חתיכת מסיבת סיום סידרו השבוע ליעקב (ינקי) קוינט. מדד מחירי הדיור ירד ב-0.6% והשלים ירידה של יותר מ-2% בחצי השנה האחרונה. קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מעניק ל"ממון" ראיון פרישה ולא מהסס לזקוף חלק נכבד מהקרדיט לזכותו. כמי שמנהל בחמש השנים האחרונות את הארגון שמחזיק בלמעלה מ-90% מקרקעות המדינה — הוא התרגל לספוג ביקורת על מעורבותה של רמ"י ביוקר הדיור. עכשיו הוא מבקש ליהנות מההישג: מדד מחירי הדיור יורד בפעם השישית ברציפות. עבור קוינט זאת הוכחה שלא מדובר במקריות אלא כתוצאה ממדיניות עקבית של רמ"י. אם להקשיב למומחים בענף, הירידות החלו כבר לפני יותר משנה, אך לא התבטאו במדדים בגלל מבצעי המימון של הקבלנים, שהסוו את את הצניחה במחיר הדירות. מהצד השני, אי אפשר להתעלם מהריבית הגבוהה ומהפסיכולוגיה של הקונים שהקפיאו את החלומות על דירה בזמן מלחמה, כי מי קונה דירה כשכל רגע יכול ליפול עליה טיל. לעובדות הללו הייתה השפעה מכרעת על הקיפאון בשוק הדיור ועל ירידת המחירים שהתלוותה אליו. הציפיות של חברות הבנייה הגדולות הן שעם סיום המלחמה והורדת הריבית הצפויה — הביקושים יחזרו לעלות ואיתם גם המחירים. רבים מהמומחים שותפים להערכה הזו. קוינט לא.
"הגברנו את שיווק הקרקעות בהיקפים עצומים, כבר לפני שנתיים ראינו ירידות במחירי הקרקעות ועכשיו זה מתבטא במחירי הדירות", קוינט מסביר וגם מודה כי הגורם השני שהוביל לצינון בביקושים לדירות, ובעקבות זאת לירידה במחירים, הוא סביבת הריבית הגבוהה. "ברור שהריבית משפיעה, אבל היא לא הרכיב העיקרי", הוא אומר. "בשנים האחרונות פירסמנו מכרזים ליותר מ-500 אלף דירות וחתמנו על עסקאות בהיקף של מעל 300 אלף יחידות דיור — בעצם נשברו כל השיאים. צריך להבין שהיכולת להשפיע על השוק היא דרך הצפתו בקרקעות וזה מה שעשינו. הפתרון הנדרש, כמו בשיעור הראשון בחוג לכלכלה, הוא הגדלת ההיצע. זה לא קרה ביום אחד, עבדנו על זה תקופה ארוכה — מדובר במאות פרויקטים כל שנה".
קוינט מתייחס לטענות שעלו לאורך הקדנציה שלו נגדו ונגד רמ"י: "כל הזמן טענו שאנחנו משווקים בכל הארץ, אבל שאנחנו לא יודעים להשפיע על המחירים במרכז, עד המקרה של שדה דב — האזור המבוקש ביותר במדינה — שם שיווקנו מעל 7,000 דירות. זה היה המפץ הגדול שהוביל לאפקט דומינו, אירוע מכונן. השוק בתל-אביב משפיע על כל ישראל ואנחנו מאמינים שאין סיבה שאם המחיר בשדה דב עומד על 49 אלף שקל למ"ר, ובמקומות אחרים בעיר אנחנו כבר רואים מחירים של 39 אלף שקל למ"ר, אז שזה לא ישפיע על ערים נוספות כמו רמת-גן, פתח-תקווה, רעננה, רחובות ועוד".
