זינוק בהתחלות הבנייה של דירות חדשות, הכפלת היקף המגדלים ועלייה במחירים: אלה חלק מהממצאים שעולים מבדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet ו"ממון" לרגל ירושלים שחל היום (ב').
הבדיקה, שנערכה על ידי CTBUH ISRAE (הפורום הישראלי לבנייה אורבנית וגורדי שחקים) ולשכת שמאי המקרקעין, מבוססת על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2024 ולרבעון הראשון של 2025.
בנייה לגובה
לפי ניתוח של CTBUH ISRAEL, ב-2024 חלה עלייה של פי 1.5 בהיקף התחלות הבנייה של דירות במגדלי מגורים מעל 21 קומות בירושלים, עם 1,354 דירות לעומת 866 דירות ב-2023. זו גם הקטגוריה המובילה בהיקף הבנייה בשנה זו. קטגוריית הבניינים בני 6 קומות צמחה בכמעט פי 3 עם 495 דירות, לעומת 167 יחידות דיור בשנה שקדמה לה. ירידה לה בבניית דירות בבניינים בני 1-5 קומות: 970 דירות ב-2023, לעומת 533 ב-2024.
אדריכל גיל שנהב, שותף ובעלים משרד כנען-שנהב אדריכלים ויו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, מסביר: "ירושלים של 2024 מצביעה על מהפכה אורבנית שקטה, כאשר כמעט 30% מהבנייה החדשה מתרכזת במגדלים בני 21 קומות ויותר. כ-38% מהבנייה היא בטווח הביניים של 6-11 קומות. מה שמייחד אותה הוא האיזון העדין בין חידוש לשימור, מצד אחד בנייה המכבדת את המסורת והאופי ההיסטורי, מצד שני פרויקטים פורצי דרך בכניסה לעיר ובשכונות המתחדשות.
גיל שנהב צילום: גיא גלעדלדבריו, "בניגוד לתל אביב, ירושלים מפתחת מודל ייחודי של בנייה לגובה, המתכתב עם הטופוגרפיה הדרמטית וההיסטוריה העשירה של העיר. המעבר לבנייה לגובה אינו רק פתרון למחסור בקרקע, אלא חלק מחזון רחב להתחדשות עירונית. שכונות כמו קריית יובל, קטמונים ותלפיות מדגימות כיצד ניתן לשלב מגדלים במרקם העירוני הקיים, תוך יצירת מרחבים ציבוריים חדשים. הפרויקטים החדשים בירושלים נדרשים להיענות לאתגר כפול: לספק פתרונות דיור מודרניים ויעילים, ובמקביל לשמר את הזהות התרבותית והוויזואלית של עיר הבירה".
במרחק של 5 שנים, למרות מלחמת חרבות ברזל, בסוף 2024 החלה בנייתן של 4,612 יחידות דיור חדשות. מדובר בגידול משמעותי של 110% בהיקף התחלות הבנייה (2,189 דירות שהחלה בנייתן ב-2020). במספר היתרי הבנייה שניתנו לקבלנים חלה עלייה של 143% ל-31,200 יחידות דיור בסוף 2024 לעומת 12,812 יחידות דיור ב-2020.
מגמת הקמת המגדלים בבירה סופגת גם ביקורת. לדברי סגן ראש עיריית ירושלים, יוסי חביליו, "מגדלים זה לא קסם, יש להם הוצאות אחזקה גבוהות ולכן הם מתאימים לתעסוקה או לעשירים. בירושלים חלק גדול מהאוכלוסייה, לה לכאורה מיועדים המגדלים, היא במעמד בינוני ונמוך, ולכן יש חשש כבד שהם יהפכו ל'סלאמס'. בחלק מהשכונות התשתיות לא יעמדו בעומס תוספת יחידות הדיור. כבר היום אנו רואים את קריסת הרכבת הקלה, ועם בניית עשרות אלפי דירות בשכונות קריית יובל וקריית מנחם, למשל, המצב רק ילך ויחמיר, אנשים לא יוכלו לצאת מהבית".
חביליו מוסיף: "ירושלים היא עיר בירה עם אתרי דת, לאום ומורשת. לצערי, אין הקפדה על שמירת האתרים, וחלק מהמגדלים מתוכננים במקומות אלו. הדוגמה הבולטת והמזעזעת לדעתי היא מגדל הענק המתוכנן בהר הרצל, בורג' חליפה הירושלמי. הוא יפגע ויגמד את אתרי הלאום יד ושם, בית הקברות הלאומי ובית הקברות הצבאי. גם בקרבת העיר העתיקה מתוכננים מגדלים, מה שיפגע ויהרוס את הצביון המיוחד של ירושלים שנשמר במשך אלפי שנים".
מעיריית ירושלים נמסר: "ירושלים 2025 נמצאת על דרך המלך להיותה עיר צעירה ותוססת בת 3,000 שנה. עיר שיש בה עירוניות מתקדמת, חדשנות, זהות ערכית מובהקת, לצד שימור ושמירה על הטבע והסביבה. כל אלה על בסיס של תוכנית המוזנת מחזון ערכי וארוך טווח.
