שוק הדיור מקרטע, מחירי הדירות בירידה והיקף העסקאות בקיפאון יחסי, על רקע שנתיים של מלחמה וחוסר ודאות. אבל, באופן מפתיע, דווקא בחבלי הארץ שהיו בחזית הלחימה הפעילה נרשם עניין מוגבר בדירות למגורים, שמעיד על ציפייה להשקעות עתק של המדינה באזור, אבל גם על המוטיבציה של הציבור להשתתף מעשית בשיקום ערי הנגב ויישובי הצפון, באמצעות מעבר לאזור.
לוקיישן, כידוע, הוא הערך המרכזי והסיבה שבלב כל עסקת נדל"ן למגורים. אבל הים התיכון הוא אותו ים, בין אם משקיפים אליו מראש מגדלי טיילת דוד בתל-אביב, או מהמרפסת בשדרות הגעתון בנהריה. כך שמי שיכול להרשות לעצמו להתנתק מהמרכז ולנדוד אל מעבר לגבולות הפומו, צפונה או דרומה, יוכל לקבל הרבה יותר איכות חיים תמורת הרבה פחות כסף.
12 צפייה בגלריה
וילת יוקרה במגדל ב-25 מיליון שקלים. היוצא מן הכלל באזור
(צילום: גלעד פורת, סותביס ישראל)
במובן הזה, יוקרה היא עניין של גיאוגרפיה. בדרך כלל נכס מוגדר כיוקרתי אם שוויו עומד על 10 מיליון ש' ומעלה. מחירם של הבתים והדירות היקרים שאיתרנו ביישובי הפריפריה לא מגיע כדי מחצית מהשיעור הזה, ואוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר מדוע: "כשבוחנים עסקאות לנכסים יוקרתיים בפריפריה, מגלים כי מה שקובע את השווי הוא היקף הבנייה בפועל, משום שנכסים שנחשבים שם ליוקרתיים יותר, פשוט בנויים בשטחים גדולים יותר משמעותית מהסטנדרט המקובל ביישוב. אם בתל-אביב מיקום הנכס יכול להשפיע רבות על שוויו, בפריפריה, להיקף ההשקעה בבנייה ובגמר הבנייה תהיה השפעה מכרעת יותר, אף שהמחיר למ"ר בנוי לא יהיה שונה מהותית מהמקובל ביישוב. המחיר המבוקש למ"ר בנוי בקריית-שמונה, למשל, דומה או זהה למחירו של מ"ר בנוי בכל דירות הארבעה חדרים הסטנדרטיות בעיר. כך גם בערד".
סיבה נוספת, על פי דנוס, היא שכמות הרוכשים הפוטנציאליים לנכסי יוקרה בפריפריה מוגבלת יחסית, ולעובדה זו יש השלכה ישירה על המחיר הנמוך יחסית למ"ר בנוי. "לבאים מבחוץ נתונים אלה בהחלט מהווים יתרון", הוא אומר, "מאחר שבפריפריה רוכשים לפי 'משקל' ומקבלים ערכי יוקרה במחיר של נכס סטנדרטי. זה מייצר הזדמנויות משמעותיות למי שממילא מתכוון לעבור לנכס אחר באותו היישוב, או למי שמגיע מאזור שבו מחירי הקרקע גבוהים משמעותית ומושפעים מנתונים כגון מיקום ביישוב, מיקום בבניין (בבתים משותפים) וכדומה".
ובכל זאת יש יוצא מן הכלל: במושבה מגדל ליד טבריה, שנחשבת פריפריה גיאוגרפית אף שמעשית אינה כזו, איתרנו נכס יוקרה לכל דבר, שמחירו עומד על 25.5 מיליון ש', הרבה מעבר לרף 10 מיליון השקלים.
