היתרי בנייה שתקועים שנים ארוכות יתקבלו בעוד מספר שנים בלחיצת כפתור; רפורמות בתחום הרישוי יפרקו את המוקש המרכזי – מחירי הדירות; והירידה במחירים תגיע בעקבות הוזלת עלויות המימון של פרויקטים לבנייה, ולא בגלל ביקוש גבוה למגורים. אלה הם האתגרים המורכבים ומטרות העל של הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי, שסוגר שנתיים בתפקיד ומעניק ריאיון ראשון ל"ממון" ול-ynet.
"להוציא היום היתר בנייה זה סיוט, זה לא צריך להיות ככה", מודה מי שנמצא באחד התפקידים התכנוניים החשובים בישראל, ומשמש כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המוסד העליון שמכריע בסוגיות תכנוניות שיעצבו את פני הארץ בשנים הבאות בתחומי הדיור, האנרגיה, התחבורה והתשתיות. הוא תל אביבי מגיל שמונה, מתגורר בשכונת קריית שלום, עבד לצידו של רון חולדאי ב-1998 ושימש כסגנו מטעם מפלגת ש"ס. הוא עוסק בתכנון כבר למעלה מ-25 שנה – אבל "לא מתכוון לחזור לפוליטיקה".
"התחלנו ביחד, אני מכיר את חולדאי היטב", אומר אלנתן. הוא כיהן בתפקידי מפתח בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ומשם הדרך להיכרות עמוקה עם המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הייתה סלולה.
אלנתן גויס על ידי יו"ר ש"ס, אריה דרעי, לפוליטיקה המקומית ואף ניסה להתמודד על ראשות העיר. אך לאחר שהפסיד פרש ב-2019 מעיריית תל אביב וחזר לשוק הפרטי. "הייתי במקום מאוד טוב, קידמתי כמה פרויקטים וחייתי את החיים הטובים". ואז הגיעה ההזדמנות. "רצו בש"ס שאכנס לכנסת, אמרתי שזה לא מעניין אותי, אבל על תכנון אני מוכן לשמוע". כשדרעי מונה לשר הפנים, הוא פנה לאלנתן והציע לו לקחת את מטה התכנון. "הוא אמר לי: 'אמרת שאתה מוכן לקחת את התכנון, אז הנה בבקשה, זו ההזדמנות שלך'", מספר אלנתן.
זירוז הליכים במלחמה
ב-7 באוקטובר 2023 גויס בנו של אלנתן למילואים ביחידה לזיהוי חללים, שבה מילא את תפקידו עד לפני שלושה חודשים. "אני כבר שוחררתי משירות מילואים", אומר אלנתן האב, "אבל אני נלחם בדרך שלי באמצעות התפקיד שלי לבנות את הארץ". חודש וחצי מפרוץ המלחמה העביר אלנתן תוכנית מתאר ארצית למיגון, שאפשרה הקמת ממ"דים בהליך מהיר ובפטור מהיתר. "מצאנו פתרונות באפס זמן כדי לאפשר לאנשים שאיבדו הכל להמשיך את חייהם, והפעלנו סעיפים מיוחדים בחוק התכנון והבנייה שלא נעשה בהם שימוש לפני כן. אנשים חייבים ממ"ד בבית, ולכן קידמנו בזמן שיא תוכנית ארצית שתאפשר הקמת ממ"דים בהליך מהיר".
עם זאת, הוא מתנגד לתוכנית שקודמה לאחרונה בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת להרחבת הממ"דים בטענה כי מהלך כזה יוביל להתייקרות הדירות. "זאת החלטה שמצד אחד היזמים ירוויחו ממנה, כי הם מקבלים בעצם עוד מ"ר לדירות. אז אם דירת 3 חדרים עם ממ"ד בשטח 75 מ"ר הייתה אמורה לעלות 1.6 מיליון שקל, כעת תעלה 1.9 מיליון שקל, כי היא גדלה ב-10 מ"ר בגלל שהרחיבו את הממ"ד. ומצד שני, המהלך הזה גם ייקר את עלויות ההקמה – והנה שוב זוגות צעירים לא יוכלו לקנות את הדירה הזאת.
