ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בירושלים דחתה לאחרונה בקשת מוכר נכס בעיר לקבל פטור ממס שבח. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, קבע בהסכמת יתר חבריה שהמבנה – שאותו הגדיר "חורבה חסרת תשתיות" - לא עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק, ועל כן צדק מנהל מיסוי מקרקעין בחיוב במס מלא.
תחילת הפרשה ביוני 1976, אז קנה העורר חצי מגרש בשכונת מקור חיים בבירה, שעליו נמצא מבנה ישן בשטח של כ-100 מ"ר. באפריל 2021 קנה ממנו יזם את המגרש תמורת 11 מיליון שקל, ובהמשך עודכנה התמורה לכ-12 מיליון.
בשלב זה הגיש המוכר הצהרה למיסוי מקרקעין שלפיה המבנה מהווה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק, ומשכך מגיע לו פטור ממס שבח. אלא שמנהל המיסוי ביקר במקום וחשב אחרת: הוא קבע שמדובר במבנה חורבה נטוש ומוזנח באופן קיצוני ובטח שלא ב"דירת מגורים" - ולכן על המוכר לשלם מס שבח מלא.
בערר שהוגש לוועדה ביולי 2022, המוכר שב והתעקש כי הנכס שקנה ב-1976 ומכר ב-2021 מהווה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק; זאת על רקע הצהרתו כלפי מנהל המיסוי שהמבנה הושכר למגורים למשך כעשור. הוא הודה אמנם שהחל מ-2009 עומד המבנה נטוש, ואולם לשיטתו מבחינה תכנונית אין מחלוקת שייעודו למגורים.
מנהל המיסוי התעקש מנגד שאין מקום לפטור את המוכר ממס שבח. לדבריו מדובר במבנה הרוס ונטוש, שלד בטון ובלוקים מחופה טיח חרוך ומתקלף, נטול צבע, ללא חלונות ותשתיות בסיסיות כמו מים וחשמל, ועם תקרה הרוסה וחשופה.
"הנכס נעדר לחלוטין את המאפיינים הפיזיים הנדרשים לשם סיווגו כדירת מגורים - כגון מטבח, חדר רחצה, שירותים וחדרי שינה - ומכאן שאין לראות בו דירת מגורים מזכה", סיכם.
השופט דורות הסביר שעל מנת להחשיב את הנכס כדירת מגורים לצורכי החוק, יש לבדוק אם ביום המכירה הוא היה מסוגל לשמש למגורים, או לפחות בעל פוטנציאל ממשי לכך. מסקנתו הייתה שלילית לגמרי.
עו"ד עופר דה-קלו"במועד המכירה - ואף שנים רבות קודם לכן - המבנה היה במצב של חורבה הרוסה לחלוטין, חסר כל תשתיות בסיסיות ומתקנים חיוניים הדרושים לשימוש למגורים", כתב. כמו מנהל המיסוי, הוא הדגיש שהמבנה מורכב משלד בטון ללא צבע, חלונות, דלתות, תקרה, מטבח, שירותים, מקלחת, חדרי שינה וחיבור לתשתיות אלמנטריות.
בהחלטה נכתב ש"הראיות מלמדות כי הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה, ואינו יכול להיחשב לדירת מגורים - לא בפועל ולא בכוח". עוד צוין שבמסכת הראיות נמצא שהיסטורית שימש המבנה בכלל כנשקייה וחדר אלחוט, כחלק ממערכת הביצורים וההגנה על שכונת מקור חיים ומניעת התקפות מדרום ירושלים.
לבסוף קבע השופט שגם בשל אופי השימוש במבנה למן רכישתו, אין הצדקה להכיר בו כ"דירת מגורים". בפסק הדין צוין שכבר ב-1976, שנת הקנייה, התכוון העורר לעשות שימוש מסחרי בנכס, וכי לאורך השנים פעל המבנה כעסק למכירת חלקים לרכב, לאחסנת ומכירת עצים ואף לאחסנת מכוניות.
בנסיבות אלה הוא דחה את הערר בהסכמת יתר חברי הוועדה, וחייב את המוכר בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 20 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד יוסי רומנו
• ב"כ המשיב: עו"ד הודיה יצחק-בלומנקרנץ (פמ"י אזרחי)
• עו"ד עופר דה-קלו עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
