ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בלוד דחתה לאחרונה ערר שהגישו 12 קטינים שקיבלו במתנה דירות, בניסיון ליהנות ממס מופחת בגין "דירה יחידה". יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן, נימק את ההחלטה בכל שאף שהנכסים נרכשו מכספי הסב, ושנקבע מנגנון של הפרדה רכושית מלאה מההורים - הרי שלצורכי מס רכישה יש לראות בכל קטין חלק מהתא המשפחתי של הוריו, שבבעלותו כבר דירת מגורים.
מדובר בילדים לארבע משפחות שלכל אחת מהן כבר יש דירה. הסב, יחד עם זוגתו, ביקש להבטיח את עתיד שתי נכדותיה ועשרת נכדיו, ולכן רכש עבור כל אחד מהם דירה בפרויקט ברמת גן, תמורת כ-3.5 מיליון שקל. לשם כך נחתמו בספטמבר 2023 הסכמי מתנה שלפיהם הסב יעניק לכל קטין את עלות הדירה ויממן את מלוא ההוצאות הנלוות, לרבות מס רכישה.
שכירות אילוס אילוסטרציה נדלןשכירות אילוס אילוסטרציה נדלן
אילוסטרציה
(צילום: shutterstock)
בהסכמים נקבע כי לאחר השלמת בנייתן, הדירות יושכרו ודמי השכירות יופקדו בחשבונות ייעודיים על שם הקטינים בלבד, והוריהם לא יהיו רשאים לעשות שימוש בנכסים או בפירותיהם. הובהר שמקבלי המתנה יהיו רשאים למכור את הדירות רק בהגיעם לגיל 25, וכדי לעשות זאת לפני כן יידרש אישור בית משפט למהלך. מגיל 18 בלבד יוכלו הנכדים להשתמש בדמי השכירות כרצונם.
בדצמבר 2023 קבע מנהל מיסוי מקרקעין שאין מדובר ב"דירה יחידה" לכל קטין, ומשכך הוציא שומת מס רכישה ללא הפחתה. מכאן הערר שהוגש, שבמסגרתו טענו הנכדים כי מאחר שהרכישה מומנה מכספי הסב ונקבעה הפרדה רכושית מלאה מהוריהם, הרי שאין הצדקה להחיל עליהם את "חזקת התא המשפחתי", שלפיה לצורכי מס נחשבים הורים וילדיהם הקטינים לרוכש אחד.
עו"ד אורית לוי ביטוןעו"ד אורית לוי ביטוןצילום: רונית וולפר
רשות המסים טענה מנגד כי ההטבה בגין "דירה יחידה" נועדה להקל על רכישת דירת מגורים עבור התא המשפחתי, ולא על קניית דירות השקעה לקטינים – שחלקם, במקרה זה, פעוטות. לשיטתה, עצם ההפרדה הרכושית מההורים לא סותרת את "חזקת את המשפחתי", וקבלת עמדת העוררים תאפשר לכל משפחה אמידה ליהנות מהפחתת המס תוך פגיעה בתכלית החברתית של החוק.
השופט גורמן קיבל עמדה זו. הוא ציין כי אכן, אין מחלוקת שהסב הוא שמימן את העסקאות וכי נוצרה הפרדה רכושית בין הדירות להורי הקטינים. ואולם לדבריו אין בעצם ההפרדה כדי להצדיק סטייה מחזקת התא המשפחתי, כפי שנעשה ביחס לבני זוג.
הוא הדגיש שבעוד לאלה "קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל אשר חייבו, כפי שנקבע בפסיקה, לסטות מלשון החוק ולקבוע את החריג ביחס להפרדה רכושית - הרי שהצדקות אלה אינן קיימות ביחס לקטינים".
בהחלטה צוין שההקלות במס רכישה ל"דירה יחידה" נועדו לתכלית סוציאלית - לסייע ברכישת קורת גג - בעוד שבמקרה זה מדובר ברכישת נכסים להשקעה עבור קטינים המתגוררים ממילא עם הוריהם.
השופט גורמן העיר כי נוכח המורכבות של סוגיית חזקת התא המשפחתי, ראוי שהמחוקק ייתן עליה את הדעת ויחליט האם להרחיב את החריגים לה גם למקרים מעין אלו. לסיכום הוא הורה על דחיית הערר, ואולם נמנע מלחייב את מגישיו בהוצאות, בין היתר בשל העובדה ש"מדובר בסוגיה המעוררת שאלות אשר בנסיבות העניין, הצדיקו את בחינתן".
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ העוררים: עו"ד אלישע כהן ועו"ד אהוד ערב • ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין ועו"ד דנית אלפסי פוטסמן (פמ"מ אזרחי) • עו"ד אורית לוי ביטון עוסקת במיסים • הכותבת לא ייצגה בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין