כמעט שנתיים שמדינת ישראל נתונה בתוך מלחמה קשה והממושכת בתולדותיה. מצבם הכספי של אזרחים רבים, בהם מאות אלפי מילואימניקים, הורע ובזמן שלפי שעה האופק לסיום מוחלט של המלחמה נראה רחוק - חייבים כל מי שתכננו לרכוש דירה בעת הקרובה לעשות "רגע חושבים", כלשון סלאח שבתי בסרטו המפורסם של אפרים קישון.
שוק הדיור של 2025 הוא שוק מורכב, ולעיתים גם מבלבל. הריביות עודן גבוהות מאוד, מבצעי הקבלנים מוגבלים נוכח המצב, ירידות המחירים הן לרוב נקודתיות, והצעות מימון שנשמעות מפתות, טומנות בחובן לא מעט סיכונים. כל אלה הופכים את אחד המעשים החשובים והיקרים ביותר של משפחה ישראלית בחייה - רכישת דירה – למורכב ורגיש עוד יותר. הצעד הכלכלי הגדול בחיי רוב הישראלים הוא בימים אלה יותר מתמיד אתגר מורכב במיוחד.
"השאלה האם היום זה זמן נכון לרכוש דירה או לא תלויה במגוון רחב של שיקולים, שמרביתם כלל אינם קשורים לנכס עצמו או למחיר וכן קשורים לקונה ולנסיבות חייו", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס. "חשוב לזכור, שקצב מכירת הדירות ירד ב-40%-30% בממוצע, כאשר בערים מסוימות, המצויות בלב אזורי הביקוש, נדגמה ירידה שהגיעה אפילו לשיא של 60% ויותר. ככל שהמחירים בישוב מסוים גבוהים יותר, כך העצירה בכמות העסקאות חזקה יותר. ועם זאת התשובה לשאלה ברורה, לפחות בעיניי, וחיובית. אני סבור שאין זמן שאינו מתאים לרכישת דירה".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מציין כמה סיבות שתומכות בטענה שזה הזמן דווקא לקנות: "ראשית חוכמת ההמונים. בהקשר זה ניתן לומר שהיא עדיין מצויה עם התומכים במהלך, לפחות בממוצע הארצי. ירידה של 40%-30% בהיקף העסקאות עדיין משאירה את רוב השחקנים בשוק, ולא מדובר בעצירה מוחלטת, אלא להפך, רוב השחקנים רואים בשוק הנוכחי שוק של הזדמנויות והם מנצלים זאת. שנית, כמות המציאות עולה. מי שמוכר כיום הוא מי שחייב, והוא נכון לתת הנחות גדולות כדי לשרת את הצורך שלו. שלישית מחירי השכירות גואים ומשפיעים על המדד, וגם התחלות הבנייה אינן בשיאן. עובדות אלה מבטיחות כי השקעה בדירה רחוקה מלהתרסק, וכי העתיד למי שכבר קונה דווקא נראה מבטיח".
אבל במקביל מוסיף דנוס גם את הצד השני - ממה צריך להיזהר ומה חשוב לזכור בתקופה כזו: "המחירים עדיין גבוהים מאוד. כאשר מקבלים הנחה, השאלה היא מאיזה מחיר והאם זו באמת הנחה אמיתית. בנוסף, המדד עולה (בין היתר כתוצאה מעליית מחירי השכירות) וזה מבטיח שסביבת הריבית הגבוהה איתנו בטווח הנראה לעין. מה זה אומר? תשלומי המשכנתה יקרים בעשרות אחוזים ממה שהיו כאשר הריבית הייתה אפסית. לכן חשוב שאף אחד לא ייקח על עצמו התחייבויות וחובות שהתזרים שלו אינו יכול לשרת. חשוב לזכור שבנדל"ן אין מתנות חינם. ניתן לנצל כיום את המצב ולרכוש דירה במחיר נמוך יותר מאשר בעבר, אולם חשוב שגם הפעולות הנלוות יהיו זהירות: לא להתפרע ולתכנן את אירוע רכישת הדירה קדימה, בעיקר בתרחישים הגרועים ביותר".
