אלפי סטודנטים מחפשים מאז הקיץ דירות להשכרה לקראת פתיחת שנת הלימודים שתחל השבוע, ומשקיעי הנדל"ן רואים בשכונות הסטודנטים הזדמנות זהב: ביקוש קבוע, שוכרים צעירים ותשואות שנראות מפתות. אבל בדיקה של אתר מדלן עבור ynet ו"ממון" מגלה כי התשואה על הנייר בשכונות מובהקות עם ריכוזי סטודנטים אינה תמיד משקפת את המציאות בשטח.
כך, למשל, על פי נתוני מדלן שכונה ד' בבאר-שבע מציעה תשואה של 4.16% מהשכרה. השכונה מונה 18,970 תושבים, מהם 33.4% צעירים בגילי 20-29, שהם כ-6,341 שוכרים פוטנציאליים. השכונה, הממוקמת בצפון בירת הנגב, כוללת מבני שיכונים ובמהלך השנים הוזנחה והחלה לסבול ממוניטין שלילי. עם זאת, בשני העשורים האחרונים הפכו חלקים ממנה ליעד מבוקש בקרב סטודנטים, הודות לסמיכותה לאוניברסיטת בן-גוריון.
טל קופלצילום: אורית פניני"כדאי לזכור שבשכונה ד' יש 10,782 דירות, כמעט 68% מהן להשכרה, כלומר יותר מ-7,300 דירות מתחרות על אותו קהל", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "ב-2024 היו בשכונה כ-400 דירות ריקות (5%), הנתון הגבוה ביותר בארץ גם באחוזים וגם במספרים נומינליים. לצד היתרונות – קרבה לאוניברסיטת בן-גוריון ומחירים נמוכים יחסית (כ-13,500 שקל למ"ר) – השכונה סובלת מבעיות חברתיות ומדד סוציו-אקונומי נמוך של 2.2. ההיצע העצום והתחרות הקשה הופכים את ההשקעה הזו, למרות הפיתוי הגדול, למסוכנת יחסית".
בהמשך דירוג השכונות עם ריכוזי סטודנטים שמציעות תשואה גבוהה, אך מוערכות על ידי מדלן כמסוכנות להשקעה, נמצאת שכונה א' בבאר-שבע, שבה ממוקמות בין היתר המכללה האקדמית להנדסה סמי שמעון והמכללה הטכנולוגית באר-שבע. היא מציעה תשואה של 4.15%, אוכלוסייה של 8,400 תושבים ו-21.4% צעירים (כ-1,797 שוכרים פוטנציאליים).
אחריה שכונה ג' בבאר-שבע, הסמוכה גם היא לאוניברסיטת בן-גוריון, עם 11,290 תושבים ו-27.7% צעירים (כ-3,126 שוכרים פוטנציאליים), שמציגה תשואה של 3.63%; ושכונה ב', שבה מתגוררים סטודנטים רבים מאוניברסיטת בן-גוריון ומכללת סמי שמעון, עם 9,560 תושבים ו-34.2% צעירים (כ-3,270 שוכרים פוטנציאליים), והיא מציגה תשואה של 3.41%. שתי השכונות מציעות ביקוש סביר מצד סטודנטים, אך התשואה נמוכה יחסית לשכונה ד'.
בצדה השני של המפה ניצבת שכונת רמות רמז בחיפה, שכונה ותיקה בדרום רכס הכרמל שהקרבה שלה לאוניברסיטת חיפה ולטכניון הופכת אותה לפופולרית בקרב סטודנטים. השכונה מציעה תשואה של 3.28% מהשכרה, אוכלוסייה של 6,650 תושבים ו-26.8% צעירים (כ-1,780 שוכרים פוטנציאליים).
אחריה בדירוג שכונת רמת עמידר ברמת גן, הממוקמת בקרבה לאוניברסיטת בר-אילן, עם 10,000 תושבים ו-25.6% צעירים (כ-2,558 שוכרים פוטנציאליים), ומציגה תשואה של 3.15%. בחזרה לחיפה, שכונת רמת אלון הגובלת במזרח הטכניון מאופיינת בשיעור צעירים גבוה במיוחד של 49.4% (כ-3,137 שוכרים פוטנציאליים), אך מציגה תשואה נמוכה יותר של 2.8%. במדלן מסבירים כי נתון זה מעיד על כך ששיעור צעירים גבוה לא תמיד מבטיח תשואה גבוהה.
