מהלך דרמטי שעשוי להתגלגל לרוכשי הדירות ולהוזיל עסקאות נדל"ן: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צפויה לאפשר לראשונה לקבלנים שזוכים במכרזי מדינה לפרוס את עלויות הקרקע והפיתוח שעליהם לשלם לרמ"י - לתשלומים.
מדובר ביוזמה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שקידמה סדרת פגישות בנושא עם בכירי רמ"י כדי להקל על הקבלנים שממתינים שנים ארוכות עד לקבלת הקרקע, וכפועל יוצא להוריד את עלויות הבנייה ואת מחירי הדירות. לפי הערכות כלכלני ההתאחדות, משמעות המהלך היא הוזלת עלויות הבנייה בסכומים הנעים בין 100 ל-200 אלף שקל לדירה.
בשנים האחרונות קראה ההתאחדות למדינה לאפשר לקבלנים לפרוס את העלויות עבור קרקעות ודמי הפיתוח לתשלומים, כדי להפחית את מחירי הקמת הפרויקטים. פריסת תשלומים של עלות הקרקע ודמי הפיתוח יכולה לשחרר ליזמים ולקבלנים כסף המרותק להלוואות בנות שנים מהבנקים המלווים, שאותן הם נאלצים לקחת בזמן שהם ממתינים להשלמת ביצוע פיתוח הקרקע על ידי המדינה.
ללא השלמת עבודות התשתית של המדינה במתחמים שנרכשו ממנה, ליזמים אין אפשרות להתחיל בבנייה. לפי נתוני ההתאחדות, בעשור האחרון עמד זמן ההמתנה מיום רכישת הקרקע ועד הרגע שבו ניתן היה להתחיל לבנות בה בפועל - לאחר השלמת פיתוח הקרקע - על שלוש שנים בממוצע; ובמקרים קיצוניים - על למעלה מעשור של המתנה. זאת, למרות שהיזם כבר שילם למדינה על הקרקע והפיתוח במזומן.
במקרים כאלה המשמעות היא תוספת לעלויות הבנייה, שנעה בין עשרות למאות אלפי שקלים לכל דירה ומיליוני שקלים לפרויקט. מדובר בהוצאה שמגולגלת ישירות למחיר הדירה, ובמקביל מונעת השקעה של היזם בפרויקטים חדשים לאורך שנות ההמתנה האלה.
אנשי אגף הכלכלה של ההתאחדות בוני הארץ בחנו מקרים שונים שמציגים את טענתם. כך, למשל: לצורך בניית דירה על קרקע שנמכרה במכרז של רמ"י במתחם שדה דב בתל-אביב (המיועד לדירות יוקרה), שילמו יזמים 2.1 מיליון שקל על קרקע ופיתוח ליחידת דיור. במצב הקיים מחיר דירה כזו נע סביב 8 מיליון שקל. רמת הריבית בשוק להלוואות ליזמים 8% בממוצע. לצורך חישוב זהיר נלקח בחשבון זמן המתנה של שנתיים מרגע רכישת הקרקע ועד להשלמת הפיתוח, שתאפשר את תחילת הבנייה.
כיום מאפשרת רמ״י ליזמים לשלם על הקרקע בהשהיה של 90 ימים מהזכייה במכרז, לכן במקרה זה נותרו 640 ימי המתנה. במצב כיום היזם נאלץ, כאמור, לשלם את הסכום מראש ולכן הריבית שישלם בסופו של דבר לבדה תהיה גבוהה מאוד ותעמוד על 296 אלף שקל לדירה. בהנחה שהמדינה תאפשר פריסה לארבעה תשלומים על דמי הקרקע והפיתוח, תופחת עלות ההלוואה של היזם בכ-184 אלף שקל לדירה. אחרי שיפחית בשיעור דומה להנחה שהתקבלה מהמדינה את הרווח היזמי, יוכל היזם להציע הנחה של כ-250 אלף שקל על דירה זו.
במקרה של דירה במכרז מדינה ביישוב יהוד-מונוסון, שמחירה כיום עומד על 2.8 מיליון שקל - אם תאושר פריסת תשלומים לרמ"י עבור הקרקע ועבור עלות הפיתוח - יוכל היזם לחסוך כ-72 אלף שקל לדירה. לכן הוא יוכל להציע הנחה של 98 אלף שקל לרוכשי הדירה הזו.
מנגנון אופרטיבי
בכנס שערכה לאחרונה התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ביקש גזבר ההתאחדות אילן גורדו ממנהל רמ"י יעקב קוינט לבחון את האפשרות למתן אישור לפריסת תשלומים על קרקעות ופיתוח במכרזי המדינה. בשבוע שעבר הודיע קוינט למנכ"ל ההתאחדות יגאל סלוביק (תא"ל במיל') על החלטת רמ"י לאשר פריסה לתשלומים לאחר יצירת מתווה שייקבע בתום סדרת דיונים עם גורמים מקצועיים.
במכתב ששלח קוינט לסלוביק והגיע ל-ynet ו"ממון" כתב קוינט כי רמ"י "רואה חשיבות רבה בהבטחת היתכנות כלכלית למיזמי הבנייה ובקידום תהליכים שיאפשרו שיווק קרקעות והתחלות בנייה באופן יעיל ושקוף. לאור האמור, אין לרשות התנגדות עקרונית לפריסת תשלומי הקרקע והפיתוח, בכפוף לגיבוש מנגנון אופרטיבי מסודר, אשר יאזן בין צורכי המדינה לבין צורכי היזמים, ויבטיח שמירה על תקינות וניהול תקציבי תקין".
אילן גורדוצילום: יח"צגורדו, המשמש גם יו"ר ארגון בוני ירושלים והסביבה, מסר: "אנחנו מברכים על ההחלטה שהיא לא פחות ממהפכה. יש להבין כי במצב המשברי שבו נמצא הענף מובטח שכל הנחה בהוצאות הבנייה תגולגל להוזלת דירות. בסביבת הריבית הגבוהה הנוכחית, שבגללה לא יכולים כיום רבים מהיזמים בשוק הדיור לצאת לפרויקטים שתיכננו תהיה להחלטה הזו השפעה ישירה גם על היקף היצע הדיור בשנים הקרובות".
"מדובר במהפכה. במצב המשברי שבו נמצא הענף מובטח שכל הנחה בהוצאות הבנייה תגולגל להוזלת דירות. תהיה להחלטה השפעה ישירה גם על היקף היצע הדיור בשנים הקרובות"
קוינט מסר ל"ממון" ו-ynet: "כדי לשמר את ההישג שבירידת מחירי הדיור, יש להמשיך ולהציף את השוק בקרקעות. לצד זה יש להקל על הקבלנים על מנת שיובטח גם קצב התחלות הבנייה".
פורסם לראשונה: 00:00, 02.11.25