"חשוב שכל עסקה תיבחן כלכלית"
ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים, מדגישה כי על הרוכשים בראש ובראשונה לבחון האם יש להם יכולת כלכלית לעמוד בעסקה: "שוק הנדל"ן כיום פועל בצל מציאות מורכבת. אם בעבר משפחות יכלו להסתמך על ריביות נמוכות ולתכנן החזר חודשי נגיש, הרי שכיום המשכנתה הפכה לעול משמעותי יותר, שמחייב בדיקה מדוקדקת של ההכנסות וההוצאות המשפחתיות בתכיפות גבוהה יותר".
ליאת דנינוצילום: אוהד דייןלדבריה, "גם גובה ההון העצמי הנדרש עלה, והיכולת לקבל מימון בנקאי מלא ומיידי הפכה מורכבת יותר. עם זאת, לצד האתגרים, השוק הנוכחי מציע גם הזדמנויות לרוכשים, בין שבירידת מחירים באזורים מסוימים או במבצעים נקודתיים מצד יזמים וקבלנים. חשוב שכל עסקה תיבחן בהתאם ליכולת הכלכלית האמיתית של המשפחה. אחד הפתרונות שמקלים בעיקר על משפרי דיור הוא הלוואת קבלן, שבמסגרתה היזם נושא בעלויות הריבית וההצמדה לתקופה של שנתיים–שלוש. כך הרוכשים אינם נדרשים לעמוד בהחזר חודשי מיידי או למכור את דירתם הקיימת בלחץ, בעוד היזם מצמצם את עלויות המימון ומאפשר קידום העסקה".
דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, מסביר שהרוכשים ניגשים היום לשוק מזווית חדשה: "היום, בתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, הרוכשים מתבוננים על שוק הנדל"ן במשקפיים חדשים. אם בעבר ההתלבטות הייתה סביב השאלה איפה לקנות, הרי שכיום היא מתמקדת גם באיך לקנות – כיצד לנהל נכון את המימון, איך להבטיח יציבות, ואיפה למצוא את התמורה המרבית להשקעה המשמעותית ביותר בחיי המשפחה. הריבית הגבוהה היא אתגר, אך גם מנוף לחשיבה שקולה יותר".
דן מויאלצילום: ליאור מויאללדבריו, "הגבלות רגולטוריות על מבצעי שיווק יצרו סביבה יותר שקופה ואחראית, והיתרון הוא שרוכש מקבל היום תמונה אמיתית וברורה יותר על מחיר ועל הערך. ההמלצה שלי לרוכש – לבחון היטב מי היזם ומה הגב שלו, ולא להתפתות להבטחות שאין להן גיבוי מוסדי חזק". לגבי השאלה האם זה הזמן הנכון לרכוש דירה, סבור מויאל כי "השוק מראה שהביקוש לדירות בישראל לא נעלם – הוא רק מתעכב. ברגע שתנאי המימון יתייצבו, צפויה חזרה משמעותית של ביקושים".
אופיר שרון, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת פרשקובסקי, משוכנע שזה זמן טוב לרכוש דירה: "לצד כל האתגרים, זו דווקא תקופה מצוינת לרוכשים, עם הזדמנויות שלא נראו כאן שנים. אין ספק שהריבית הגבוהה מקשה על משקי הבית, אך חשוב לזכור שהבנקים כיום מציעים מסלולי משכנתה מגוונים, גמישים וחכמים יותר. יועץ משכנתאות מקצועי יודע לבנות תמהיל שמאפשר לרוכש להחזיק נכס גם בתקופה של ריביות גבוהות, עם אופק לשיפור כאשר הריביות ירדו בעתיד".
אופיר שרוןצילום: רמי חכםלדבריו, "המגבלות על מבצעים 'מנופחים' דווקא יצרו סביבה שבה היזמים צריכים לתת הנחות אמיתיות ותנאי תשלום נוחים. חלק מהרוכשים מתלבטים אם להמתין לירידה נוספת. אבל המציאות בשטח היא שמי שנכנס לשוק כעת, נהנה מהיצע רחב יותר, יכולת מיקוח חזקה מול היזם ומבצעים שמיועדים לייצר מכירות כאן ועכשיו".
"לוודא שהמשפחה ערוכה"
אחד הגורמים המשמעותיים שמשפיע על השוק נכון להיום היא הריבית. אור פוריה, יו"ר פוריה פיננסים, מסביר מדוע מדובר בשיקול משמעותי: "השאלה שכל רוכש חייב לשאול את עצמו היא - האם אני מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתה גם אם הריבית לא תרד בקרוב? כדי לקבל תשובה לשאלה הזו מומלץ לבצע סימולציה במספר תרחישים שונים, ולוודא שהמשפחה ערוכה לעומס כלכלי מתמשך".
