"המון דיירים לא ישנים בלילה בגלל השאלה מה יהיה עם ה-Buyout – האם יקבלו תמורה כזאת או אחרת. פתאום נפתח אופק להרבה מאוד אנשים". כך אומר השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, בראיון ל-ynet ו"ממון" עם תחילת יישום אחד המנגנונים המרכזיים בחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שאושר לאחרונה.
בשבוע שעבר הכריזה הממשלה על מתחמי השיקום הראשונים בדימונה, ערד, רחובות ותל-אביב, ואגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים החל בקביעת השומות לבעלי הזכויות שיבחרו לממש את חלופת היציאה (Buyout) – מסלול המאפשר לקבל תמורה כספית במקום להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית. בשלב הראשון נדרש אגף שומת מקרקעין לערוך שומות לכ-1,000 יחידות דיור במתחמים אלה, ובהמשך צפויות הכרזות גם על מתחמים נוספים ברמת-גן, בני-ברק, בת-ים וחיפה.
החוק נועד לקדם את שיקומם של אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות מסלול מואץ של התחדשות עירונית. בשונה מהמנגנון הקיים של מס רכוש, המטפל בדרך כלל במבנה שנפגע באופן נקודתי, החוק מתייחס למתחמים שלמים שנפגעו ואשר יועדו עוד קודם לכן להתחדשות עירונית.
שתי חלופות
לדברי בלולו, אחת המטרות המרכזיות הייתה לקצר משמעותית את לוחות הזמנים. "אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו שכמו בתוכנית התחדשות עירונית רגילה זה ייקח המון שנים. רצינו במסגרת החקיקה לקבוע לוחות זמנים מאוד קצובים וברורים כדי שכל אותו מתחם ישוקם בצורה מואצת".
בעלי הזכויות במתחמי השיקום יכולים לבחור בין שתי חלופות: להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית ולקבל דירה חדשה עם השלמתו, או לממש את חלופת היציאה ולקבל תמורה כספית בהתאם לשומה פרטנית שיקבע השמאי הממשלתי הראשי.
בלולו מסביר כי אחד החידושים המרכזיים בחוק הוא האפשרות לקבל את התמורה הכספית כבר בשלב הנוכחי. "החוק קובע שכל אחד ואחד מהתושבים שנכלל באותו מתחם שהוכרז זכאי לקבל תמורה כספית כאן ועכשיו, שתאפשר לו לקנות דירה במקום אחר", הוא אומר. עם זאת, הוא מדגיש כי החוק שינה את כללי המשחק מבחינה קניינית. "יש פגיעה קניינית ברמה כזו או אחרת משום שהנמכנו את דרישת הרוב הקובע לקידום פרויקט ההתחדשות", הוא מסביר.
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, גיל בלולו
(צילום באדיבות משרד המשפטים)
לדבריו, החוק מאפשר לכלול במתחמי השיקום גם נכסים שבדרך כלל אינם חלק מפרויקטים של התחדשות עירונית. "ברחובות למשל יש מתחם שלם של בתים צמודי קרקע. הדיירים יכולים להחליט לקבל את החלופה הכספית ולרכוש בית חדש או להצטרף לפרויקט. בדרך כלל אי-אפשר לכפות על צמודי קרקע, מגרשים ריקים או יחידות עסקיות להיכנס לעסקת התחדשות, אבל במסגרת החוק כן ניתן לעשות זאת כי בסוף אתה משקם אזור. ברמה התכנונית אתה מסתכל בראייה מתכללת".
לדברי בלולו, לחלופת היציאה יש גם תרומה משמעותית לקידום הפרויקטים עצמם. "זה כלי שבאמצעותו אנחנו נוכל להשיג רוב יותר מהר", הוא אומר. "ככל שיש יותר Buyout במודלים, זה מגביר בצורה משמעותית את הכדאיות הכלכלית לפרויקט". לדבריו, היזם משלם את התמורה לבעלי הדירות באמצעות מימון ממס רכוש, ומחזיר את הכסף רק בסיום הפרויקט, בהפרשי הצמדה בלבד.
יקבלו לפי דירה חדשה
במסגרת יישום החוק החל, כאמור, השמאי הממשלתי הראשי בהכנת שומות פרטניות לכל נכס במתחמים שעליהם כבר הכריזה הממשלה. בהתאם להוראות החוק, בעלי זכויות המבקשים לממש את חלופת היציאה רשאים להגיש בתוך 15 ימי עבודה ממועד ההכרזה מסמכים, נתונים וטענות שעשויים להיות רלוונטיים לקביעת השומה. על השמאי הממשלתי הראשי למסור את השומה בתוך 40 ימי עבודה ממועד הכרזת הממשלה על מתחם השיקום.
"העיקרון הוא שאנחנו עושים שומה לשווי הדירה כחדשה", מסביר בלולו. "אנחנו עושים חישוב מחדש לשטח הדירה ומעריכים אותה כדירה חדשה. לצורך הדוגמה, אנחנו מעריכים אותה ככוללת ממ"ד, ואם הייתה לה חניה אז גם חניה, ובדרך כלל גם מרפסת".
עוד הוא מציין כי בעלי הזכויות יוכלו להגיש מידע ומסמכים שלדעתם רלוונטיים לקביעת השומה באמצעות השירות הדיגיטלי שהקים אגף שומת מקרקעין. "אם תושב רוצה להציג בפנינו מידע או מסמכים או כל דבר אחר שהוא חושב שנכון שיעמוד בפנינו כשאנחנו עורכים את השומות הפרטניות - הוא רשאי להגיש אותם". עוד קובע החוק כי בעלי זכויות שיבחרו בחלופת היציאה בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק יהיו זכאים גם לתוספת שטח, בהתאם לעקרונות הקבועים בו. לאחר קבלת השומה ניתן יהיה גם להגיש עליה השגה בהתאם למנגנון שנקבע בחוק.
פורסם לראשונה: 00:00, 05.07.26
