בשיתוף בנק מזרחי טפחות
צפו בפאנל המלא:
השקעות נדל"ן בעידן של אי ודאות - שיחה עם ירון רוקמן, אריאל רוזנברג, ברנרד רסקין וענבל דוד
במסגרת כנס "בונים עתיד" של מזרחי טפחות וידיעות אחרונות, נערך פאנל מיוחד שהתמקד באתגרי שוק הנדל"ן בתקופה של אי-ודאות. המומחים המובילים בתחום התכנסו לדון בהשפעות המלחמה המתמשכת, הריבית הגבוהה והמצב הכלכלי על שוק הנדל"ן בישראל. הדיון חשף תובנות מפתיעות על מגמות בשוק המגורים, המשרדים והמסחר, והציג פתרונות אפשריים למשבר הדיור המתמשך.
הריבית מטפסת, המלחמה נמשכת, ואי-הוודאות חוגגת – איך זה משפיע על שוק הדיור והאם הוא בדרך למטה? פאנל מומחים חושף תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן ב-2024: מחירי דירות שזינקו פי שלושה בעשור וחצי, שוק שכירות מוסדי שעולה בחשיבותו, ומתווכים שמדווחים על עליות מחירים מפתיעות דווקא בתקופה מטלטלת.
השנה הנוכחית בשוק הנדל"ן נראית על פניה כשנה קשה, מלאה באתגרים ואי-ודאות שקשה להעריך כיצד תיראה בסופה. שרון כידון, מנחת דיון בנושא השקעות נדל"ן בעידן של אי-ודאות, פתחה בשאלה הנוקבת: האם בתוך כל הקשיים הללו מסתתרות גם הזדמנויות, ואם כן, היכן הן? התשובות, כפי שעולה מדיון עם בכירים בענף, רחוקות מלהיות פשוטות וחושפות פערים תפיסתיים ואתגרים עמוקים שהשוק הישראלי מתמודד איתם בעידן הנוכחי.
היזמים הגדולים מביטים קדימה: לא מחפשים "הזדמנויות נקודתיות" אלא בונים חזון ארוך טווח
ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, מדגיש כי כיזמים הם פחות עסוקים ב"הזדמנויות" אלא יותר במחשבה על עתיד המקום בו הם פועלים - מדינת ישראל.
אשטרום, חברה יזמית ומנהלת נכסים ברחבי הארץ, מסתכלת עשרים שנה קדימה, בוחנת היכן ישראל תהיה, מה קורה בתחום התכנון, ואיפה יהיו הביקושים. "אנחנו מסתכלים באמת ואומרים אנחנו נהיה פה עוד הרבה מאוד שנים, הכלכלה תצמח", הוא אומר, אך מודה כי כרגע אנו נמצאים "באיזושהי סערה גדולה שהתחילה". סערה זו, שכוללת שינויים חקיקתיים שהשפיעו על הציבור, מלחמת חרבות ברזל שנמשכת עד היום ויוצרת אי-ודאות רבה מאוד ומעלה חשש שמוביל לעיתים קרובות להחלטות מוטעות.
השפעת אי-הוודאות על שוק המשרדים והמסחר: מגמות שונות בענפים השונים
סקירה קצרה של רוקמן על השוק מציגה תמונה לא אחידה. שוק המשרדים עובר תקופה של אי-ודאות גדולה, בעיקר בהשפעת המצב הכלכלי וההייטק, עם חברות שמצמצמות שטחים, ומשקיעים שחוששים ו"יושבים על הגדר".
באזורים מסוימים רואים בנייני משרדים לא מאוכלסים במלואם, אך עדיין לא רואים ירידות משמעותיות במחירים. יש פחות עסקאות, פחות מוכרים וקונים, אך גם לא ירידה משמעותית בהיקף העסקאות הכולל.
לעומת זאת, שוק המסחר מראה עוצמה ופחות מדאיג את אשטרום. ישנם מרכזים מסחריים שנפתחו לאחרונה וצפויים להיפתח בשנים הבאות, והביקושים בהחלט נראים. גם שוק התעשייה והאחסנה מראה חוסן מסוים.
משבר הדיור והפתרון המוצע: האם שוק השכירות המוסדית הוא התשובה?
