רמת הסיכון בשוק הנדל"ן בישראל נמצאת במגמת עלייה: עליית הריבית במשק מכבידה על היזמים ופוגעת ברווחיות הפרויקטים, ובנוסף המחסור בעובדים מקצועיים והמלחמה הביאו להימשכות פרקי הזמן הנדרשים להשלמת עבודות הבנייה. כל אלה חושפים את היזמים לתשלומי פיצויים בגין איחור במסירת הדירות.
מחירי הדירות שממשכים לעלות, למרות ההאטה המסתמנת בביקושים בתקופה האחרונה, אף הוציאו מהשוק לעמדת המתנה לכל הפחות קבוצות גדולת של רוכשים פוטנציאליים, שכבר אינן יכולות לעמוד בהתחייבויות הנדרשות לצורך רכישת דירה בישראל. רמת הסיכון העולה גרמה לבנק ישראל לעצור לאחרונה את מבצעי המימון שתדלקו את השוק ברבעון האחרון של שנת 2024, ופעולה זו גרמה להעצמת ההאטה במכירות של היזמים.
לרוב הסיכון גבוה יותר אצל יזמים וקבלנים קטנים ובינוניים, המתקשים למכור דירות ולהמשיך לממן את הפעילות השוטפת. בנוסף לאתגרי השוק, בשטח נצפית תופעה בתחום ההתחדשות העירונית, במסגרתה חברות שהתחייבו למספר פרויקטים ומגיעות לשלבי המימוש, נדרשות להשקעת הון רב, הן כהון עצמי והן לצורך תשלומים שוטפים, ולעיתים מתקשות לעמוד בהתחייבויות אותן נטלו כלפי בעלי הדירות – ולא ממשות את הפרויקטים שבתכנון.
בעזרת עוה"ד יריב בר דיין וחגי אברהם ממשרד עורכי הדין יריב בר דיין, המתמחים בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי בינוי, בדקנו אלו כלים יכולים לסייע לבעלי הדירות בשלבים השונים של הפרויקט מול סכנה של קריסה של יזם או קבלן ביצוע.
מה חשוב לבדוק לפני שנכנסים לפרויקט פינוי בינוי?
"עסקת פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית היא בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר שמבצע תא משפחתי בישראל בנכס המרכזי שלו - דירת המגורים. לעיתים קרובות, בעלי הדירה המיועדת לפינוי בינוי מתגוררים בדירה ומפנים אותה לצורך הריסתה כחלק מבניית הפרויקט. אין בנמצא עסקה כלכלית נטולת סיכונים, ובכלל זה גם עסקאות הפינוי בינוי.
"עם זאת, בחלוף השנים התגבשו הגנות שמוענקות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, שיש בהן כדי לצמצם את הסיכון שבהצטרפות לפרויקט כזה, אף אם במהלך הדרך הארוכה יקלע היזם לכדי כשל. לאור העובדה שפרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ארוך מאד המתפרס על פני שנים רבות, ישנם שלבים שונים בתהליך ויש לבדוק כי קיימות הגנות מספקות בכל שלב.
"לא קיימת עסקה כלכלית נטולת סיכונים, ובכלל זה גם פינוי בינוי. עם זאת, בחלוף השנים התגבשו הגנות שמוענקות לבעלי דירות בפרויקטים"
בשלב המקדמי של בחירת היזם וניסוח ההסכם, מומלץ לבחור צוות מקצועי מנוסה שילווה אך ורק את בעלי הדירות: עורך דין, שמאי, מפקח ויועץ ביטוח, שאת שכר הטרחה שלהם ישלם היזם. אשר לזהות היזם, מומלץ לבחור יזם מנוסה לאחר הליך מכרז סדור. יש לקחת בחשבון כי בדרך כלל מימוש העסקה יהיה שנים לאחר מועד בחירת היזם, לפיכך יש לוודא כי ליזם הנבחר יש ניסיון מוכח בפרויקטים של פינוי בינוי, ואיתנות פיננסית מתאימה שתגובה בבדיקה כלכלית ותיקח בחשבון גם את מרכיב הזמן בעסקה.
"במסגרת הבחירה יש לבדוק כי התמורות המוצעות הן בנות יישום וראליות באופן שהיזם יוכל לעמוד בהן בעת מימוש הפרויקט. סל התמורות המוצע הוא רק מרכיב אחד במניין השיקולים לבחירת היזם, ומומלץ שהוא לא יהיה המרכיב המרכזי כשלעצמו".