בסוכנות התיווך סותביס מגדירים את הנכס "וילה טוסקנית עם בריכה על שפת הכנרת". מדובר בבית פרטי בן שבעה חדרים, בשטח בנוי של 550 מ"ר על מגרש בשטח של כ-930 מ"ר. הוא כולל גינה גדולה עם חצר קדמית ואחורית, מטבחון חוץ ועמדת ברביקיו, בריכת שחייה בסגנון אינפיניטי, נוף פנורמי לכנרת מכל חדר בבית וכן מערכות טכנולוגיות מתקדמות, כגון חשמל חכם, מערכת סאונד ועוד. זה אכן נכס חריג, ולא מייצג את ה"יוקרה" המקובלת בפריפריה. הנה כמה דוגמאות שאולי יגרמו לכם לשקול לקום ולעבור.
וילה שקטה ואופציה ליחידה / כרמיאל
מחיר: 5.1 מיליון ש'.
הנכס: וילה בת 5 חדרים, 200 מ"ר בנוי על מגרש בשטח כ־500 מ"ר, ברחוב נחליאלי בשכונת מכוש בעיר כרמיאל.
פרטים: עומדת "על המדף" זה שלושה חודשים וחצי. הוצעה למכירה לראשונה ב־2023, אולם עם התמשכות מלחמת חרבות ברזל הוקפאה, וחזרה לשוק בחודש יוני. כוללת סלון ומטבח מרווחים, אופציה ליחידת דיור, שלושה חדרי שירותים, שתי מקלחות. הבית נבנה בבנייה עצמית בין השנים 1991־1992 ועבר שיפוץ כללי בשנה האחרונה.
ערך מוסף: מיקום בשכונה השקטה והיוקרתית בעיר.
"בעל הבית והאיש שבנה את הנכס המקורי הוא מפקח בנייה במקצועו, והוא ניהל את פרויקט השיפוץ בליווי מעצב פנים", מספר אהרון איציקזון, יועץ ומשווק נדל"ן ברימקס חלוצים כרמיאל ומשגב. "הנכס עבר שיפוץ משמעותי ואפשר פשוט להגיע עם מזוודות ולגור בו. בני הזוג שגרים בו היום ומוכרים אותו מצמצמים דיור בעקבות ההתבגרות של הילדים".
לעיר כרמיאל נותרו מעט עתודות קרקע, כאשר רוב הבנייה החדשה מתמקדת בשכונת הר נבון בחלק המערבי של העיר. ישנם לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי בשלבי תכנון ועבודה ראשונית בעיר, אם כי עדיין לא בשלבי ביצוע. מחיר דירת 5 חדרים בשכונות הישנות ללא ממ"ד מתחיל סביב 1.3 מיליון ש' בלבד ועד דירות בוטיק עם גינה או מרפסת תמורת כ־3 מיליון ש'.
בריכה וכפר על סף מדבר / ערד
מחיר: 3.2 מיליון ש'.
הנכס: וילה בת 8 חדרים, 264 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 744 מ"ר, ברחוב נוף 68, בשכונת צמודי הקרקע הרדוף בעיר ערד.
פרטים: מוצעת למכירה מאז יולי השנה. כוללת סלון, מטבח ופינת אוכל בחלל פתוח ומרווח, סוויטת הורים עם חדר ארונות, שתי מקלחות, שלושה חדרי שירותים, חצר מטופחת בשטח 480 מ"ר עם שתי חניות פרטיות.
ערך מוסף: בריכת שחייה ודק עץ, מטבח חיצוני, ונוף פתוח למדבר.
"הבית ממוקם באזור שקט מאוד, עם אווירה של חיי כפר", מתאר המתווך, אור אברהם רחבי מסוכנות התיווך לנדסמן. "בשכונה יש שני גני שעשועים חדשים לילדים, בית כנסת והפיצרייה 'כפרוצקה', שהוכתרה לא פעם כאחת מעשר הפיצריות הטובות בישראל. המוכרים הם בני זוג ילידי ערד, שגידלו בבית את בנותיהם ובשנים האחרונות גם את נכדיהם, והם אלה שבנו ועיצבו את הבית. הרוכשים יקבלו מרפסות שצופות אל נוף מדברי, וכן זכויות לבניית צימר תיירותי".
מה הופך את הדירה ליוקרתית במונחים מקומיים? אברהם: "קו ראשון לנוף מדברי פסטורלי, חצר גדולה עם בריכת שחייה ודק עץ, מטבח חוץ מאובזר ומרפסות צופות למדבר. בקצה הרחוב נמצא 'הספסל של עמוס עוז' - ספסל הפונה לנוף מרהיב, שהסופר עמוס עוז נהג לשבת עליו כשהתגורר בערד, ושם קיבל השראה לכתיבתו".