התמונה המורכבת ביותר עולה בתחום המגורים. רוקמן מודה כי רמות המחירים הנוכחיות הגיעו בעיניו לגבוהות מאוד. הוא מדגיש את חשיבות שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, תחום בו אשטרום פעילה מאוד והייתה בין הראשונות. הוא מאמין אישית שהפתרון לדיור לא יכול לבוא רק מזה שכולם יקנו דירות, ושוק השכירות המנוהל מייצר הזדמנויות לדיירים שרוצים לגור עשרים שנה באותה דירה ולקבל ביטחון, ודאות וניהול. אשטרום, לדבריו, זיהתה הזדמנויות בתחום המגורים בעבר, נכנסה וקנתה כשמחירים נגעו ברמות בהן האמינו, מתוך הסתכלות לטווח הארוך.
הריבית הגבוהה מכבידה: כיצד היא משפיעה על מימון פרויקטים ויכולת הרכישה של משקי הבית?
שאלת הריבית הגבוהה, שאינה יורדת, מקשה על קידום מיזמים. רוקמן מציין כי כאשטרום, כחברה פחות מוטית מגורים באופן ישיר, היא מושפעת פחות, אך הם עדיין עושים פרויקטים הכוללים מגורים ושימושים מעורבים. באופן אישי, הוא "חסיד קטן" של התערבות רגולטורית בתהליכי שוק או בהחלטות. עם זאת, הוא משבח את הרשויות במדינת ישראל שידעו לנהל תהליכים ולאפשר לשוק להתנהל מצד אחד, ודאגו לאזרחים מצד שני, כפי שראינו ב-2008 כשהסאב-פריים בארה"ב ובאירופה כמעט ולא פגע בשוק הישראלי.
למרות המלחמה, המשק צמח בכמעט אחוז ב-2024, וצפוי לצמוח גם בהמשך. הוא חושב שגם בנק ישראל יצטרך להוריד בסוף את הריבית. עם זאת, קשה לו להיות אופטימי לחלוטין כשהריבית הגבוהה משפיעה על הוצאות המימון ועל הביקושים, וכפועל יוצא על יזמים. פברואר היה חודש טוב במכירות אצלם, אך מרץ-אפריל היו קשים יותר, אולי בהשפעת בנק ישראל. למרות הכול, במבט קדימה, הוא אומר שיש יותר סיכוי להיות אופטימי מפסימי.
התעוררות בתחום של קבוצות רכישה אך תחת זכוכית מגדלת: הרגולטור דורש בטוחות כמו מיזמים יזמיים
אריאל זנדברג, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מתייחס לתחום שמעורר עניין רב: קבוצות הרכישה, שהיו בעבר "הדבר הלוהט". הוא מזהה "התעוררות מסוימת" אך לא יכול לדבר על מגמה נרחבת, ומזכיר גם "נפילות" שהיו בדרך של גופים גדולים שעמדו בראש קבוצות. תפקידו, לדבריו, הוא לשים עין ולהבטיח שכאשר קבוצות הרכישה הן למעשה קבוצות יזמיות, תינתנה הבטוחות הנדרשות מהמדינה (שבעצם באות מהיזמים) כדי להגן על כספי הרוכשים.
קבוצת רכישה אותנטית היא דבר עם פחות ודאות, ומי שלוקח סיכון צריך לדעת זאת - שהמחיר אינו סופי וישנם תבחינים שונים. אך אם יש מישהו שלוקח אחריות ומנהל את העסק, כלומר היזם, הוא חייב לתת את הבטוחות הנדרשות כמו כל יזם אחר.
לדבריו של זנדברג הפער בין היכולת להרוויח כסף לבין עלות רכישת דירה התרחב באופן דרמטי. למרות שתנאי המימון מבחינת ריבית עשויים להיות דומים לעבר, כפי שהיו ב-2006, הבעיה המרכזית והעמוקה יותר היא שרמת המחירים ביחס לרמת ההכנסות הפכה את רכישת הדירה לקשה הרבה יותר.
לגבי דירות מחיר למשתכן שנרכשו בעבר ונמכרות היום, זנדברג רואה בזה סימן להצלחה, "אהלן וסהלן, זה מה שנקרא, כולם מוכרים בבת אחת". הוא מאמין שאם רבים יראו זאת ויצטרכו למכור (אולי בגלל תנאי מימון כמו 10-90), בתוך שנתיים-שלוש נראה "מבצעים כאלה בבת אחת באותה שכונה", והוא תומך בכך.