מחירי הדיור: "נקודת ציון היסטורית"
קוינט, שיפרוש מתפקידו בשבועות הקרובים, לא מסתיר את הסיפוק שלו מהכותרות החיוביות ביומיים האחרונים על הירידה במחירי הדיור. "זו נקודת ציון היסטורית. כבר כמעט 15 שנים שהמחירים עולים, אף אחד לא האמין שניתן יהיה לעצור אותם, אבל לאחרונה נרשמה בלימה ובחצי השנה האחרונה המחירים כבר יורדים. הרבה יותר פשוט להוריד את מחירי הקוטג', אבל הורדת מחיר של קרקע לבנייה זה מהלך מורכב ומסובך שדורש פתרון ייחודי, בין אם בתחום הקנייני, התכנוני, המימוני או בפיתוח התשתיות. למרות זאת המחירים כן בירידה וזה לא מובן מאליו".
אתה מכיר את הלך הרוח בשוק: מומחים רבים ומנהלי חברות הבנייה מעריכים שעם סיום המלחמה והורדת הריבית המחירים יחזרו לזנק.
"שיווקנו ונשווק לא רק בשדה דב, גם במתחם נס לגויים, במתחם תעש רמת-השרון, במתחם פי גלילות. לרמ"י יש תוכניות בהיקף גדול של יחידות דיור שעתידות להיות משווקות בתקופה הקרובה, ואני חושב שההשפעה של השיווקים האלה היא כאן כדי להישאר. כשמסתכלים על ההיקפים מבינים שאין סיבה שהמחירים יהיו איפה שהם היו לפני שנתיים ושלוש".
ועדיין, יזמים מתלוננים על עלויות הבנייה הגבוהות ומזהירים מפני ביקושים כבושים שיובילו לעליות מחירים לאחר סיום המלחמה.
"המלחמה הובילה לכך שתשומות הבנייה התייקרו, חלק מיבוא מוצרי הבנייה נחסם, שכר העבודה התייקר על רקע המשבר בכוח האדם, משך הבנייה התארך. אז למרות שהורדנו את מחירי הקרקעות, זה עדיין לא בא לידי ביטוי באופן מלא במחירי הדירות. לכן אני מאמין שעם סיום המלחמה יימצא פתרון לבעיית המחסור בפועלי הבניין, ודווקא אז נראה שירידת המחירים תעמיק. המדדים היום לא משקפים את מלוא הירידה, בין היתר בגלל מבצעי המימון, ואני מעריך שמדובר במגמה של ירידות. כבר היום הירידה הריאלית היא 7%-10% והשוק יגיע לשיווי משקל חדש כשהקבלנים יתאימו את המחירים המבוקשים, זה כבר קורה. ההחלטה של בנק ישראל להגביל את מבצעי הקבלנים נבעה מחשש לחוסר יכולת לפרוע הלוואות, ואני חושב שהיא מצביעה על כך שהמחירים היו גבוהים מדי.
"זה לא שהורדנו קרקעות מהחלל, קיצרנו טווחים ועשינו תהליכים שפעם עבדו עליהם בטור והיום עובדים עליהם במקביל. כך הגענו לכמות גדולה יותר של קרקעות. בשוק שנמצא בשיווי משקל המדינה צריכה לשווק קרקעות להקמה של 30-40 אלף יחידות דיור בשנה, הרבה פחות ממה ששיווקנו בשנים האחרונות, כי יש קרקעות פרטיות ויש מיזמי התחדשות עירונית. אנחנו שיווקנו הרבה מעבר לכמויות השנתיות הנדרשות כדי להוביל לירידות מחירים".