פוריה מתייחס גם למבצעי הקבלנים: "המבצעים הפכו כבר לפחות נוצצים. עד לא מזמן היה ניתן למצוא שפע של מבצעי שיווק - תשלומים נדחים, ריהוט מתנה, חניה נוספת 'על חשבון החברה'. אלא שכיום, עם הידוק הפיקוח והגבלת גמישות המימון של הקבלנים, מרחב ההטבות הצטמצם. המשמעות היא שכל מבצע חייב להיבחן בזהירות - האם מדובר בהנחה אמיתית או במספרים שנופחו כדי לייצר תחושת 'מציאה'? אין תחליף להשוואת מחיר הדירה לממוצע העסקאות באזור ולבדיקה מקצועית".
עוד נקודה שפוריה סבור שיש להתייחס אליה היא ירידת מחירים נקודתית, שניתן לזהות במקומות מסוימים. "קונה פוטנציאלי עלול לחשוש שמא אם ירכוש היום, מחר הערך ימשיך לרדת. אך כאן חשוב להבחין בין ירידה זמנית, כתוצאה מעודף היצע או לחץ מקומי, ובין מגמת ירידה ארוכת טווח. באזורי ביקוש אמיתיים - סמיכות לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ותעסוקה - ירידה במחיר יכולה להיות דווקא הזדמנות. לעומת זאת ירידות בשוליים, באזורים דלי ביקוש, עלולות להעיד על סיכון ערך מתמשך"
נקודה חשובה נוספת היא הנטייה של רוכשים רבים להתמקד בדירה עצמה: הקומה, הנוף, מספר החדרים. פוריה אומר כי אסור לשכוח שהשאלה האמיתית היא עד כמה המשפחה ערוכה להתמודד עם טלטלות כלכליות: "האם יש רזרבות לשעת חירום? מה יקרה במקרה של ירידה בהכנסה או עלייה בהוצאות? נכס נדל"ן אומנם נשאר על הנייר, אבל תזרים מזומנים של משק הבית הוא זה שיכריע אם העסקה תתברר כהצלחה או כנטל".
יורם אביסרור מחברת אביסרור משה ובניו מתייחס אף הוא לנושא הריבית: "בעידן של סביבת ריבית גבוהה חשוב שכל רוכש – ובמיוחד זוגות צעירים – יבחנו לעומק את יכולת המימון שלהם. היום זוגות צעירים מבינים את השפעת הריבית כבר מהשקל הראשון, והדבר משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי. בעקבות שינוי הוראות בנק ישראל וביטול מודל 20/80, מרבית הרוכשים נדרשים לקחת משכנתה או הלוואת קבלן כבר בשנה הראשונה לרכישה, מה שמחייב בחינה זהירה של התזרים וההתחייבויות".
אביסרור מוסיף כי "בתקופה שבה המחירים מראים סימנים של תיקון כלפי מטה, הפיתוי לנצל הזדמנויות גדול – אך לא פחות חשוב לוודא שהעסקה בנויה נכון פיננסית לטווח הארוך, ושאין הסתמכות יתר על הלוואות קצרות טווח שעלולות להיות מסוכנות. דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר של משק בית, ולכן היא מחייבת אחריות, תכנון ומודעות מלאה לכלל הסיכונים והאפשרויות".
שלומי דבש, סמנכ"ל שיווק ומכירות מצלאוי חברה לבניין, מתייחס אף הוא לעניין הריבית ומסביר כי "ענף הדיור נמצא בתקופה של חוסר יציבות, כשהריביות הגבוהות הופכות את המשכנתה לנטל כבד, והמבצעים שמציעים הקבלנים מוגבלים יותר מבעבר. לצד ירידות נקודתיות במחירים, שהן מפתות אך לעיתים גם מסוכנות, חשוב שהרוכשים יבחנו את הנתונים האמיתיים: מחיר נטו ותנאי המימון בפועל".