בהמשך הדירוג ניצבת שכונת נווה דקלים בראשון לציון, הממוקמת בקרבה למכללה למינהל, ומציגה תשואה של 2.7% עם אוכלוסייה של 5,620 תושבים ו-21.6% צעירים (כ-1,214 שוכרים פוטנציאליים). עוד בדירוג: שכונת מרכז יפו, הסמוכה למכללה האקדמית תל אביב-יפו, עם 6,350 תושבים ו-19.8% צעירים (כ-1,257), שמציגה תשואה זהה של 2.7%.
תשואה דומה
שכונת לב תל-אביב (החלק המערבי), שממוקמת בין המכללה האקדמית לאוניברסיטת תל-אביב עם 8,450 תושבים ו-23.6% צעירים (כ-1,991), מציגה תשואה של 2.53%. בשכונת קריית שמואל בירושלים, המצויה בסמוך למכללת הדסה ולקמפוס ירושלים של הקריה האקדמית אונו ולא רחוק ממכללת מרכז שלם והשכונות הסטודנטיאליות של האוניברסיטה העברית, יש 2,780 תושבים ו-31.9% צעירים (886). היא מגיעה לתשואה של 2.52%.
שכונת מונטיפיורי בתל-אביב, שבה מתגוררים סטודנטים מאוניברסיטת תל-אביב, מציגה תשואה של 2.5%, עם 2,260 תושבים ו-29.7% צעירים (671). בשכונת גבעת עמוס בנשר, הסמוכה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה, יש 1,033 תושבים ו-22.8% צעירים (235) עם תשואה של 2.5%.
בשכונת טלביה בירושלים, בקרבת קמפוס גבעת רם באוניברסיטה העברית, מתגוררים 4,010 תושבים, מהם 23.7% צעירים (952), מציגה תשואה של 2.45%. שכונה ה' באריאל הסמוכה לאוניברסיטת אריאל, עם 6,670 תושבים ו-45.7% צעירים (כ-3,048), מציגה תשואה של 2.4%.
בשכונת מרכז העיר ירושלים, שגם בה מתגוררים סטודנטים מהאוניברסיטה העברית, כמו גם סטודנטים מהמכללה האקדמית לאמנות בצלאל, יש 7,870 תושבים ו-37.3% צעירים (כ-2,936), ומציעה תשואה של 2.39%. בשכונת פלורנטין בתל-אביב, שמרכזת סטודנטים מאוניברסיטת תל-אביב, סמינר הקיבוצים והמכללה האקדמית אונו ובה גרים 10,080 תושבים, מהם 29.3% צעירים (כ-2,951), מציגה תשואה של 2.33%.
בשכונת כרם התימנים בתל-אביב יש 5,020 תושבים ו-25.4% צעירים (כ-1,277), והיא מציגה תשואה של 2.25%. בשכונת לב תל-אביב גרים 20,430 תושבים, מהם 20% צעירים (כ-4,082). היא מציגה תשואה של 2.23%. בשכונת ניות בירושלים, הסמוכה לקמפוס גבעת רם באוניברסיטה העברית ומרכז שלם, יש 2,610 תושבים, מהם 21.5% צעירים (561), והיא מציגה תשואה של 2.2%.
ביקושים גבוהים
רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, אומר בשיחה עם ynet ו"ממון" כי "אנו רואים שככל שהמצב מתייצב, הסטודנטים חוזרים ללימודים בקמפוסים, והביקושים הגבוהים לשכירות בערים בהן יש מוסדות לימוד אקדמיים גבוהים יחסית. אך יש קורלציה בין תשואה גבוהה לרמת הסיכון. בתל אביב, לדוגמא, הביקוש לשכירות עמוק ויציב לאורך השנה ולכן התשואה מהשכירות נמוכה יחסית, אך ההשכרה לרוב רציפה וללא תקופות בהן הדירות עומדות ריקות, גם גם באזורי ביקוש אחרים, בהם גם ירושלים ורמת גן".
