שוק המשרדים מתמודד עם עודף היצע ביחס לביקוש, מה שהוביל לפשרה של המשכירים על גובה שכר הדירה. עם זאת, באופן מפתיע שיעורי התשואה הכלליים על נכסי הנדל"ן המניב בישראל נותרו יציבים, למרות סביבת הריבית הגבוהה, מלחמת חברות ברזל והאתגרים הכלכליים המשמעותיים במשק. כך עולה מסקר שפרסם היום (ב') השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, גיל בלולו, אודות התשואה של נכסי נדל"ן מניבים בישראל.
הנתונים, שמתפרסמים לראשונה מזה שנתיים, סוקרים את המחצית השנייה של 2022 עד המחצית הראשונה של 2024. מדובר בסקר שאמור להתפרסם בכל חציון, אולם בשל היעדרו של שמאי ממשלתי ראשי במשך תקופה ממושכת, לא פורסמו בתקופה האחרונה סקרים אלה.
הסקר מתייחס לשוק המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה, ומשקף את שיעורי התשואה הריאליים הממוצעים על בסיס נתוני דמי שכירות ועסקאות בשוק, שנעים בתחום של 6.5%-7%. על פי הממצאים, לעומת שוק המשרדים, שוק התעשייה והלוגיסטיקה הפגין בתקופה שנבחנה יציבות, עם ביקוש גבוה לשטחי אחסון.
בלולו מפרט בסקר כיצד חווה שוק המשרדים בישראל שינויים משמעותיים, שהושפעו מהמגמות הכלכליות, הפוליטיות והביטחוניות. כך למשל, עם היציאה ממשבר הקורונה ועד למחצית הראשונה של 2022, שוק המשרדים נהנה מביקושים גבוהים, במיוחד מצד חברות הייטק. חברות רבות שכרו שטחים נרחבים, כולל עתודות להתרחבות עתידית, מה שהוביל לעלייה בדמי השכירות, בעיקר בתל אביב ובסביבתה.
הביקוש הגובר עודד יזמים להשקיע בפרויקטים חדשים של בנייני משרדים, ובהתאם לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), היקף התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2023 – אשר משקף פרויקטים שנסגרו פיננסית בשנת 2022 – הגיע לשיא של כ-860 אלף מ"ר.
ואולם, בתחילת 2023, העלאת הריבית והמשבר בענף ההייטק הובילו להתמתנות הביקושים, לצד גידול משמעותי בהיצע שטחי המשרדים שבנייתם הסתיימה בתקופה זו. כתוצאה מכך, החלה מגמה של ירידה הדרגתית בדמי השכירות ואף פינוי וצמצום שטחים מושכרים. המלחמה, שהחלה באוקטובר 2023, החריפה את המשבר בענף, והאטת הצמיחה במשק המשיכה לצמצם את הביקוש לשטחי משרדים.
במקביל, היצע המשרדים המשיך לגדול, כאשר על פי נתוני הלמ"ס, גמר הבנייה למשרדים בשנת 2023 הגיע לשיא של כ-1,140 מ"ר. בלולו מציין כי גידול זה, לצד הירידה בביקושים, המשיך את הירידה בדמי השכירות והירידה בשיעורי התפוסה. במחצית הראשונה של 2024 שוק המשרדים המשיך להתמודד עם היצע עודף של שטחים פנויים, כאשר מלאי המשרדים צפוי להמשיך ולגדול בשנים הקרובות, כתוצאה מהתחלות בנייה שהתקבלו בתקופות קודמות.
"נראה כי לנוכח עודפי ההיצע, במיוחד בענף המשרדים, בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי השכירות בחוזי שכירות חדשים, מתוך ציפייה כי שינוי בשער הריבית ו/או התאוששות כלכלית יובילו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד", כותב בלולו. "מצב זה יוצר פער אפסי ואף שלילי בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון, מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישה ממונפת עבור משקיעים פרטיים, חברות נדל"ן מניב וגופים מוסדיים".
לגבי שוק הנדל"ן המסחרי, הוא הושפע בעיקר מהעלאות הריבית. גורם זה הוביל להתמתנות בצריכה הפרטית והשפיע על ההכנסות בענף, מה שגרם לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים, בעיקר בקניונים ובמרכזים מסחריים גדולים. גם המלחמה העמיקה את אי-הוודאות הכלכלית ופגעה בפעילות המסחר באזורים שנמצאים בקו העימות. עם זאת, מרכזי המסחר השכונתיים המשיכו ליהנות מביקוש יציב, שכן הם מספקים פתרון נגיש ויעיל לקהילות הזקוקות למענה לצרכים יומיומיים ובסיסיים.
אשר לשוק התעשייה והלוגיסטיקה, הוא שמר על יציבות ואף רשם עלייה בביקושים, למרות ההשפעות הכלכליות והביטחוניות. העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני, שהואצה בתקופת מגפת הקורונה, הגבירה את הביקוש לשטחי אחסון והפצה, במיוחד במיקומים הסמוכים לעורקי תחבורה ראשיים. הביקוש הגובר, לצד היצע מוגבל של קרקעות מתאימות וסביבת ריבית כמעט אפסית, הובילו לאנומליה במחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה, וכתוצאה מכך גם לעלייה מתונה בדמי השכירות, אך בעוצמה נמוכה בהשוואה לעליית ערך הקרקעות.
בנוסף, המלחמה חיזקה את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה, בעיקר בשל השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות. מצב זה, כותב בלולו, תרם להמשך מגמת היציבות בענף ולשמירה על רמות ביקוש גבוהות. על פי נתוני הלמ"ס, במחצית השנייה של 2023 עד המחצית הראשונה של 2024, היקף התחלות הבנייה לתעשייה ולוגיסטיקה עקף את היקף התחלות הבנייה למשרדים ועמד על סך של כ-1,020 מ"ר.