בערד מתגוררים כ־35 אלף תושבים בשטח שיפוט של כ־105 אלף דונם, בגובה של 600 מטר מעל פני הים. בשנת 2026 תיפתח בצומת שוקת על כביש 31 המוביל לעיר קריית המודיעין של צה"ל, בה ישרתו 15 אלף חיילים, מתוכם 10,000 אנשי קבע. המהלך הזה צפוי להביא לתנופת פיתוח ולהגירה חיובית של אלפי משפחות לאזור. בסיס חיל האוויר נבטים הסמוך מתרחב אף הוא ומעסיק מאות עובדים מקצועיים, מהנדסים וטכנאים, שחלקם עובר להתגורר בעיר. מפעל אלביט בעיר קולט עובדים חדשים ותורם להתפתחות העיר.
בשנה הקרובה צפויות לעמוד לשיווק כ־4,000 יחידות דיור חדשות, מהן 1,000 יחידות צמודות קרקע. השיווק מתוכנן בשמונה שכונות שונות בעיר, ומאות יחידות דיור נמצאות כבר בשלבי בנייה.
נכון להיום עומד המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בעיר על ־1.671 מיליון ש'.
מרפסת לים במרכז העיר / נהריה
מחיר: 2.55 מיליון ש'.
הנכס: מיני פנטהאוז בן 5 חדרים, 138 מ"ר כולל מרפסת של 20 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, סמוך לשדרות הגעתון בלב העיר נהריה.
פרטים: הבניין הוקם בידי היזם המקומי אמנון סלע לפני שש שנים, והדירה מוצעת למכירה מאז אוגוסט. לדירה חלל מרכזי מרווח, שתי חניות תת־קרקעיות ומחסן.
ערך מוסף: נוף לים מהמרפסת המשקיפה למערב.
"מדובר בדירה גדולה מאוד, מרווחת ויוקרתית, עם נוף לים ובמחיר מציאה ביחס לשוק, בצל מלחמת חרבות ברזל", אומר המתווך אביב אזרן, זכיין רשת אנגלו־סכסון בנהריה. "אנחנו מעריכים שהמחיר לדירה דומה צפוי לזנק לאחר סיום המלחמה".
לשם השוואה, המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים בשכונות החדשות של נהריה מתחיל ב־1.8 מיליון ש', וככל שמתקרבים לים מחיריהן של דירות 5 חדרים חדשות מתחילים ב־2.5 מיליון ש'.
בימי שגרה נהריה היא עיר ים ותיירות, שמתגאה ברצועת חוף ארוכה במיוחד, הנמתחת ממושב שבי ציון בדרום ועד ראש הנקרה בגבול הצפון. אוכלוסייתה עומדת על כ־68 אלף תושבים. בשנים הקרובות מתוכננת להיבנות בה מרינה חדשה. בחלקה המזרחי של העיר מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, לצד תנופת בנייה של שכונות חדשות ומרכז הייטק עתידי. שכונת מרכז העיר, שבה ממוקם הנכס, מתאפיינת באתרי בילוי, מלונות קטנים, מסעדות, בתי קפה, קאנטרי קלאב וכמובן, קרבה לים.
תכנון מדויק למשפחה החרדית / ביתר-עילית
מחיר: 4.1 מיליון ש'.
הנכס: דירת 6 חדרים, 210 מ"ר בבניין מדורג בן ארבע קומות שנבנה ב־2002 ברחוב פחד יצחק בעיר ביתר־עילית, ממערב לירושלים.
פרטים: הדירה מוצעת למכירה מזה חצי שנה. היא כוללת 2 יחידות הורים, 2 מרפסות, ממ"ד, 4 חדרי שירותים ו־3 מקלחות. הרחוב מרכזי ושקט, מקביל לרחוב הראשי בשכונה, ויש בסמוך בתי כנסת, מרכז מסחרי גדול ותחבורה ציבורית.
