דוח המשכנתאות החודשי של בנק ישראל לחודש אפריל, שצפוי להתפרסם השבוע, יהיה הראשון שישקף את השפעת הוראת השעה של בנק ישראל, שנכנסה לתוקף בתחילת החודש שעבר, אשר מגבילה את היקף הלוואות הבלון הניתנות לרוכשי הדירות בסבסוד היזמים, במסגרת המבצעים שהם מציעים כדי למכור דירות חדשות על המדף. כך מעריכים בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
על פי ההערכות, הדוח צפוי להצביע על ירידה מתונה בהיקף עסקאות הנדל"ן, מגמה שבהתאחדות מעריכים כי תלך ותגבר עם הזמן. בשיחה עם ynet ו"ממון" אומרים בהתאחדות יועצי המשכנתאות כי "בתוך שלושה חודשים החלק היחסי של הלוואות הקבלן מתוך סך המשכנתאות יקטן, כאשר כיום עומד חלקן היחסי של הלוואות הקבלן מסך המשכנתאות על שיעור של כ-18%". לפי נתוני בנק ישראל, שיעור הלוואות הבלון עמד בחודש פברואר האחרון על 17.3% מהמשכנתאות - ירידה לעומת שיא של 23.3% שנרשם בחודש דצמבר 2024.
עוד אומרים בהתאחדות כי "אנחנו מזהים בשטח ירידה הדרגתית בהיקף העסקאות בחודש אפריל וגם בתחילת מאי". להערכת גורמים בהתאחדות, "המהלך של בנק ישראל משנה את כללי המשחק בשוק המשכנתאות, וההשלכות ילכו ויתבררו בהדרגה. מגבלות הרגולטור על מבצעי הקבלנים יביאו לצמצום בעסקאות - הביצועים של אפריל ומאי עוד ישמרו על יציבות יחסית, אך לקראת החודשים יוני-יולי צפויה ירידה משמעותית יותר".
בחודש מרץ האחרון הודיע הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל כי הוא מטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ובמימון הלוואות בולט או בלון באמצעות הוראת שעה עד סוף שנת 2026. זאת על רקע מגמה הולכת וגוברת של הטבות שהעניקו היזמים והקבלנים לרוכשי הדירות במסגרת פרויקטים חדשים על הנייר, על רקע הגידול במספר הדירות החדשות הלא-מכורות, ששבר שיאים בעקבות עליית מחירי הדירות, סביבת הריבית הגבוהה והמצב הגיאו-פוליטי שהובילו רוכשים רבים לשבת על הגדר.
"בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים", נכתב בהודעת בנק ישראל. "מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות לפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה ('תשלום לא לינארי') וכן, הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, בהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה".
בבנק המרכזי הסבירו כי "מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים וייתכן שאף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה".
נופר יעקבצילום: יח"ציו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב, אומרת כי "כבר בשלב מוקדם התריעה ההתאחדות בפני הרגולטור והזהירה את הציבור מפני הסיכונים הכרוכים בהלוואות בלון ובמודלים של דחיית תשלום, כמו 20-80 או 10-90. התרענו על הסיכונים לציבור ולמערכת הבנקאית, והיום הנתונים מתחילים להוכיח שהשוק נזהר והולך על בטוח, תרתי משמע". בהתאחדות מוסיפים כי הקשחת תנאי המימון משפיעה במיוחד על פרויקטים עם מודלים של דחיית תשלום, שהיו נפוצים בתקופה של ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית על רקע מלחמת חרבות ברזל.
"המהלך של בנק ישראל משנה את כללי המשחק בשוק המשכנתאות. מגבלות הרגולטור על מבצעי הקבלנים מביאות לצמצום בעסקאות"
ארנון פרידמןצילום: רמי זרנגרלדברי מנכ"ל אשטרום מגורים, ארנון פרידמן, "הבנו בחברה את הסיכון במבצעי המימון, ולכן בחרנו לנהוג באחריות ולא להיגרר למבצעי עומק אגרסיביים. מודלים כמו 10-90 יוצרים אשליית נגישות למחיר, אבל לא מחייבים את הרוכשים לוודא שהם מסוגלים להשלים את יתרת התמורה. כבר לפני שנה זיהינו שהמבצעים האגרסיביים חושפים את כל הגורמים לסיכונים, ולכן דרשנו מינימום 20% בעת הרכישה ועודדנו הקדמת תשלומים באמצעות משכנתאות מסובסדות. האחריות שלנו היא לא רק לבנות, אלא לוודא שהעסקה יציבה והרוכשים יכולים לעמוד בה".
פורסם לראשונה: 00:00, 11.05.25
