשות עירונית בעיקר בגוש דן, מספר על מקרים שבהם בניינים המיועדים להתחדשות עירונית נחשבים מבנים מסוכנים. "מצבם של המבנים הוותיקים בישראל לא פשוט בכלל, הם סובלים ברובם מנזקים קשים שהצטברו לאורך השנים ופוגעים בשלד, מה שמביא לסכנת חיים ממשית, ולא רק בזמן מלחמה. אבל טיל אחד יכול להפוך בניין מסוכן למלכודת מוות והרשויות חייבות לפעול מיד".
לדבריו, "לאחרונה נתקלנו במספר רב של פרויקטים ברמת גן, גבעתיים ותל אביב, עם נזקים שהעידו על פגיעה בחוזק המבנה, סדקים ובעיות תשתיתיות נרחבות. למרות שפרויקטים אלה החלו בתהליך התחדשות עירונית שבסופו נועדו להריסה, היה צורך מידי לבצע בהם תיקונים לצורך חיזוקם. באחד הפרויקטים בתל אביב הגיעו אלינו בעלי הדירות כשבידיהם צו מבנה מסוכן, תוך שהם מתמודדים עם תביעה של העירייה בנושא. מיד לאחר החתימה השקענו עשרות אלפי שקלים כדי לחזק את המבנה".
פרויקט נוסף שליוותה החברה חווה התפוררות של העמודים עד לכדי חשיפה של הברזל. "חצי שנה לפני הריסת הפרויקט, נאלצנו לצקת מחדש את העמודים כדי להבטיח את יציבות המבנה. יותר מאי פעם, אנו מבינים בימים אלה את החשיבות שבקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל", הוא אומר.
אדריכל גיא דוננפלד, מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים, מסביר כי "במקרה שבו מבנה נפגע מטיל, מגיע צוות הנדסי שכולל מהנדס מבנים לבצע הערכה למבנה. אם כתוצאה מהבדיקה מתברר שהפגיעה בבניין מאפשרת אכלוס חוזר, אנחנו מזכים אותו למגורים. אם הפגיעה בשלד המבנה משמעותית, נפסול את המבנה ונקבע שאינו כשיר למגורים. במצב זה הרשות פועלת לפתרון דיור חלופי לתושבים ובסיוע בקשר מול מס רכוש".
דוננפלד מדגיש שלא כל מבנה שנפגע נכון וראוי לשקם ולהחזירו כפי שהיה. "יש מצבים שבהם כדאי להפוך את הלימון ללימונדה ולמנף את העובדה שהבניין נפגע קשה כדי להקים תחתיו משהו טוב יותר, עמיד יותר ועם יותר יחידות דיור. הפתרון הפשוט של שיקום הקיים הוא לא תמיד הפתרון הנכון. אנחנו שואפים שמצב כזה יוביל לשיתוף פעולה בין הרשות המקומית, משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון והבינוי. אף שמדובר בהליך לא קצר, זו לא פחות מאשר הזדמנות לייצר מנגנון מהיר ויעיל שייתן עדיפות להתחדשות עירונית מתוך הסתכלות לטווח הרחוק וצרכי התושבים, על פני שיקום או בינוי בניין דומה לזה שנפגע".