ערך מוסף: קרבה למוסדות חינוך רבים ומגוונים לבני כל הגילים.
"הבעלים החליט לשנות את הדירה מהיסוד לאחר בנייתה, והתאים אותה במדויק לצרכיו ולחלום שלו", מסבירה המתווכת שירה חראזי מרימקס חזון ירושלים. המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בביתר־עילית עומד על 3 מיליון ש', ומשום כך, המחיר המבוקש לנכס הזה מסווג אותו כדירת יוקרה.
"ביתר־עילית היא עיר חרדית צעירה ומתפתחת, שכל 70 אלף תושביה הם בני המגזר החרדי, המנהלים חיי קהילה תוססים באווירה משפחתית", מסבירה חראזי. "האוכלוסייה צעירה מאוד: יותר מ־60 אחוז מהתושבים הם ילדים ובני נוער. יש בעיר מגוון רחב של מוסדות חינוך לכל גיל - מהגיל הרך ועד ישיבות תיכוניות, תלמודי תורה, כוללים, בתי ספר לבנות, סמינרים, חינוך מיוחד ועוד. העיר נהנית מנוף הררי, תחבורה נוחה לירושלים ותנופת בנייה עם פרויקטים חדשים ומבוקשים".
חיי קהילה הם מאפיין מרכזי של ביתר־עילית. בכל שכונה יש בתי כנסת רבים, מוסדות צדקה, ופעילות תורנית שוקקת. מאפיין נוסף הוא תנופת הפיתוח המואצת, עם שכונות חדשות כמו גבעה C, נופי הכרם, ועוד, שמחירי הדיור בהן אטרקטיביים יותר מבעיר השכנה, ירושלים. הדירות מותאמות למשפחות ברוכות ילדים, והתחבורה הציבורית מבטיחה נגישות סדירה לירושלים, בני ברק, אשדוד וערים נוספות. באופק יש תוכניות להרחבת התחבורה הציבורית. רבים מתושבי העיר עובדים בירושלים, אחרים עוסקים במסחר, הוראה, שירותים קהילתיים, הייטק או עובדים מהבית.
חצר גדולה ליד הנחל / קריית-שמונה
מחיר: 3.8 מיליון ש'.
הנכס: בית פרטי בן 5 חדרים, 240 מ"ר בנוי על מגרש של 750 מ"ר וגינה היקפית ברחוב ביאליק בעיר קריית־שמונה.
פרטים: הבית שוכן בשכונה הוותיקה והשקטה, המאופיינת בבתים פרטיים. הוא כולל סלון גדול, שלושה חדרי שירותים, שתי מקלחות, מקלט פרטי, חצר גדולה מסביב לבית, מטבח חיצוני ופרגולה גדולה במיוחד בשטח של כ־120 מ"ר, וכן חניה פרטית עם שער חשמלי וגדר אלומיניום עם אינטרקום ומצלמה.
ערך מוסף: נחל עין הזהב זורם ממש ליד הבית, במרכז העיר.
"הבית נבנה בבנייה עצמית בשנות ה־90 ויש אפשרות לפצל את השטח כדי לבנות בו בית נוסף", מסביר צחי חפצדי, יועץ נדל"ן מרימקס חלוצים בקריית־שמונה. "מה שהופך אותו להשקעה כדאית הם הגדלים העצומים, הפרטיות המוחלטת וכמובן האפשרות לפצל או להוסיף מתקנים בשטח, כגון בריכה, ג'קוזי ועוד". לדבריו, את הנכס בנה במקור נגר מקומי, והמשפחה שהתגוררה בו ב־20 השנים האחרונות החליטה למכור אותו כבר לפני המלחמה, אבל עצרה את תהליך המכירה בצל האירועים. בחודש יולי הבית חזר לשוק ונמצא "על המדף" זה שלושה חודשים.
קריית־שמונה מתאפיינת בסביבה של טבע יפהפה, מקורות מים, נחלים זורמים ואוויר נקי. מתוכנן לקום בה רובע חדש, "רובע נחלים", ובשכונות החדשות "יובלים ו"בימת תל חי" יש בנייה ופיתוח מאסיביים. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים בעיר עומד על כ־1.25 מיליון ש'.
