לאיזה גובה יתנשא בניין שעתיד להיות מוקם במסגרת תמ"א 38 בשכונת שמבור שבחיפה? בעקבות החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאישור שש קומות בלבד, ערערה היזמית לבית המשפט לעניינים מנהליים בעיר, והשופטת תמר נאות פרי קבעה שמאחר שלא נערך דיון מקיף בנושא, הוא יוחזר לבדיקה נוספת.
ביוני 2021 הגישה העותרת היזמית "י.ע. ביליה יזמות בע"מ" בקשה להיתר הריסת מבנה קיים בן שתי קומות וארבע דירות, הממוקם ברחוב מרגלית בחיפה. היא ביקשה הקמת בניין חדש הכולל 13 יחידות דיור מעל קומת חניה תת-קרקעית.
בקשת אושרה בתנאים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה, אבל בעקבות ערעור שהוגש שינתה הוועדה המחוזית את ההחלטה. ועדת הערר ציינה שהמגרש שעליו ממוקם הבניין מצוי ב"מתחם לשימור", ובהתאם למסמך מדיניות ישנה בנסיבות העניין מגבלת גובה, עד לשש קומות לכל היותר. עם זאת, כצעד לקראת היזמית, אישרה הוועדה שלא להכליל במגבלת שש הקומות את החניון התת-קרקעי.
אבל היזמית לא הסתפקה בכך וערערה לבית המשפט באפריל אשתקד. לטענתה, ההחלטה גורמת לאפלייתה בהשוואה ליתר הפרויקטים באזור, שבהם אושרה בנייה מעל לגובה המותר. היא הוסיפה שהפחתת הקומות פוגעת בכדאיות הכלכלית של הפרויקט ובאטרקטיביות שלו, ומטילה בספק רב את הוצאתו לפועל.
מנגד טענה הוועדה המחוזית כי החלטתה מנומקת, מבוססת ותואמת את הדין. היא הדגישה שלפי הפסיקה לא קיימת זכות קנויה לקבלת תמריצי תמ"א 38. לדבריה לא הוכחו טענות היזמית לאפליה כלפיה ולחוסר כדאיות כלכלית בהינתן הפחתת הקומות, "מה גם שהשיקול הכלכלי אינו חזות הכול".
עו"ד דובי כהןהשופטת נאות פרי קיבלה את טענת הוועדה שהיזמית לא הוכיחה חוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט אם דרישותיה לא יתמלאו - כבסיס לקבלת עתירתה. כמו כן הובהר שהשיקול הכלכלי אינו היחיד והוא לעיתים נסוג מפני אחרים. היא ציינה לזכות הוועדה את כברת הדרך שעשתה לטובת היזמית כשאישרה שש קומות בנוסף לחניון התת-קרקעי, הגם שלפי הכללים החניון אמור להיכלל במכסת הקומות.
יחד עם זאת מצאה השופטת שלא נערך דיון מספק מצד הוועדה בנושא המהותי והחשוב, באופן המצדיק עריכת דיון מחודש בו. "התרשמותי היא שההחלטה נשוא העתירה, עם כל הכבוד, אינה ממצה בכל הנוגע לסוגיה שעל הפרק – קרי, מספר הקומות המרבי המותר", כתבה.
בפסק הדין צוין כי בעוד שהייתה חובה להרחיב את הדיון בסוגיית הגבלת הקומות, בפועל הדיון לא מוצה בפני ועדת הערר ולא קיבל מענה מספק בהחלטתה.
השופטת הדגישה שקיימת אפשרות שלפיה סימון המבנה נשוא התביעה כ"מבנה לשימור" נעשה מלכתחילה בטעות. לדבריה גם עניין מהותי זה מצדיק את החזרת הדיון לוועדת הערר, בהיעדר התייחסותה לכך. לפיכך היא הורתה על השבת הדיון בנוגע למספר הקומות המרבי לוועדת הערר.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ היזמית: עו"ד חנה ביליה הרשקוביץ
• ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד הילה אלגרבלי
• ב"כ ועדת הערר: עו"ד חן גלעד (פמ"ח אזרחי)
• ב"כ המשיבים 3: עו"ד עומר בכמן
• עו"ד דובי כהן עוסק בתמ"א 38
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