לדבריו, "יש להבין שהריבית עלולה להישאר גבוהה, ולכן יש להיזהר מהתחייבויות כבדות מדי ומהלוואות קבלן או דחיות תשלום, שנראות נוחות אך עלולות להפוך למלכודת בעתיד. האחריות היא כפולה: לוודא שהפרויקט מלווה בליווי בנקאי סגור ומלא, ולבחון את יציבותו של הקבלן, לצד היכולת האישית של הרוכש. בסופו של דבר רכישת דירה היא התחייבות פיננסית ורגשית לעשרות שנים".
נדב בריח, משווק בחברת צרפתי צבי ובניו, אומר כי "מצד המימון המצב כיום דווקא בטוח יותר לעומת 2024: המודלים הספקולטיביים של 'כרטיס כניסה עם חלום לרווח מהיר' כמעט שנעלמו. אך עדיין כל עסקה תלויה במכירת נכס קיים - וכאשר שוק היד השנייה קפוא, גם הרוכשים הרציניים ביותר נתקעים. במילים אחרות, ההשפעות של 2024 עדיין כאן".
בריח מציין כי "העיוותים שנוצרו בשוק הנדל"ן לא נעלמו, אלא ממשיכים לערער את היכולת של השוק לשוב למסלול בריא. אם שוק היד השנייה לא יתעורר, גם פתרונות מימון יצירתיים לא יספיקו. כאן נדרשת, לדעתי, התערבות ממשית בשוק היד שנייה - מענקי מימון ישירים, סבסוד ריבית לרוכשים ואפילו הקלות מס. צעדים כאלה לא רק שיחזירו תנועה לשוק הקפוא ביד השנייה, אלא גם יאפשרו לשוק היד הראשונה לנשום שוב".
עוד מוסיף בריח: "בשוק שבו המחירים יורדים והקונים נזהרים, הכוח עובר ליכולת השיווקית והמכירתית של החברות. בתקופות של קיפאון מתחדדת המשמעות של יצירת אמון ושקיפות ושל היכולת לספר סיפור אמיתי סביב הפרויקט – כזה שמתחבר ישירות לרצונות החדשים של הלקוחות ומצליח לחולל עבורם שינוי ממשי באיכות החיים. מי שמגלה גמישות וחדשנות בשיווק ובניהול המכירה – הוא זה שיצליח גם בסביבת השוק הנוכחית. בסוף גם בשוק יורד יש עסקאות".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מזכיר כי "בנק ישראל לא אסר על המבצעים, אלא רק הגביל אותם, וגם זה מדאגה לבנקים. כל עוד יש רוכשים שנכנסים לעסקה לאחר בדיקה שהם יכולים לעמוד בתשלום של כל העסקה, אז מבחינתם, אין סיכון ממשי. בגלל ההאטה היום בשוק היזמים מציעים בנוסף הטבות, שהשווי שלהן בכסף משמעותי, ולכן למי שצריך דירה ותכנן רכישה, כדאי שיגיע למשרדי המכירות ויראה מה מציעים היזמים".
"חובה לשים לב לתמונה המלאה"
אילן גורדו, יו"ר ארגון בוני ירושלים והסביבה וגזבר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, טוען כי "אנחנו רואים בנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ירידה מסוימת במחירי הדירות, נתון שמפתה רוכשים רבים להמתין עוד קצת, בתקווה שהמחירים ימשיכו לרדת. אבל דווקא עכשיו, בעת שברור שהשוק נהייה גמיש יותר למיקוח עבור הרוכשים, מומלץ בחום לשים לב היטב לתמונה הרחבה".
גורדו מזהיר כי "ירידה של 3%-2% במחירי הדירות נשמעת משמעותית, אבל חשוב להבין שמדובר בעיקר בממוצע סטטיסטי. בפרויקטים ייחודיים או באזורים מבוקשים המחירים כלל לא זזו. אם מצאתם דירה בפרויקט שמתאים לכם, במחיר שאתם יכולים לעמוד בו, לא בטוח בכלל שהמחיר הזה יחזיק מעמד ברמתו הנמוכה. אומרים לכם לשים לב לסנטימנט. אז אם מסתכלים על סנטימנט השוק לאורך שנים, מגלים שהוא עלול להשתנות מהר מאוד".
