אם חשבתם שהדירות במגדל דה וינצ'י בתל אביב היו יקרות, כעת מתברר שהן צפויות להתייקר עוד יותר. דירה עם ממ"ד בקרבה רבה לנכס אסטרטגי (כמו הקריה למשל) צפויה להיות מתומחרת ב-15%-10% יותר, כך עולה מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור ynet.
הלשכה בחנה מה ערכו ושוויו של הממ"ד ממחיר הדירה, בעקבות המלחמה עם איראן, שהציבה בפני מדינת ישראל אתגר חדש בהתגוננות העורף בפני איום הטילים הבליסטיים והדגישה את החשיבות בקיום מרחב מוגן דירתי.
לאחרונה אישרה הכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה, המאפשר להגדיל את שטח הממ"ד עד להיקף של 15 מ"ר, כולל חדר שירותים או חדר רחצה. תיקון זה מדגים באופן חד וברור את החשיבות הרבה שמיוחסת לממ"ד, הן מצד הציבור והן מצד גורמי השלטון. בלשכת שמאי המקרקעין מעריכים כי כאשר המוצר יהיה נפוץ יותר בשוק, דירה עם ממ"ד מוגדל או דירה עם ממ"ד שבו חדר רחצה ותא שירותים, תקבל עדיפות מצד קונים פוטנציאליים ביחס לדירה עם ממ"ד קונבנציונלי.
הסקר, שנערך על ידי ועדת מחקר ונתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין בקרב חברי הלשכה בחודש יוני האחרון, מצא כי כ-63% מהמשיבים ציינו ששווי דירה ללא ממ"ד הנמצאת בסמיכות רבה לנכס אסטרטגי - בסיס צבאי, נתב"ג, נמל ימי, מרכז רפואי וכו' - צפוי להיות מופחת ב-15%-10% ביחס לדירה זהה באותו מיקום עם ממ"ד. כ-14% ציינו שההפחתה צפויה להיות של כ-20% ויותר. כ-20% ציינו שההפחתה צפויה להיות של כ-5% ואילו רק 3% משמאי המקרקעין סברו כי לא צפוי להיות הבדל במחיר הדירה.
הבדיקה בחנה האם גם באזורים שאינם נמצאים בסמיכות לנכס אסטרטגי יש חשיבות לממ"ד, ועד כמה הוא אמור להשפיע על שווי הדירה. כ-48% משמאי המקרקעין סבורים כי שווי דירה ללא ממ"ד, שאינה ממוקמת בסמיכות רבה לנכסים אסטרטגיים, צפוי להיות מופחת בכ-5%. כשליש מהמשיבים ציינו ששוויה צפוי להיות מופחת בכ-10% ואילו רק 12% ציינו כי התמחור צפוי להיות מופחת בכ-15% ויותר.
הבדיקה בחנה את ההשפעה של הממ"ד על דמי השכירות. 63% מהשמאים ציינו שדמי שכירות של דירות ללא ממ"ד הנמצאות בסמיכות רבה לנכסים אסטרטגיים צפוי להיות מופחת ב-10%-15% מדירה זהה עם ממ"ד. 15% השיבו שדמי השכירות צפויים להיות מופחתים ב-20% ויותר. 15% נוספים ציינו שהתמחור צפוי להיות מופחת ב-5% בלבד.
"ממ"ד הפך לקריטריון מרכזי בהחלטות רכישה והשכרה. אנחנו רואים זינוק של עשרות אחוזים בביקוש לדירות עם ממ"ד, שמתבטא גם בעליית מחירים"
לגבי דירות ללא ממ"ד בשכירות שלא בקרבה לנכסים אסטרטגיים, כמחצית (49%) ציינו כי התמחור שלהן צפוי להיות מופחת ב-15%-10% מדירה זהה עם ממ"ד. 35% ציינו שהתמחור צפוי להיות מופחת ב-5% ואילו כ-13% ציינו שלדעתם לא צפוי להיות הבדל בתמחור.
יריב דרורי צילום: צביקה גולדשטייןשמאי המקרקעין יריב דרורי, יו"ר ועדת המחקר ונתוני השוק בלשכה שערך את הבדיקה, הסביר כי "מרבית שמאי המקרקעין סבורים שלדירות מגורים עם ממ"ד יתרון ברור על דירות ללא ממ"ד, הן ביחס לשווי והן ביחס לדמי שכירות. בנכסים הקרובים לנכסים אסטרטגיים, בהם הסיכון לפגיעה עולה, הסברה היא שהיתרון לדירות עם ממ"ד גדול יותר. כמובן שמסקנות אלו ראוי שיובאו בפני קובעי המדיניות בממשלה, בבואם לשקול אם לתת משקל רב יותר לנושא ההתחדשות העירונית".
בהתייחסות לחוק שעבר לאחרונה ומאפשר את הגדלת הממ"ד, דרורי מציין כי "תיקון החוק עשוי להוביל להשפעה משמעותית יותר על שווי הממ"ד מערך הדירה, מבלי להתחשב באזור שבו נבנה הפרויקט, משום שהאיום הביטחוני אינו נחלת הצפון או הדרום".
המחיר עלה, הביקוש לדירות גדולות עולה
בתוך כך, גם בדיקה שערכה בחודש שעבר חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט, מעלה כי מחירי דירות עם ממ"ד טיפסו ביוני בשיעור של 5%-3%. במקביל נמצא כי מחירי השכירות של דירות עם מרחב מוגן דירתי זינקו בשיעור של 10%.
"האירועים הביטחוניים האחרונים, ובראשם המתקפה מאיראן, חוללו שינוי מהותי בהתנהגות הצרכנית בשוק הנדל"ן - ממ"ד הפך לקריטריון מרכזי בהחלטות רכישה והשכרה", אומר רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה בחברה. "אנחנו רואים זינוק של עשרות אחוזים בביקוש לדירות עם ממ"ד, שמתבטא גם בעליית מחירים של כ-3%-5% ברכישה וכ-10% בשכירות, בעיקר באזורים המבוקשים בגוש דן. מנגד, "עסקאות רכישה של דירות ללא ממ"ד מתקשות להיסגר".
רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, מוסיף: "ביוני נצפתה מגמת ביקושים ברורה לדירות 5-4 חדרים. לצד שיקולי השדרוג, אנו רואים כיצד המצב הביטחוני והאירועים האחרונים בישראל הפכו את שאלת הביטחון לחלק בלתי נפרד מהחלטת הרכישה. הממ"ד חדל להיות מרכיב תכנוני משני והפך לדרישה בסיסית עבור מרבית הרוכשים".
פורסם לראשונה: 00:00, 27.07.25