"הסברתי בוועדה שזו החלטה שפוגעת בזוגות הצעירים, באזרח הקטן שגם 1.6 מיליון שקל אין לו. ברור שכולם חייבים ממ"דים, אני רק מקווה שהשכל הישר ינצח כי בסופו של דבר המהלך הזה פוגע בתכנון. בכל מקרה, אם הרחבת הממ"ד חשובה כל כך לרוכשים, כוחות השוק כבר היו פועלים לגבי זה. אם זה היה חשוב, הייתה דרישה. אם אין דרישה, סימן שאין צורך".
מסיר חסמים
אחת הרפורמות המשמעותיות של אלנתן בתפקיד עוררה לא מעט התנגדויות. מדובר בהחלטה לבטל את הקלות הבנייה ליזמים, שמאפשרות תוספת של אחוזי בנייה, הגדלת מספר הקומות והרחבת כמות יחידות הדיור. "זה הדבר הכי מהותי. בשנים האחרונות בעקבות ההקלות בבנייה ליזמים, הליך לקבלת היתר בנייה הפך ממש למיני תכנון נוסף", הוא מסביר. "יש תוכנית שקובעת מה ניתן לבנות, אבל בעצם לא היה לה שום כוח כי תיכננו הקלות נוספות, ואז היתר הבנייה בכלל לא היה מותאם לתכנון המקורי. כל התהליך הזה, של תכנון נוסף של ההקלות, האריך את משך הוצאת ההיתר. ברגע שביטלנו את הקלות הבנייה, חזרנו לעולם שבו היתר בנייה הוא הליך טכני בלי התנגדויות, בלי עררים, הכל רץ".
אז למה יש הרבה התנגדויות למהלך?
"תראי, לכל מהלך יש מתנגדים. תמיד יביאו את דוגמאות הקצה של המקרים שבהם יזמים לא ירוויחו כפי שהיו יכולים להרוויח לפני כן. אבל בסופו של דבר, כשמסתכלים על טובת הכלל, הדבר הנכון הוא לבטל את ההקלות. אני לא נגד יותר זכויות בנייה, אני אומר שזה צריך להיות במסגרת התכנון. במקום לתת הקלה, תכננו את השכונה מראש באופן הזה, ואז כשמגיעים לשלב ההיתר, לא צריך לעבור הליך ארוך של שינויים. אצלנו רגילים כל דבר לדחות, אני הודעתי שבאתי לעשות סדר, לא האמינו לי ובסוף זה קרה".
עוד רפורמה משמעותית שקידם אלנתן ועוררה מחלוקת היא רפורמת הרישוי העצמי. הרפורמה הזו מאפשרת גם לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה – ולא רק לוועדות המקומיות. המטרה: לקצר את זמן הוצאת ההיתרים משלוש שנים בממוצע לחצי שנה בלבד. עד לאחרונה המהלך היה וולונטרי והוצאו רק חמישה היתרים כאלה, אולם בחוק ההסדרים האחרון נקבע כי החל מנובמבר 2024 ההליך יהיה מחייב, כלומר הרשות המקומית לא תוכל לסרב להליך מורשה להיתר בתחומה.
מדובר במהלך דרמטי, שאמור להקל על העומס בוועדות התכנון, להפחית את אי-הוודאות בענף, לצמצם עלויות ולהגדיל את היצע הדיור. אדריכלים מורשי היתר יכולים להנפיק היתרים להקמת בניינים עד גובה של 42 קומות (כ-12 קומות), ובלבד ש-80% משטחי הבנייה מיועדים למגורים. אלנתן מתכנן להרחיב השנה את המהלך לבניינים גבוהים יותר מ-42 מטרים.