לדבריו, "עצירת פרויקטים יוצרת מחסור עתידי. סביבת הריבית הגבוהה אינה מקשה רק על רוכשים, אלא גם על הקבלנים והיזמים. המדינה כבר מדווחת זה חודשים אחדים על פרויקטים רבים, שסומנו כמוקפאים או נדחים, משום שמימון בנקאי הפך יקר יותר והביקושים התמתנו זמנית. לזה חשוב להוסיף את הפעילות הדלה מאוד של מכירת קרקעות על ידי המדינה בשנה האחרונה. כותרות יפות שפורסמו על כך נענו בהמשך בנתונים חדשים, שהגיעו גם לתקשורת והצביעו על כך שחלק גדול מה'שיווקים' של הקרקע בעצם היו על הנייר בלבד ללא פרסום מכרזים בפועל".
גורדו: "בהמשך הלא רחוק כנראה, אם המשק יתייצב והריבית תתחיל לרדת, לא יהיו מספיק דירות חדשות 'על המדף', כפי שיש כיום. אם להיצמד להיסטוריה של 20 השנים האחרונות, כשזה קרה המחירים זינקו שוב בחדות משום שהביקוש חזר, אבל ההיצע לא הספיק להדביק אותו. יש לקחת תסריט כזה בחשבון כשמתכננים לחכות".
גורדו מציע לחשוב תמיד ובעיקר עכשיו לטווח הארוך. "הדירה שאתם קונים היום תשרת אתכם למשך שנים רבות. גם אם המחירים יירדו עוד מעט, מדובר בתנודות קצרות טווח. מה שחשוב באמת הוא האם הדירה מתאימה למשפחה שלכם, האם המיקום נכון לכם, והאם יש בפרויקט ובסביבה תשתיות מתפתחות שיתמכו בערך הנכס בעתיד. לכן כדאי מאוד למי שמתכננים לקנות דירה או בית בעיתוי הנוכחי, לחשוב היטב. מחד קיים פיתוי גדול 'לשבת על הגדר', אולם בפועל מי שמחפש דירה למגורים צריך להיזהר לא רק מהמחיר, אלא בעיקר 'מזרמים תת־קרקעיים' בשוק הדיור".
גם אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, מסכים עם גורדו: "הדבר הכי חשוב לדעת זה שבדיוק כפי שראינו ב-4-5 סבבים בעשור האחרון, המחירים יעלו בקצב מסחרר ואנשים יצטערו שלא עלו על הגל כשהתנאים היו נוחים להם יותר. רכישת נדל"ן מתבצעת בראייה ארוכת טווח של כמה עשורים קדימה. כל מי שמבין כלכלה יודע להגיד שירידה בהתחלות הבנייה, התייקרות עלויות הביצוע, היעדר ידיים עובדות וציבור שממתין תקופה לא מוריד את הביקושים אלא כובש את הביקושים, מה שיביא לעליית מחירים בתקופה קצרה. השאלה מתי התקופה הזאת תגיע. לכן צריך לעשות סקר שוק ולרכוש עכשיו, לפני שהמחירים מתחילים לעלות ולפני שההטבות נעלמות. אנחנו מצפים כבר 13 חודשים לירידת ריבית, וכשזו תתבצע, המחירים יתחילו לעלות בחדות".
שמרית רוזנפלד, בעלים ומנכ"ל חברת שיווק נדל"ן, מנסה אף היא להשיב על השאלה האם זה הזמן לרכוש דירה: "השבוע הוצאתי סקר בקרב הקהילה שלי, והרוב ענה שנדל"ן רוכשים דווקא כשיש ירידה. זה לא במקרה: דווקא כשהכותרות מדברות על ירידות, נפתחות הזדמנויות שפעם נראו בלתי אפשריות – כמו להפוך לבעלים של דירה בתל אביב. זה משהו שבעבר היה נראה כמו חלום מופרך, המצריך למעלה מ-300 משכורות, והיום מאפשר להיפרד מהרבה פחות משכורות ולגור בעיר הכי נחשקת בארץ. במשך שנים ראינו תושבים 'נודדים' מהמרכז בעקבות עליות המחירים, כך שמי שלא היה יכול לרכוש דירה בתל אביב עבר לגבעתיים וכן הלאה. כיום ניתן לראות מגמה הפוכה.ככל שיש אפשרויות, צריך לאחוז בהן בשתי ידיים ולעשות פעולות. לא בטוח שהמציאות הזו תישאר לאורך זמן".
