אחרי תקופה שבה רוכשי הדירות ביצעו רכישות בעיקר בערי הפריפריה, בין היתר בשל הריבית הגבוהה והקושי במימון בשל מחירי הדירות, בשטח מזהים שינוי מגמה בביקושים בשוק הדיור. בעוד שבמחוזות תל אביב והמרכז נרשמו ירידות מחירים, בענף מעריכים כי דווקא התיקון הזה מחזיר את תשומת הלב לאזורי הביקוש, לצד גמישות גדולה יותר מצד היזמים ומבצעי מימון שנועדו לעודד עסקאות.
נתונים שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביעים על ירידות מתונות במדד מחירי הדיור, אבל התמונה האזורית אינה אחידה. כך למשל, בתחילת השנה במחוז תל אביב נרשמה ירידה שנתית במחירי הדירות בשיעור של 5.1%, במחוז המרכז חלה ירידה של 3.1%, בעוד שבמחוז ירושלים נרשמה עלייה של 4%, במחוז הצפון עלייה של 2.2%, בחיפה עלייה של 0.5% ובדרום עלייה של 0.4%.
תל אביב
(צילום: shutterstock)
בענף הנדל"ן סבורים כי הפערים בין האזורים משקפים בעיקר תיקון לאחר תקופה חריגה, שבה סביבת הריבית הגבוהה דחקה חלק מהרוכשים לאזורים שבהם מחיר הדירה היה נמוך יותר. לדבריהם, בתקופה זו השיקול המרכזי עבור רבים לא היה בהכרח איכות המיקום או פוטנציאל ההשבחה, אלא היכולת לעמוד במחיר הרכישה ובהחזר המשכנתא.
נתוני המכירות מחזקים, לטענת גורמים בענף, את השינוי המסתמן. לפי נתוני הלמ"ס, בשנה החולפת הייתה זו תל אביב-יפו שהובילה, בין היתר, את טבלת היישובים במכירת דירות חדשות, אם כי עדיין מדובר בירידה במכירות, וזאת אף שהשוק כולו התאפיין בפעילות מתונה יחסית ובמלאי גבוה של דירות חדשות שנותרו על המדף. גם סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר הצביעה על שוק זהיר: מספר העסקאות הכולל ירד ומכירות הקבלנים לבדן צנחו.
"קונים איפה שאפשר"
נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן, מסביר כי "בשנים האחרונות נוצר בישראל שוק של 'קונים איפה שאפשר'. רוכשים שרצו לגור במרכז הארץ או ביקשו לרכוש נכס באזורי הביקוש, נדחקו החוצה בגלל הריבית, ההון העצמי וההחזר החודשי. זה יצר ביקושים חזקים באזורים שבהם מחיר הדירה האבסולוטי היה נמוך יותר, אבל הביקוש למרכז לא נעלם - הוא רק נדחה".
נדב בריח צילום: קרן מזורלדבריו, הירידות שנרשמו באזורי הביקוש אינן בהכרח סימן לחולשה, אלא עשויות להוות נקודת כניסה חדשה עבור הרוכשים. "כאשר מחירי הדירות במרכז מתקנים כלפי מטה והיזמים מציעים תנאי תשלום גמישים יותר, הרוכשים חוזרים לשאול את השאלה הנכונה - לא רק כמה עולה הדירה, אלא איפה היא נמצאת ומה הערך שלה לאורך זמן", אמר.
"מחיר נמוך יותר על הנייר אינו בהכרח עסקה טובה יותר. בנדל"ן, המיקום משפיע על הביקוש העתידי, על יכולת ההשכרה, על הסחירות ועל שמירת הערך"
בריח מוסיף כי העליות שנרשמו בחלק ממחוזות הפריפריה אינן מעידות בהכרח על שינוי קבוע במפת הביקושים. "מחיר נמוך יותר על הנייר אינו בהכרח עסקה טובה יותר. בנדל"ן, המיקום משפיע על הביקוש העתידי, על יכולת ההשכרה, על הסחירות ועל שמירת הערך. כאשר הפערים במחיר מצטמצמים, הביקוש הטבעי חוזר למרכז".
לדבריו, דווקא העובדה שהשוק עדיין אינו נמצא ברמות פעילות גבוהות הופכת את הנתונים למעניינים. "אנחנו לא רואים התנפלות, אלא חזרה מפוכחת. הרוכש של 2026 זהיר יותר, בודק יותר ומשווה יותר, אבל כשהוא מזהה הזדמנות באזור ביקוש אמיתי – הוא חוזר לשולחן".
רן ינאי, מנכ"ל ושותף בצ.פ חברה לבניין, סבור כי התקופה הנוכחית יוצרת הזדמנויות לרוכשים, בעיקר באזור תל אביב והמרכז, שבהם קיים מלאי משמעותי של דירות חדשות. לדבריו, חברות רבות מציעות כיום מבצעי מימון והטבות שנועדו להקל על הרכישה, אולם חלון ההזדמנויות עשוי להיות מוגבל. "יש רוכשים שמאמינים שהמחירים ימשיכו לרדת, אבל כבר היום עלויות הבנייה גבוהות מאוד, ולכן קשה לראות ירידות משמעותיות נוספות. ככל שהריבית תרד ויותר רוכשים יחזרו לשוק, ההטבות צפויות להצטמצם", אמר.
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין, מצביע על כוח המיקוח שנוצר כיום בידי הרוכשים. "לפי נתוני הלמ"ס, יותר ממחצית הדירות החדשות שנותרו למכירה מרוכזות במחוזות תל אביב והמרכז. המלאי הגדול מעניק לרוכשים כוח מיקוח משמעותי מול היזמים. מעבר לירידות המחירים, קיימות כיום גם הטבות שמגלמות שווי של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, כמו שדרוגי מפרט, שוברים לריהוט ומסלולי מימון ייחודיים. לכן גם מי שסבר בעבר שלא יוכל לרכוש דירה באזורי הביקוש, עשוי לגלות שהיום התנאים שונים".
לדברי גורמים בענף, מכלול הנתונים מצביע על כך שהשוק עובר שינוי באופי הביקושים. לאחר תקופה שבה ההחלטות הוכתבו בעיקר על ידי מגבלות מימון ומחיר הכניסה, חוזרים בהדרגה לשיקולים ארוכי טווח של מיקום, נגישות, סחירות ופוטנציאל שמירת הערך. אם סביבת הריבית תמשיך להתייצב, הם מעריכים כי אזורי הביקוש עשויים לשוב ולרכז חלק משמעותי מהפעילות בשוק הדיור.