"היו הרבה לחצים, השלטון המקומי מאוד התנגד למהלך ורצה שהוא יהיה וולונטרי", מודה אלנתן. "אבל ראינו שזה לא עובד. אז הפכנו את המהלך לחובה. זה לא אומר שכולם חייבים לקדם היתרים במסלול הזה, אבל מי שמחליט כן ללכת על זה – הוועדה המקומית לא תוכל להתנגד לו. לא כולם חייבים ליישם את המהלך, אני לא מצפה שכל השוק יעבור להליך מורשה להיתר, אבל אני מאמין שבעוד מספר שנים כולם יפעלו כך. עד לפני שנתיים היזמים לא הלינו על כך שלוקח הרבה זמן להוציא היתר בנייה כי זה התאים להם, הם קנו מגרש בריבית אפסית ובינתיים ישבו על הקרקע והרוויחו. אבל ברגע שהריבית התחילה לעלות, הם החלו לשלם ריבית גבוהה וערך הקרקע לא טיפס".
אז אם מחירי הקרקעות לא עולים, ואולי אפילו יורדים, למה מחירי הדירות ממשיכים לעלות?
"עליית המחירים אינה נובעת מעליית ערך הקרקע, היא נובעת מעלויות הבנייה שהתייקרו, מהריביות וממחירי הפועלים שעלו. אני לא יודע מה יקרה בעתיד, אבל מאוד מקווה שהמהלכים שאנחנו מקדמים יורידו את מחירי הדיור. הכוונה לירידת מחירים שנובעת מהורדת עלויות המימון".
אחד החששות שעלו בקרב אדריכלים ויזמים בעקבות הרפורמה היא שפרמיית הביטוח שמשלם יזם על אדריכל תתייקר כי מרכז הכובד והאחריות יועברו אליהם. "תחשבי שמגרש בתל אביב עולה 200 מיליון שקל, והריבית עולה ליזם עוד 40 מיליון שקל. אם אנחנו מקצרים את הליך הוצאת ההיתר באמצעות רפורמת מורשה להיתר, במקום ריבית של 40 מיליון שקל היזם ישלם 15 מיליון שקל. כשהוא חסך 25 מיליון שקל אין לו שום בעיה לשלם פרמיה של עוד מיליון שקל על הביטוח. למעשה, שווה לו לשלם על האדריכל עוד מיליון שקלים נוספים כי הוא חסך לעצמו הרבה יותר – וכולם מרוויחים. אנחנו רואים שיש כבר בקשות להיתר. אני אומר לכולם, אם יש ועדות שעושות בעיות, תגידו לי ונפתור את הבעיות האלה כי הפתרון הזה הוא אחד הפתרונות הנכונים לבעיה הכי קשה שיש.
"יש אדריכלים בתל אביב שכבר התחילו להגיש בקשות מורשה להיתר, ואם בתל אביב זה מצליח, אז זה יצליח בכל הארץ. אם יש ראש עיר שמחליט שהוא מעל החוק, יש כלים כדי להתמודד עם זה", ממשיך אלנתן. "ראשי ערים שאלו אותי – למה אתה מתערב לנו בתכנון? הסברתי להם איך זה עובד. אני מעריך שתוך חמש שנים נגיע למצב שבו 40% מהבקשות להיתר יהיו במסלול של מורשה להיתר".
"סיירת המטכ"ל של התכנון"
עוד רפורמה שקודמה לאחרונה, שמכונה על ידי אלנתן "הבייבי שלי" – היא ביטול החלוקה ההיסטורית בין שטח עיקרי לשטח שירות. במטה הדיור הלאומי אומרים שמדובר בתיקון היסטורי, שכן ב-30 השנים האחרונות חלו תקנות המחייבות להפריד בתוכניות והיתרי בנייה בין שטח עיקרי לשטח שירות. המהלך החדש נועד למנוע את ההתעסקות בחלוקה בין "השטחים העיקריים" (כגון מגורים, מסחר, מבני ציבור וכו') לשטחי השירות (כגון מחסנים, ממ"דים, חניות וכו', ואף בליטות עיצוביות מסוגים שונים), ובכך בעצם לקצר את משך הוצאת היתר הבנייה. זאת, בניגוד למצב כיום שבו כשמגישים תוכנית היתר, בודקי התוכנית צריכים לעבור על כל חלל בהיתר ולבדוק את הסיווג של עיקרי ושירות.