אילו הגנות מוענקות לבעלי הדירות בפרויקט?
"יש לחתום על הסכם שנוסח על ידי הצוות המקצועי של בעלי הדירות וכולל את ההגנות הנדרשות על בעלי הדירות, כגון תנאים מתלים הקוצבים מועדים ומאפשרים את ביטול ההסכם, ככל שלא התקיימו תנאים אלו. מדובר בתנאים הקבועים בהסכם, שרק עם התקיימותם הוא נכנס לתוקף. אם הם לא מתקיימים, אין להסכם יותר תוקף והצדדים משוחררים מההתחייבויות הקבועות בו.
"הגנות נוספות הן מערכת בטוחות הכוללת לפחות ערבויות בנקאיות שמנפיק הבנק המלווה של הפרויקט. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות אוטונומית, ערבות בדק, ערבות רישום, ערבות הלכים משפטיים וערבות מיסים.
"ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה מבטיחה שהיזם ישלם לבעלי הדירות את תשלומי שכר הדירה המוסכמים במהלך תקופת הבנייה. ערבות זו הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כפי שמאשר המפקח מטעם בעלי הדירות.
"ערבות בדק היא ערבות להבטחת תיקוני ליקויי בנייה, אם יתגלו לאחר מסירת הדירות וברכוש המשותף. ערבות רישום מונפקת להבטחת הרישום וייחוד הדירות החדשות של בעלים בבית המשותף, על שמם. ערבות מיסים נועדה להבטיח את תשלום המיסים שעלולים לחול על בעלי הדירות בעסקה.
"ערבות לצורך ניהול הליכים משפטיים מונפקת לצורך ניהול הליכים משפטיים, כך שעלות ההליכים הכרוכים במימוש חוק המכר ו/או מחיקת הערת האזהרה שרשומה לטובת היזם לא תיפול במלואה על בעלי הדירות הנמצאים בנחיתות כלכלית מול היזמים.
"במסגרת ההסכם יש לקבל ייפוי כוח מתאים למחיקת הערת אזהרה הנרשמת על זכויות בעלי הדירות לטובת היזם והפקדתו אצל עו"ד בעלי הדירות קודם לרישום הערה לטובת היזם; ולקבוע תנאים למימון הפרויקט במסגרת לווי בנקאי סגור, תוך הסדרת מערכת היחסים בין הבנק, היזם והבעלים, באופן שבו הבעלים אינו ערב/ אחראי להתחייבויות היזם שמגובות במשכנתא שנרשמת על זכויות הבעלים בדירות (NON RECOURSE).
"הכוונה שהבנק המלווה לא יכול לגבות מהבעלים את החוב של היזם (במקרה של מימוש המשכנתא בשל כשל של היזם) אלא מתוך הרכוש המשועבד, כלומר הזכויות של הבעלים בדירה הקיימת; ואינו יכול להגיע לנכסים אחרים של הבעלים. כנגד השעבוד הזה, הבעלים מקבל את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה.
שיקום והתחדשות עירונית - שיחה עם פנינה אלה ,עו"ד אלעזר במברגר ורונית אשד לוי
כיצד צריך לפעול מרגע החתימה על החוזה?
"יש לוודא עמידה של היזם בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם, אבני הדרך הקבועות לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה וקבלת היתר בנייה. במקרה של חריגה מאבני הדרך והפרה של ההסכם, ניתן לבטל את הסכם הפינוי בינוי, הן בהתאם להוראותיו והן בהתאם להוראות חוק פינוי בינוי והתקנות החדשות שהותקנו מכוחו, הקובעות את הסכום לו זכאי היזם במקרה של ביטול הסכם. מומלץ לבחון היטב את סיבת האיחור, ואין להמשיך ולהיגרר בעסקה מדשדשת עם יזם שאינו מסוגל לעמוד בהתחייבויות כבר בשלב מקדמי זה, קודם לשלב המשמעותי של תחילת העבודות".
"אשר להסכם עם הבנק המלווה, יש לוודא כי הוראות הסכם הפינוי בינוי מיושמות בהסכם עליו חותמים בעלי הדירות עם הבנק והיזם. יש לשים דגש על נושאים כגון הגבלת אחריות הבעלים למימוש המקרקעין בלבד, ולא לחובות אחרים של היזם במקרה של מימוש המשכנתא; קביעת סכומי ערבויות לפי מנגנון מוסכם בסמוך למועד הפינוי; וקביעת מנגנונים לצורך השלמת הפרויקט, במקרה של מימוש המשכנתא על ידי הבנק והארכה מוסכמת של לוחות הזמנים לביצוע.
"כמו כן, יש לשים דגש על הנפקת הערבויות לטובת בעלי הדירות ומסירתן לנאמנות בידי בא כוח הבעלים, כתנאי לרישום השעבוד/משכנתא לטובת הבנק המלווה ומסירתן לבעלים (מסירת ערבות השכירות ומתן תוקף לערבות זו עם פינוי הדירה ומסירת ערבות חוק המכר לבעלים עם פינוי המתחם)".
כיצד ניתן להתגונן מפני קריסת היזם בשלב הבנייה?
"יש לוודא כי קודם לתחילת ביצוע עבודות הבנייה, ערבויות הבעלים נמסרו לידי הבעלים והן בנות תוקף וכי הושלם הליך ערכית ביטוח מתאים לפרויקט שנבדק על ידי יועץ הביטוח של הבעלים. מדובר בהליך במסגרתו כאשר היזם עורך ביטוח לפרויקט, חלק מתנאי הביטוח מתייחסים גם לבעלים. יועץ ביטוח מטעם הבעלים בודק ומאשר את נוסח סעיפי הביטוח בהסכם ומוודא שאכן הונפקו הפוליסות המתאימות קודם לתחילת ביצוע העבודות.
"כמו כן, יש לוודא כי הסכם הליווי הבנקאי בין היזם לבין הבנק המלווה נחתם ונכנס לתוקף; וכי נתקבל היתר מלא לבניית הפרויקט והתשלומים בגינו, כגון אגרות והיטל השבחה ששולמו (במקרים מסוימים ניתן לקבל הוצאה של היתר בנייה בשלבים, אולם זאת בנסיבות חריגות בלבד). בנוסף, המפקח מטעם בעלי הדירות מחויב במשלוח דוח חודשי בדבר התקדמות העבודות, ובמקרה של חריגה מלוחות הזמנים עליו להתריע לבעלי הדירות.
"יש לוודא קבלת שכר הדירה המוסכם במועד שנקבע לתשלומו, ובמקרה של אי תשלום ניתן להפעיל את ערבות השכירות האוטונומית. יש לקבוע כי ערבות השכירות תפחת בהתאם לאבני דרך שישקפו את קצב התקדמות הבנייה, ולא תפחת לפי מועדים שאינם קשורים לעבודות בפועל.
"השלב שבו הדירות נהרסות ומתחילות עבודות הבנייה הוא שלב בטוח באופן יחסי לבעלי הדירות, שכן בשלב זה הליווי הבנקאי כבר נכנס לתוקף"
"בנוסף, יש לקבוע כי הערבות לא תפחת עד תומה ותמיד תישאר כרית בטחון של לפחות 9-12 חודשים, כך שבמקרה של איחור או במקרה של כשל, יהיה בידי בעלי הדירות כדי לממן את המשך תשלום דמי השכירות גם בתקופת הביניים (במקרה שבו יש כשל של היזם/קבלן ויש עיכוב בעבודות, עד להחלפת היזם או החלטה של הבנק לממש את השיעבוד ולהפסיק את העבודות). במקרה הצורך, ניתן להשתמש בערבות להבטחת הליכים משפטיים, שנועדה לממן הליכים הקשורים למחיקת הערת האזהרה שנרשמת לטובת היזם ו/או למימוש ערבויות חוק המכר.
"דווקא השלב שבו הדירות נהרסות ומתחילות עבודות הבנייה הוא שלב בטוח באופן יחסי לבעלי הדירות, שכן בשלב זה הליווי הבנקאי כבר נכנס לתוקף וכולל התחייבות של היזם להעמדת הון עצמי משמעותי ולמכירה מוקדמת של דירות. שילובו של הבנק המלווה מקנה סדר וביטחון, שכן לבנק התחייבות ואינטרס להמשיך ולממן את הפרויקט, בין היתר לאור העובדה שהוא כבר העמיד את הערבויות לטובת בעלי הקרקע, ובנוסף העמיד ערבויות לטובת רוכשי דירות מהיזם.
"מימוש ערבויות אלו הוא אירוע כלכלי משמעותי לכל מוסד פיננסי, והוא יבוצע רק במקרי קיצון תוך שכל הצדדים המעורבים יפעלו למציאת פתרון שיאפשר את המשך הבנייה, אף במקרה של כשל של היזם הנבחר".