שוק יד-2: עליות מפתיעות - המתווכים במצב טוב יותר מהיזמים
ברנרד רסקין, מנכ"ל ובעלים של רשת רי/מקס בישראל, מציג פרספקטיבה מפתיעה על שוק היד השנייה. עליות מפתיעות בשוק יד שנייה: למרות המלחמה וחוסר היציבות, המחירים עולים.
הוא קובע כי המתווכים "במצב הרבה יותר טוב מהיזמים" כיום וכי למרות המלחמה וחוסר היציבות – המחירים עולים. החל מינואר 2024, הם רואים עלייה במחירים כמעט בכל חודש, ורובן עליות "חדות מאוד". דצמבר היה החודש השני הטוב ביותר בהיסטוריית הרשת, מה שהפתיע אותו מאוד, ואולי נבע מעסקאות שהוקדמו כדי לחסוך מע"מ והוצאות אחרות. ינואר לא היה "אסון", ופברואר, מרץ ואפריל 2024 ממשיכים לראות עליות בהשוואה לשנה שחלפה, והוא מקווה שהמגמה החיובית תימשך.
רסקין חושב שהשוק "פחד יותר מהפחד מכל הפעילות הפוליטית שהייתה בשנה שלפני כן". לדעתו, עברנו את הטראומה הגדולה של אי-השקט הפוליטי שלפני המלחמה, שפגעה במשק ובעסקים יותר משמעותית משנות המלחמה האלו. ההפתעה הגדולה שלו היא שגם אחרי שנה וחצי במלחמה, עדיין עושים עסקים טובים ביד השנייה. הוא לא רואה ירידת מחירים בשנתיים וחצי האחרונות, ולגבי עתיד מחירי הנדל"ן בישראל, הוא לא רואה שום הקלה, כי "הממשלה כמובן הולכת לעשות יותר".
בעוד עשרים שנה, רוב הילדים והנכדים שלנו יגורו בשכירות
ענבל דוד, מנכ"לית דיור להשכיר, מדגישה את חשיבות שוק הדיור להשכרה, במיוחד בעידן הנוכחי. היא מזכירה כי בעוד עשרים שנה, רוב הילדים והנכדים שלנו יגורו בשכירות. לדבריה, הנתונים מראים שינוי מובהק - לפני עשרים שנה אחד מכל ארבעה משקי בית בישראל גר בשכירות, והיום אחד מכל שלושה. לדבריה, "נושא זה סופר חשוב ולכן לא צריך להיות כלכלן גדול להבין לאן זה הולך".
שאלת הריבית מתחברת לנושא, שכן הריבית מהווה משקולת על מודל כלכלי עתיר מימון כמו נדל"ן, ומקשה על משקי הבית לרכוש דירה. היא וקטור שמשפיע בשני כיוונים.
לטפל בשוק השכירות באמצעות כלי של שכירות ארוכת הטווח
לדבריה של דוד, יש לטפל בשוק השכירות באמצעות כלי השכירות ארוכת הטווח. חברתה מקדמת שיווקים בהיקפים גדולים של יחידות דיור להשכרה, ומציינת שיזמים חדשים וותיקים נכנסים ומפתחים את האפיק הזה. גורם מתכנן (ככל הנראה גוף סטטוטורי) מתכנן למעלה ממאה אלף יחידות דיור להשכרה, מתוכן למעלה משליש להשכרה ארוכת טווח. זה מגדיל היצע ומבטיח שהמוצר יהיה בשוק בהיקפים משמעותיים. במקביל לשיח על מכר דירות, יש להשאיר תמיד מקום לשכירות ארוכת טווח כדי לייצר אלטרנטיבה למי שידו לא משגת.
אופטימיות זהירה בתוך סערה
ההשקעה לטווח הארוך, ההסתגלות הישראלית המפורסמת, והאמונה בצמיחת הכלכלה העתידית נותנים נקודות של אופטימיות זהירה בתוך עידן של אי-ודאות שמאלץ את כל השחקנים בשוק לנווט בתנאים חסרי תקדים. האם האי-ודאות יתורגם לירידת מחירים משמעותית או שמא השוק הישראלי ימשיך להפתיע בחוסנו? התשובה לשאלה הזו עדיין לא ברורה, אך הדיון מעיד על כך שהשוק מתמודד, מסתגל, ומחפש דרכים חדשות להתקדם בתוך מציאות מטלטלת.
בשיתוף בנק מזרחי טפחות