הביקורת על האוצר: "עיכבו הסכמים"
אחת הדרכים שהמדינה נקטה כדי לסייע בהורדת מחירי הדיור היא התוכנית הממשלתית לדיור מוזל, שקוינט גיבה לאורך השנים אולם במשרד האוצר פעלו לאחרונה לצמצמה. יש לו בטן מלאה על כך וגם על שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. "תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה, שהפכו לדירה בהנחה, נתנו מענה למעל 130 אלף זוגות צעירים עם הנחות של מאות אלפי שקלים. הייתה לי הזכות להיות שותף לגיבוש התוכנית ב-2015 עם שר האוצר משה כחלון. לצערי, בתקופה האחרונה משרד האוצר צימצם את היקפה. זאת תוכנית נכונה וחשובה, היא חלק ממענה רחב יותר בשוק הדיור, ואני חושב שהתפיסה של האוצר שגויה ושצמצום התוכנית ישפיע על היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירות", הוא אומר.
"בכלל", ממשיך קוינט, "בהשוואה לקודמיו בתפקיד, נושא הדיור לא נמצא בראש סדר העדיפויות של שר האוצר. במקום משרד שיוזם ומקדם תוכניות חדשות, רוב הזמן אנחנו מתמודדים עם ביטול של תוכניות קיימות, לא רק דירה בהנחה. נתקלנו גם בקשיים שהערימו עלינו לגבי חתימה על הסכמי גג ופיתוח תשתיות ברשויות המקומיות. למשל בספטמבר 2024 חתמנו על הסכם גג בנתיבות, פחות משנה מטבח 7 באוקטובר, ובנובמבר באותה השנה חתמנו על הסכם עם עיריית אופקים, אבל ההסכמים האלה עוכבו תקופה ארוכה. מהלכים כאלה מקשים עלינו לעמוד ביעדים ולשווק בהיקפים משמעותיים. יש לנו 8,000 יחידות דיור לשווק באזור הנגב המערבי וגם זה מתעכב. אני חושב שזה אחד האזורים הכי חשובים לשיווק, כחלק מהתקומה והחזרה ליישובים האלה".
אתה אומר שתוכנית מחיר למשתכן היא רק חלק ממערך גדול יותר של תוכניות שדרושות בשוק הדיור.
"נכון. במקביל חייבים לפתח את שוק השכירות ארוכת הטווח, מהלך שהיום בסביבת הריבית הנוכחית לא יקרה בלי תמיכה ממשלתית רחבה. צריך לתת תמיכה ליזמים ורמ"י איפשרה גם לאנשים פרטיים להיות חלק מפרויקטים כאלה - לרכוש דירה בפרויקט שמנוהל על ידי יזם ולקבל תשואה מובטחת. אני חושב שהחברה הממשלתית 'דירה להשכיר' דווקא שיווקה הרבה דירות להשכרה ארוכת טווח ב-3-4 השנים האחרונות, וברור שכשהריבית הייתה יותר נמוכה, השיווקים היו יותר מוצלחים. הבעיה היא בשוק ובריבית הגבוהה. וכמובן שאסור לשכוח גם את השכבות החלשות ביותר, אלה שלא יכולות לרכוש דירה בכלל. מלאי הדיור הציבורי הצטמצם מאוד בשנים האחרונות וצריך להרחיב אותו. אנחנו בשעתו הצענו עיקרון פשוט: 7% מכל פרויקט חדש ישמש לדיור ציבורי".
נטען נגדך מאז פרוץ המלחמה שרמ"י מתנגדת להטבות לחיילי מילואים בגליל. מה תגובתך?
"רמ"י לא רק שלא התנגדה, היא יזמה מהלכים משמעותיים לפיתוח הגליל ולמען חיילי המילואים. תיכננו יישובים חדשים בנגב ובגליל ואת הרחבות היישובים הקיימים, וכן שיווקנו למעלה מ-4,000 מגרשים לחיילי מילואים, רבים מהם בגליל ובנגב. המכרזים בקציר, בלהבים ובמועצה האזורית משגב מוכיחים את הצלחת המהלך".
אז מאיפה נבעה הטענה להתנגדות?
"ההתנגדות לא הייתה שלנו אלא של משרד האוצר, שהתעקש לאורך השנים לא לאשר הנחות נוספות מעבר למדיניות הקיימת. אנחנו ברמ"י לא מתנגדים להטבות לחיילי מילואים, להפך".