"בתחום הדיור, ירושלים הצליחה לפתור את בעיית המחסור והביקושים הכבושים, ובכך למתן את עליות המחיר ולאפשר כבר בטווח הקרוב דיור מגוון לכל הקהילות וסוגי המשפחות, כמו גם לצעירים, דבר שיבוא לידי ביטוי כבר בשנים הקרובות כתוצאה מהיצע הדיור הרחב המתהווה בעיר, שהוא תוצאה של עלייה בת 300% בהיקף היתרי הבנייה הניתנים בעיר בשנים האחרונות.
"אנו גאים בכך שבאמצעות בנייה גבוהה וציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה ובשכונות המערביות ושכונות הפריפריה, הצלחנו לממש חזון שבמרכזו שמירה על הטבע, השטחים הפתוחים והירוקים והגנה על הסביבה. גולת הכותרת של מהפכת הדיור היא ההתחדשות העירונית המשנה פני רחוב ושכונה ומביאה עמה צדק חברתי צדק כלכלי וצדק סביבתי.
"ירושלים עוברת מהפך תכנוני בהיקפים שלא היו. כדי לשמור על הצעירים בעיר והשטחים הפתוחים, ירושלים - שאין לה עתודות קרקע נוספות לפיתוח - חייבת לעלות לגובה"
"אנו ערים להתנגדות של קבוצות לא רחבות באוכלוסייה לבנייה הגבוהה. ואולם זו, לצד התעלמות מצרכי הדיור הנובעים מהגידול באוכלוסייה, והצורך במחירי דיור שפויים, מתעלמת גם מהצורך למנוע בנייה זוללת קרקע הפוגעת בסביבה, בשטחים ירוקים, במעיינות ובהרי ירושלים. מעל לכל, בין המתנגדים יש מי שנוקטים בהתנהלות פוגענית ומיתוג מטעה. ירושלים תהיה עיר אשר בה לצד בנייה מתקדמת ועירוניות חדשנית במערב העיר ובפריפריה, יש שמירה וטיפוח של מרחבים היסטוריים והקפדה על הזהות של העיר כעיר יחידה ומיוחדת, ככל שהדבר נוגע לעיר ההיסטורית ובמבט מזרחה.
"הניסיון לקרוא למגדל אפשטיין, אשר בפני עצמו מהווה פנינה תכנונית, בורג' חליפה, הוא דוגמה מצוינת לדרך שבה מנסים, מי מבין המתנגדים לגייס התנגדות לפרויקט על ידי הטעיה של הציבור, גם באמצעות שימוש בתקשורת. אנו מניחים כי מתנגדים אלה היו מתנגדים, בעבר, אילו היה ניתן להם, גם לבניית ימק"א, למגדל הנפלא באבו-טור, למבנה האייקוני של טרה סנטה וכיו"ב.
"עיריית ירושלים תמשיך לפעול לפי חזון ראש העיר לשמירה על שטחים ירוקים ופתוחים, עירוניות מתקדמת במחירי דיור שפויים ומגוונים, למיצוי ההזדמנות הגדולה של הדור שלנו - ההתחדשות העירונית, ולשמירה על הזהות והאופי המיוחדים לירושלים - עיר צעירה ותוססת בת 3,000 שנה, המכבדת ושומרת על עברה ומהווה כבר היום את הדבר הבא של ישראל".
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, שירה תלמי-באבאי, מתייחסת לנתונים ואומרת בשיחה עם ynet ו"ממון": "ירושלים עוברת בשנים האחרונות מהפך תכנוני ביחידות דיור, תעסוקה ותשתיות בהיקפים שלא היו. כדי לשמור על הצעירים בעיר והשטחים הפתוחים, ירושלים - שאין לה עתודות קרקע נוספות לפיתוח - חייבת לעלות לגובה. לצד זאת, מאושרות לא מעט תוכניות לבינוי שאינו מגדלי".
לדבריה, "ההתחדשות העירונית מחליפה את השיכונים הישנים ביחידות דיור חדשות הכוללות ממ"ד, לצד התחדשות המרחב הציבורי ותוספת שטחי ציבור נדרשים כמו בתי ספר, גני ילדים, טיפות חלב, בתי כנסת ועוד. חשוב לציין כי העיר ירושלים התברכה ברשת קווי רכבת קלה, בה משתמשים מאות אלפי אנשים ביום, ועל כן קודמה מדיניות להעצמת זכויות הבנייה לאורך קווי הרק"ל בהתאם למדיניות הארצית, שדוגלת בכך שכל השימושים יהיו קרובים וזמנים לתושב ללא צורך בשימוש ברכב פרטי".
התחדשות עירונית
ניתוח נתוני ההתחדשות העירונית בירושלים מצביעים על התקדמות בהיקף הפרויקטים בין השנים 2020-2024. העיר מובילה כיום את היקף הדירות שאושרו בשנה החולפת, עם 12,695 דירות שיוקמו במקום 2,788 יחידות דיור קיימות - עלייה של כ-138% בתוכניות פינוי-בינוי מאושרות בהשוואה ל-2020.
התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית רשמו עלייה של כ-110% - מ-2,189 יחידות דיור ב-2020 ל-4,612 יחידות דיור ב-2024. מהפך נרשם בתחום היתרי הבנייה להתחדשות עירונית, כאשר מאפס היתרים ב-2020, ניתנו ב-2024 היתרים להקמת 3,044 דירות - גידול שמשקף לראשונה את המעבר מתכנון לביצוע בשטח.
ברשות להתחדשות עירונית אומרים כי "ב-2024 לבדה אושרו בירושלים 61 תוכניות פינוי בינוי, ובהן מעל 12 אלף יחידות דיור מוצעות - פי 5 ויותר מהעיר השנייה בדירוג זה, רמת גן, שבה אושרו 11 תוכניות. עד סוף 2024 הצליחה ירושלים להגיע להישג של 151 תוכניות מאושרות לפינוי בינוי, הכוללות מעל 35 אלף דירות העיר מובילה גם בהיקפי המימוש של תוכניות ההתחדשות העירונית".
ישראל שטרייכרצילום: מיכל קושרובישראל שטרייכר, מנהל אגף שיווק בקבוצת בית ירושלמי (BY) הבונה בעיר, אומר כי "מגמת הבנייה לגובה נובעת מהניסיון לאזן בין הצורך בהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, לצד הצורך בכדאיות כלכלית לנוכח מכפילי הבנייה הנדרשים (3-4 יחידות דיור חדשות על כל דירה ישנה) ושמירה על שטחים פתוחים, שכן בנייה לגובה מאפשרת ציפוף ושחרור שטחי קרקע לתועלת הציבור. עם זאת, אני מעריך שמגמה זו תתמתן בהמשך, על רקע הגידול בעלויות הבנייה של מגדלים גבוהים".
מחירי הדירות
ניתוח של לשכת שמאי המקרקעין מצא כי ברבעון הראשון של 2025 המחיר הממוצע של דירה בעיר עמד על 3.15 מיליון שקל, נתון הגבוה בכ-16.2% ביחס למחיר הממוצע ברבעון הראשון של 2024 שעמד על 2.71 מיליון שקל (פער של כ-440 אלף שקל). בהתפלגות לחדרים, מחיר ממוצע לדירת 2 חדרים ברבעון הראשון השנה עמד על 2.29 מיליון שקל, לעומת 1.82 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (פער של כ-468 אלף שקל, גידול של כ-25%).
מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עמד על 2.51 מיליון שקל, לעומת 2.19 מיליון שקל ברבעון המקביל (פער של כ-317 אלף שקל, גידול של כ-14%). מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עמד על 3.33 מיליון שקל, לעומת 2.97 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024 (פער של כ-354 אלף שקל, גידול של כ-12%).
המחיר הממוצע של דירות 5 חדרים עמד על כ-4.33 מיליון שקל, לעומת כ-3.66 מיליון שקל (פער של כ-668 אלף שקל, גידול של כ-18%). בדירות הגדולות פער המחירים נמוך ועומד על כ-152 אלף שקל (כ-3% בעליית המחיר): ברבעון הראשון של 2025 המחיר הממוצע עמד על 5.18 מיליון שקל, לעומת 5.03 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024.
בנוסף, נבחנה עלות "החדר הנוסף" בעיר. מהבדיקה עולה כי המעבר מדירת 5 חדרים לדירת 6 חדרים הוא היקר ביותר, ועלות החדר השישי מהווה תוספת של כ-1.18 מיליון שקל. הוספת חדר רביעי בשדרוג מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים תעלה לרוכשים עוד כ-750 אלף שקל. שדרוג מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים תעלה בממוצע עוד כ-730 אלף שקל למחיר הדירה.
בפילוג לחדרים, הקטגוריה המובילה ב-2024 הייתה דירות 4 חדרים עם כ-37% מסך התחלות הבנייה, דירות 3 חדרים במקום השני עם כ-30% מסך התחלות הבנייה, דירות 5 חדרים במקום השלישי עם כ-17%, דירות קטנות של עד 2 חדרים עם כ-11% ודירות גדולות של 6 חדרים ויותר עם כ-5% מסך התחלות הבנייה.
עינב כהןצילום: גבעוניעינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל נדל"ן, המקימה את שכונת גבעת בראשית בירושלים, מציינת כי "הנתונים מציגים תמונה של שוק נדל"ן דינמי: המחיר הממוצע בבירה זינק ל-3.15 מיליון שקל, עלייה של כ-16% בשנה אחת, מה שמעיד על ביקוש חזק ומתמשך. אנחנו מעריכים שלמרות ההגירה השלילית, נראה משיכה של קהל דש וצעיר, אנחנו מקבלים פניות מתושבים מחוץ לירושלים וגם מיהודים מאירופה וארה"ב".
פורסם לראשונה: 00:00, 26.05.25