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, מסבירה מה הסיכון בלהמתין יותר מדי: "חשוב להבין שלא בכל מקום המחירים באמת יורדים. בפרויקטים קטנים או עם היצע מוגבל ההמתנה עלולה לגרום לכך שלא יישארו דירות מתאימות. גם מכירת דירה קיימת נהייתה מאתגרת - זמן המדף התארך, ולכן מי שמסתמך על מכירה כדי לרכוש, לא יכול להרשות לעצמו להיות שאנן".
עופר אהרונוביץ', מנהל חטיבת משכנתאות באלדר משכנתאות, מסכם את הנושא "הסביבה הכלכלית הנוכחית מאתגרת, אך גם פותחת הזדמנויות חדשות לרוכשים. אחד הדברים החשובים ביותר היום הוא לבנות תמהיל משכנתה חכם וגמיש, כזה שיאפשר בעתיד למחזר בקלות אם וכאשר הריביות יירדו. זו נקודת מפתח, כי היא מאפשרת לרוכש ליהנות כבר עכשיו מהדירה, מבלי להיתקע עם הלוואה יקרה לאורך שנים. מי שניגש היום לשוק, צריך לעשות זאת בחוכמה: לבחון את אפשרויות המימון, לנצל את ההטבות שמוצעות, ולבנות תמהיל שמתאים לא רק להווה, אלא גם לעתיד".
קהלים שונים, התנהלות אחרת
כשבוחנים את המצב הקיים בענף, צריך לזכור שכמו שיש כמה וכמה דגמי דירות או סוגים של מבנים, גם קהל הרוכשים מגוון. יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מבחין בין הקבוצות השונות: "קהל הרוכשים בשוק הנדל"ן מורכב משלוש קבוצות עיקריות, ולכל אחת מהן ישנם דגשים עיקריים הרלוונטיים עבורה", הוא אומר. כך למשל, "קהל היעד הראשון הוא זוגות צעירים או יחידים שרוכשים את דירתם הראשונה. המגמה בשנים האחרונות בקרב קהלים אלו היא 'קונים איפה שיכולים, וגרים איפה שרוצים'".
לדבריו, "צעירים רבים רואים לנכון לרכוש דירה כעוגן מרכזי בהתפתחות הכלכלית שלהם. לכן הם בוחרים לרכוש דירה, כאשר יכולת הקנייה שלהם היא זו שמנחה אותם לאזור רלוונטי לרכישה, גם אם הדירה לא נמצאת באזור שבו הם מתכננים את מגוריהם. זאת מתוך הבנה שמחירי הנדל"ן בישראל צפויים לעלות בשנים הקרובות, וכדאי להיכנס לשוק מוקדם ככל הניתן. לצד רכישת הדירה, הם בוחרים להתגורר בדירה שכורה בסביבה ובקהילה המועדפות עליהם. לקהל זה מומלץ טרם הרכישה לבחון את יכולת הקנייה היטב, לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני, אשר בוחן את יכולת ההחזר ודרישות ההון העצמי עבור הרכישה, וזאת כמובן תוך הסתכלות על התפתחות כושר ההשתכרות עד ליום נטילת המשכנתה בעתיד".
יוני בראלצילום: תמר מצפילדבריו, "קהל היעד השני הוא מצמצמי ומשפרי דיור, עבורם העיקרון המנחה הוא תכנון תהליך הרכישה וזאת במקביל להתייחסות לנכס קיים שבבעלותם, ושממנו הם מתכוונים להשתדרג. למעשה, לפני רכישת הדירה החדשה יש לתכנן את ההתחייבויות בעסקה החדשה, לרבות בפריסת התשלומים, תוך תכנון נכון של זמני המכירה של הדירה הנוכחית. לאור היתרון שברכישת דירה חדשה מספר שנים מראש, מתאפשר לאותם רוכשים לתכנן את התזמון הנכון להוציא את הדירה הקיימת למכירה, וזאת לפחות כשנה לפני מועד הנדרש לשלם את מרבית הסכום על הדירה החדשה. תכנון מדויק של זמני המכירה ביחס למעבר לדירה החדשה יאפשר שקט נפשי ותכנון פיננסי בריא, ויבטיח שהמעבר מתבצע ללא סיכונים מיותרים".
בראל: "קהל היעד השלישי הוא משקיעים. העיקרון המנחה לפני רכישת דירה להשקעה הוא חישוב נכון של ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה. ברכישת דירה על ידי משקיעים, יש לקחת בחשבון את עלויות מס הרכישה בנוסף להון העצמי הנדרש. כמו כן יש לזכור, כי על־פי הנחיות בנק ישראל, מימון של דירה למשקיע לא יעלה על 50% מערך הדירה, ויש לוודא מראש שההון העצמי, בצירוף מיסים ועלויות נלוות כגון עו״ד וכיוב׳, זמין להשלמת העסקה".