"היו עושים הרבה טריקים ושטיקים בתכנון, למשל מתכננים בקומת המגורים מסדרון שאין בו צורך, ואומרים בקריצה לרוכש הדירה – 'תכניס את המסדרון הזה לתוך הדירה שלך'. בתל אביב למשל הייתה תקופה שבה היו מקימים מחסנים בסמוך לדירות ואמרו לרוכשים – זה שטח שירות, אבל תכניסו אותו לתוך הדירה שלכם. הפתרון היה להוריד את המחסנים לקומה מינוס 1. האם זה טוב? לא בטוח, אבל לא הייתה ברירה. היום כשאין את ההפרדה הזאת, כבר אין טריקים. הקבלן רוצה לתכנן מסדרון מחוץ לדירה? אין בעיה, זה אותו שטח בכל מקרה. השאלה הראשונה שעלתה בעקבות הרפורמה הייתה מה יקרה להיטלי ההשבחה. היינו צריכים להסדיר את הסוגיה ולהראות שאין שינוי או פגיעה בוועדות המקומיות או ביזמים".
אלנתן מדגיש כי הפתרון להימשכות הליכי הרישוי הוא לא זבנג וגמרנו, יש הרבה דברים קטנים שצריך לטפל בהם, סיזיפיים. "למשל בימים אלה אנחנו בוחנים האם צריך את שלב תיקי המידע לפני הוצאת היתר בנייה או שאפשר להפוך אותו לוולונטרי כדי לקצר זמנים. בתיק המידע יש את כל המידע שיזם צריך כדי להוציא היתר בנייה – זכויות בנייה, הנחיות מרחביות, מסמכי מדיניות רלוונטיים, תוכניות שחלות על המקום והתייחסות הגורמים המאשרים כגון חברת החשמל, תאגיד המים וכו'. זה מידע שקיים באתר של הוועדה המקומית, הוא זמין ואין בעיה להגיע אליו".
"תחשבי על אדריכל שפועל בשכונה שהוא מכיר מקרוב. הוא לא צריך להשתמש בתיק המידע, אבל אין לו ברירה – הוא חייב להגיש בקשה לתיק מידע כדי להתחיל את התהליך לקבלת היתר בנייה, כי זה השלב המקדמי בתהליך שלוקח כחודש וחצי. בחוק ההסדרים הבא נדון בהרחבת רפורמת מורשה להיתר גם להנדסאים, גם לעבודות הקטנות, גם לאזרח הקטן".
אז איך כל הרפורמות האלה משפיעות בסוף על צרכן הקצה? אלנתן מסביר כי כדי לפרק את המוקש הגדול שנקרא עליית מחירי הדיור, צריך לטפל באופן מסודר בכל נושא תהליך הוצאת ההיתר, כי כל דבר כזה הוא חלק מ"פאזל גדול": "היום עם הריביות הגבוהות שיש, אם אני מקצר הוצאת היתר בנייה מ-3 שנים לשנה, חסכתי שנתיים של ריבית, המון כסף שיכול לבוא לביטוי במחיר הדירה".
אחת הוועדות המרכזיות במטה התכנון שסופגת התנגדויות רבות מצד ארגונים ירוקים וחברתיים וגם מצד רשויות מקומיות היא הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). איך אתה מתמודד עם הביקורת?
"אנחנו עושים הכל כדי לא לפגוע בשטחים הירוקים, אבל חייבים עוד יחידות דיור. אנחנו רחוקים מפתרון מצוקת הדיור בישראל, מי שחושב שאנחנו בדרך לשם בגלל הנתונים שמראים כי יש שיא של דירות לא מכורות על המדף פשוט משלה את עצמו. אנחנו עדיין בחוסר משמעותי. הוותמ"ל היא 'סיירת המטכ"ל' של התכנון, התרומה שלה גדולה יותר מכל הטענות".