רון נובוטניצילום: עוז מועלםלעומת זאת, הוא מציין כי "בשכונות בערים המאופיינות כשכונות סטודנטים או ביעדים בהם מדברים על תשואה גבוהה, ניכרת עונתיות חדה ותחלופה גבוהה של שוכרים ותלות במועדי הלימודים. קשה למצוא שוכרים לדירה באמצע שנת הלימודים האקדמית. אך מצד שני, יש יתרון במחירי הדירות המגלמים את הסיכון. חשוב לזכור שיש שונות רבה במחירי דירות ובתשואות בתוך הערים ואפילו בין דירות באותה השכונה, והנתונים ממחישים היטב את הצורך לבחון כל השקעה באופן ספציפי".
נובוטני מוסיף כי "כאשר רוכשים דירה, יש לבחון את הנתונים כך שיתאימו לצרכי הדיירים, ובפרט כאשר מדובר ברוכשים, שפעמים רבות לא מכירים את השכונות לעומק. כך למשל, חשוב לבדוק האם הדירה מתאימה לשותפים? היכן היא ממוקמת ביחס למוסד האקדמי? האם יש בקרבתה תחבורה ציבורית נגישה? האם יש ממ"ד או מקלט? מה רמת הביטחון האישי והשירותים בשכונה ועוד. צריך להיזהר מלהסתנוור מהממוצעים, הם מהווים אינדיקציה לשוק, אך לכל דירה יש מאפיינים ייחודים משלה".
סדר הפוך
"בשורה התחתונה הבדיקה מלמדת אותנו שהמשמעות הגבוהה ביותר כשבודקים שיעורי תשואה אינה ההתפלגות הסוציו-אקונומית או התפלגות דמוגרפית (בהיבט הגיל או העיסוק)", מסביר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "המסקנה הזו פוגשת אותנו בשני אופנים: מצד משקיעי הנדל"ן, שאמורים לדעת שכשהם רוכשים דירות באזורים קשים יותר ופריפריאליים, הם מקבלים שיעורי תשואה גבוהים יותר במחיר של סיכון גבוה (מחיר הנכס נמוך אך גם כמות בעלי היכולת הבטוחים נמוכה בהתאם); וכשמשקיעים באזורים יקרים, ייהנו מהכנסה בטוחה יותר אך בשיעורי תשואה נמוכים".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מוסיף כי "מצד השוכרים, ברור שמעוטי היכולת שבהם הם אלה שיפנו לאזורים הזולים ויבקשו לשלם פחות, ואילו בעלי היכולת יפנו לאזורים יקרים יותר, בהם הכסף שלהם משיג להם דירה טובה משמעותית ממה שיכולתם הכלכלית מאפשרת (בהיבט של רכישה). בבחינת עשיר וטוב לו, עני ורע לו. לכן, לכמות הסטודנטים בשכונה נתונה אין ולא יכולה להיות השפעה על שיעור התשואה. הסדר הוא בדיוק הפוך. טיב השכונה מבחינת מיקום או מיתוג קובע את מחירי הדירות בה (גבוהים או נמוכים) ומשפיע בתורו על טיב השוכרים (חזקים או חלשים)".
אבל, ממשיך דנוס, "לעולם כאשר המחירים גבוהים - שיעורי התשואה יהיו נמוכים וכשהם נמוכים שיעורי התשואה יעלו. זה מבטא את מרכיב הסיכון, שהוא חלק משיעור התשואה הנדרש על ידי המשקיע הסביר. כשקנה ביוקר, ישכיר בזול יחסית אבל יקבל שוכרים יציבים יותר; וכשקנה בזול, יקבל יותר באופן יחסי אבל משוכרים חלשים יותר. באשר לסטודנטים, הם רק חלק מהתחרות בשוק הזה, שלצערי משלמים בו יותר מדי חודש בחודשים האחרונים".