ומה בכל זאת מקשה על פיתוח היישובים בגליל?
"בעיה מרכזית היא מנגנון ועדות הקבלה. כשזה מופעל לא נכון, הוא מעכב קליטה של אוכלוסייה חדשה ומונע את הצמיחה של היישובים. אנחנו רוצים לפתוח את הכניסה לכולם וליצור פיתוח מואץ ומהיר, ולא רק לאפשר קליטה של 'בנים ומקורבים' בקצב איטי. אם את שואלת מה נדרש כדי שהגליל באמת יתפתח, זה כבר מחייב טיפול ממשלתי רחב: חיזוק הערים, השקעה בחינוך, בתחבורה ובתעסוקה. רמ"י עושה רבות, אבל לא הכול בידינו".
אגב ערים חדשות, לא מזמן אושרו כמה ערים חדשות למגזר החרדי. מה עמדתך?
"חלקה של האוכלוסייה החרדית היא כ-15% מכלל האוכלוסייה בישראל, יש מחסור גדול בדיור גם שם, ולכן צריך לספק פתרונות דיור גם לאוכלוסייה החרדית. בחלק גדול מהערים לא מעוניינים בשכונות לאוכלוסייה הזו ולכן היה צורך בהקמת ערים נפרדות למגזר".
יש טענות נגדכם מצד זוגות צעירים בפריפריה שבני מיעוטים מקבלים קרקעות זולות יותר.
"מחירי הקרקעות נקבעים לפי חוק על ידי השמאי הממשלתי. שיעור ההנחה נקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ובדרך כלל נגזר ממפת אזורי העדיפות הלאומית שנקבעת על ידי הממשלה ומייצרת מדרג בין אזורי הספר וקו העימות לאזורים אחרים, בין היתר משיקולי עידוד ההתיישבות. בכל מקרה, אי-אפשר להשוות בין המחירים בג'סר א-זרקא לקיסריה, לדוגמה, למרות מרחק של מאות מטרים וקרבה של שני היישובים לחוף הים".
מה לגבי הטענה שחלק מהמכרזים שפירסמתם מצויים במקומות שהסיכוי שאכן ישווקו נמוך כמו בניצנה, והפרסום הוא רק לצורך "שבירת שיאים"?
"אנחנו מפרסמים מכרזים בכל הארץ. דווקא לגבי ניצנה, שיווקנו שם כמות גדולה של מגרשים ויש התעניינות מאוד גדולה של חבר'ה צעירים וגרעינים שמתארגנים להתיישבות שם. התפקיד של רמ"י הוא לשווק קרקעות בכל רחבי הארץ, בטח ובטח בפריפריה ובאזורי הספר. אגב, במקומות האלה ערך הקרקע הוא אפס וזה מאוד אטרקטיבי".
התדמית הדורסנית: "הייתה בעיה בשירות"
רשות מקרקעי ישראל, הגוף שמחזיק בגורלן של רוב הקרקעות במדינה, הפכה בעיני רבים לסמל של ריכוזיות ממסדית, בירוקרטיה מכבידה ומדיניות נוקשה. אזרחים רבים תופסים אותה כחזקה ודורסנית.
יש לך הסבר לתפיסה הזו?
"אזרחי ישראל הם גם הלקוחות של רמ"י וגם הבעלים של הקרקעות. רמ"י מנהלת את הקרקעות לטובת הציבור וניהול מקרקעין זה תפקיד מורכב. אני חושב שהבעיה העיקרית הייתה בעיית השירות ואנחנו ניסינו לתת לה מענה דרך טרנספורמציה דיגיטלית. בשנים האחרונות אנחנו מטפלים במעל מיליון חוכרים אבל כוח האדם ברמ"י לא גדל באותם היקפים. הכנסנו מערכות AI מתקדמות ובלעדיהן לא היינו מסוגלים לתת שירות לכמות כזאת של פניות. רק לאחרונה ערכנו תחרות תכנון לשטח הקריה באמצעות AI. כבר לפני 5 שנים, כשחזרתי לרמ"י מרשות החברות וראיתי טכנולוגיות מתקדמות בתעשיות הביטחוניות, התחלנו לפתח כלי AI בעולם ניהול המקרקעין.