4 צפייה בגלריה
בנק ישראל. "אם הריבית תרד השוק עשוי לשנות כיוון"
(צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky)
נקודות כלכליות שחייבים להביא בחשבון
ההחלטה האם לרכוש דירה חייבת להתחשב בסוגיות נוספות שקשורות לתחומים נלווים כמו מיסוי, עריכת דין, תיווך ועוד. רו"ח איריס שטרק, שותפה מנהלת במשרד שטרק את שטרק רואי חשבון ולשעבר נשיאת לשכת רואי החשבון, מדגישה כי "ההחלטה הדרמטית של חיינו קשורה לקניית דירה. בשיקול הדעת נלקחים גם אלמנטים רגשיים, שחשוב לנטרל אותם כדי להבטיח החלטה מושכלת. מבצעי קבלנים ודחיית חלק ניכר מהעלות ליום קבלת הדירה הוגבלו על ידי בנק ישראל בצדק, עקב החשש מנטילת התחייבויות בלתי אפשריות".
לדבריה, "התחליף לכך שקבלנים שתקועים עם מלאי של אלפי דירות הוא חבילת הטבות (שדרוגים) שיש לאמוד אותה באופן ריאלי כדי לתמחר נכון את ההטבה, ותמיד עדיף לקבל הנחה ממשית בעלות הדירה במקום הטבות כלשהן". כדי לנסות ולהבהיר את הדברים מדגישה שטרק מספר נקודות חשובות, שאסור להתעלם מהן, ומעניקה טיפים לרוכשים.
מס רכישה - שטרק מדגישה, כי בקנייה יש לשקול את העלויות הנלוות של מס רכישה שמורכב מחישוב מדורג, אך יכול להגיע עד ל־10%. עוד היא מזכירה, כי: "רכישת דירה קטנה יותר או בעלות נמוכה יותר מקטינה את אחוז מס הרכישה, כאשר עד סך עלות של 2,013,000 שקל קיים פטור מוחלט ממס".
עו"ד – צריך לזכור עלות חיונית של עו"ד ולהקפיד שיהיה מנוסה בעסקאות מקרקעין. שטרק מדגישה, כי חשוב "לא להיכנע לחוזה סטנדרטי ולעיתים דרקוני של חברות הבנייה והקבלנים".
תיווך - נשיאת לשכת רו"ח לשעבר מדגישה, כי יש לשים לב באופן מיוחד לגובה דמי התיווך בדירות יד שנייה, שיכול להגיע עד 2% בשווי העסקה ואינו כלול במשכנתה.
מקורות המימון – "מעל הכול", אומרת שטרק, "יש לבחון היטב את מקורות המימון לדירה, לבחון מה כבר הצלחנו לצבור במהלך השנים, וכמה נצטרך לגייס ממקור פיננסי שיכול להיות הבנק או חברת הביטוח/גמל, שגם הן אופציה טובה, בעיקר כאשר יש כנגדם בטוחה של חסכונות. יש המסתייעים גם בחברות של אשראי חוץ־בנקאי, אולם הפיקוח עליהן, לצערנו, מופחת, וחושף את הלווים לסיכונים".
מס שבח – על משפרי הדיור להביא בחשבון שקניית דירה בלי למכור את הדירה הקודמת יכולה ליצור חבות במס שבח (25% מההשבחה). "אם לא תמכרו את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מהקנייה, לא תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח. כדאי להיות מודעים למלכודת המס של משפרי הדיור".
לעשות שיעורי בית – לבסוף מזכירה שטרק, כי יש גם לבחון את המידע הגלוי ולעשות שיעורי בית לקראת ביצוע העסקה. "בעת בחינת מחיר הדירה, בוודאי בימינו, יש לבחון את המידע הנדל"ני, תוך השוואה לעסקאות דומות באזור המבוקש. יש כיום מידע רב שזמין באינטרנט בעניין, המאפשר לבחון עלות אמיתית, והאם יש כאן באמת הזדמנות שווה".
הכתבה פורסמה לראשונה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 06:00, 19.09.25
