ריאיון אולפן עם פרופ' אבי שמחון
(צילום: ליאור שרון)
הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, ניסח השבוע המלצה דרמטית, על פניו לפחות, ולפיה בנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות אחרי חתימת הסכם המימון. כיום, יזם שרוצה להוריד מחירים חייב לקבל אישור מהבנק המלווה את הפרויקט, דבר שיוצר לדברי שמחון "אפקט מצנן", וגורם לכך שלמרות עודף של עשרות אלפי דירות חדשות לא מכורות, המחירים לא יורדים.
בריאיון באולפן ynet הסביר שמחון את ההחלטה, וסיפק גם תחזית ורודה, אולי ורודה מדי: להערכתו, יישום החלטת הוועדה יוביל לירידה של כ-10% במחירי הדירות בחודשים הקרובים.
מדוע נדרשה ההתערבות הזו בשוק? הרי בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות עלו ב-35%, למרות עליית הריבית, למרות המלחמה, וחרף הירידה בהיקף מכירות הדירות.
"נתון נוסף שחייבים לציין הוא העובדה שהייתה עלייה אדירה במלאי הדירות הלא מכורות. תמיד אנחנו אומרים היצע היצע היצע, וזה נכון, צריך יותר דירות, אבל מה שקורה זה שיש למעלה מ-80 אלף דירות חדשות לא מכורות, שזה פי שניים בערך מהמלאי הרגיל. אם במצב כזה המחירים לא ירדו. זה אומר שיש איזושהי בעיה בשוק, והיא לא רק מחסור בדירות.
"לכן, הצוות בראשותי התמקד בצד של הבנקים כי מצד אחד יש המון קבלנים שמתחרים זה בזה, ומהצד השני יש רק שני בנקים שנותנים אשראי לכמעט 60% מהקבלנים. מה שגילינו - כמעט נפלתי מהכיסא כשראיתי את זה - הוא שהבנקים מכניסים סעיף לחוזה עם הקבלנים, ובו נקבע שאם קבלן רוצה לתת הנחה, הוא צריך לקבל אישור מראש ובכתב מהבנק. זאת אומרת, אם קבלן החליט שיש לו מלאי גדול והוא צריך להיפטר ממנו כי הוא משלם ריבית והוא רוצה להתגלגל לפרויקט הבא, הוא צריך ללכת לבנק ולבקש ממנו אישור לתת הנחה. זה דבר בלתי נתפס".
אבל רשות התחרות בדקה את זה, ומהבדיקה עלה שבקשות להוזלה הן די נדירות מלכתחילה, וכשהן כבר מוגשות, הן כמעט תמיד מאושרות. איפה ההשפעה של הבנקים מתבטאת בפועל?
"קבלן שיודע שהוא צריך לקבל את האישור של הבנק לא סתם שולח טופס: הוא מדבר עם הבנק, ובבנק משכנעים אותו לקבל עוד אשראי נוח כדי לא להזדרז למכור בהנחה - ואז הוא מוותר ולא מגיש את הבקשה. רשות התחרות ראתה רק את מה שקורה בסוף, אבל היא לא יכלה לראות את המשא ומתן שמתרחש מאחורי הקלעים, לפני הגשת הבקשה".
בנק ישראל והנגיד לא התלהבו בלשון המעטה, וטענו שהאפקטיביות לא תהיה גדולה. כמה המהלך הזה באמת יוכל לדחוף את מחירי הנדל"ן מטה?
"העניין עם דירות הוא שלשוק יש דינמיקה משלו, והמטרה שלנו היא לייצר דינמיקה של ירידות. ברגע שתתחיל דינמיקה של ירידות, לקבלנים לא תהיה ברירה, והוא יהיה חייב להוריד מחירים. היום הקבלן יודע שלא רק לו אסור להוריד את מחיר הדירה, אלא גם לקבלנים האחרים. מרגע שאנחנו עוצרים את זה - ואני חושב שצלצלנו בגונג הגדול - כל קבלן יידע שגם הקבלנים האחרים יוכלו להוריד מחירים, וזה יגרום לו לא לשבת על הדירות שלו ולהמתין למשהו שישתנה, אלא למהר למכור. ברגע שזה יקרה, אני חושב שזה ישנה לגמרי את הדינמיקה, ואני מעריך שאנחנו נראה בחודשים הקרובים ירידת מחירים ממשית".
כלומר?
"אני אומר פה משהו שאני לא יכול להגיד בביטחון, וההערכה אינה מבוססת על משהו שאני יודע בוודאות, אלא על איך שאני רואה את המגמות בשוק. להערכתי, כבר בחודשים הקרובים נראה ירידה של משהו כמו 10% במחירי הדירות. בהמשך, אני מעריך שאנחנו יכולים לחזור למחירים של 2021".