"זה אומר שבעתיד הלא-רחוק כל הפעולות של רמ"י יתבצעו מרחוק, בלחיצת כפתור, ללא מאכערים. למשל יש לנו מערכת שמציגה ערכי קרקע בלחיצת קרקע ומייתרת את תהליך השומה. יש לנו מערכת שעובדת עם לוויינים ומזהה פלישות בקרקע או בנייה בקרקע ושיפרה את היקף האכיפה שלנו במאות אחוזים. היום הרבה יותר קל לנו לזהות פלישות ימים ספורים ולעיתים אפילו שעות לאחר שהפולשים עולים על הקרקע. אנחנו מגיעים בשלבים מאוד מוקדמים ואם נצליח לעקר את התמריץ מלפלוש - נוכל למגר את התופעה הזאת".
בשנים האחרונות פירסמתם מכרזים לא רק בתחום הדיור.
"נכון. נכנסנו חזק לעולם התשתיות: אנרגיה סולארית, פרויקטים אגרו-וולטאיים, מחצבות, תחנות כוח ומטמנות. במרבית המקרים מדובר במכרזי אופציה (מכרזים שבמסגרתם היזם מקבל אפשרות להשלים את התכנון - ה"צ) ובאיתורים שמתואמים עם כלל הגופים הרלוונטיים כמו מינהל התכנון, רשות החשמל וכן הלאה. על היזמים מוטלת המשימה להשלים את התכנון. המכרזים שלנו יעילים בהרבה לעומת ההליך שמתבצע מול החשכ"ל (הגוף המוסמך לערוך מכרזים מרכזיים - ה"צ): הם פשוטים, מהירים ושקופים יותר.
"כך לדוגמה, רמ"י בשיתוף עם רשויות בנגב מקדמת פרויקט ענק באזור אורון צין שמטרתו להפוך קרקע המשמשת כיום לכרייה וחציבה לקרקע שתשמש לייצור חשמל מאנרגיות מתחדשות בהיקף ענק של 10 ג'יגה-ואט, המהווים כשליש מצריכת החשמל של מדינת ישראל. הפרויקט צפוי להתממש תוך מספר שנים, כאשר המכרזים הראשונים צפויים לצאת בתוך כשנתיים. שטח הפרויקט כ-110 אלף דונם ברמת הנגב והערבה התיכונה (בין דימונה וחצבה) והוא אף ישמש לחוות שרתים תת-קרקעיות, מרכז מו"פ לאנרגיה ועוד. הוא יהווה גורם משיכה משמעותי לתעסוקה בנגב המזרחי בכלל".
סוף הקדנציה: ההצעות שלא התממשו
קוינט, 52, עורך דין בהכשרתו, מילא שורה של תפקידים בכירים בשירות הציבורי. בין היתר שימש גם כמנהל רשות החברות הממשלתיות. הוא נשוי, אב לחמישה, ומתגורר ברחובות.
אתה עוזב את התפקיד בקרוב, מה תמליץ למחליפך - האם רמ"י צריכה לשנות את האסטרטגיה שלה בשנים הקרובות?
"כן. מצד אחד, כדי לשמר את מגמת ירידת המחירים עלינו להמשיך לשווק קרקעות בהיקפים גדולים. מצד שני, יש לנו אחריות לשמור עתודות קרקע לדורות הבאים ולשמר שטחים פתוחים. הדרך היא להיכנס באופן אסטרטגי לתחום ההתחדשות העירונית. רמ"י יכולה לבצע Buyout לדירות הישנות או להציע דירות חלופיות במתחמים החדשים, ולתכנן מחדש את המרקם העירוני במרכזי הערים, תוך מימון פיתוח התשתיות ומוסדות הציבור הנדרשים. הגישה הזו נותנת פתרון כפול: גם ביטחוני, באמצעות מיגון של בניינים ישנים, וגם חברתי, באמצעות שדרוג איכות החיים בפריפריה. המדינה יכולה לממן זאת באמצעות ההכנסות משיווקים באזורי הביקוש במרכז. יש לנו מודל ראשוני ואנחנו מנהלים שיח עם רשויות כמו דימונה ובית-שאן. בשורה התחתונה, רמ"י חייבת להיכנס כשחקן דומיננטי בתחום ההתחדשות העירונית, וכך נמשיך לראות את הירידה במחירי הדיור".
כמי שכיהן פעמיים כמנהל רשות החברות הממשלתיות, מה דעתך על ניהולן ועל בעלות ממשלתית? אילו חברות נוספות צריך להפריט?
"בזמני השלמנו מהלכים משמעותיים: הפרטת תעש, שהתגלתה במלחמה האחרונה כהצלחה גדולה, פירוק פי גלילות, שם רמ"י תשווק קרקעות לאלפי דירות, הפרטת נמל חיפה ודואר ישראל והתחלת התהליך החשוב של הנפקת התעשייה האווירית. אני סבור שאין מקום למעורבות ממשלתית בעולם העסקי, ולכן צריך לצמצם ככל האפשר את מספר החברות שבבעלות המדינה. בראש הרשות עומד היום מנהל מצוין, רועי כחלון, צעיר, נמרץ ומוכשר. הוא הוביל את הפרטת נמל חיפה ואין לי ספק שהוא גם האיש שיצליח לקדם את ההנפקה של התעשייה האווירית. צריך לבחון הפרטה של קצא"א ותש"ן, ולמכור את אחזקות המדינה בתחנת הכוח דוראד ובבנק יהב. זה המהלך הנכון כדי לאפשר לשוק העסקי להתנהל ביעילות, בלי מעורבות עודפת של המדינה".
פורסם לאורך הקדנציה ברמ"י שיש לך הצעות למספר תפקידים בכירים בגופים גדולים בשירות הציבורי כמו רשות שדות התעופה. לאן פניך מועדות?
"אני מאמין גדול בחשיבות של השירות הציבורי, אבל בעת הזו אני מכוון למגזר הפרטי. הוצעו לי מספר תפקידים בשירות הציבורי, חלקם לא התממשו, וחלקם התנגשו עם התוכניות שלי. אני בהחלט רואה את עצמי חוזר בעתיד לשירות הציבורי, כשזה יתאים. כעת אני בוחן הקמת קרן השקעות בנדל"ן, שתתמקד בפרויקטים על קרקעות מורכבות שדורשות פתרונות יצירתיים. זה בעצם מה שעשיתי לאורך רוב הקריירה, רק שהפעם זה יהיה בקרקעות פרטיות ולא בקרקעות המדינה".
כשאתה מסתכל לאחור, מה הדבר שאתה הכי גאה בו, ומה ההחלטה שאתה עדיין מתלבט אם הייתה נכונה?
"הטיפול במשבר הדיור והגדלת ההיצע עמדו בראש סדר העדיפויות שלי ואני גאה על התוצאות והצלחת המהלכים האלה. יש נושאים שלא הצלחנו לטפל בהם, כמו הכניסה להתחדשות העירונית או טיפול משמעותי יותר בנגב ובגליל. המשנה במסכת אבות אומרת: 'לא עליך המלאכה לגמור'. שיישאר משהו גם למי שיבוא אחריי".
פורסם לראשונה: 00:00, 17.10.25
