בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור של בעלי דירות ויזם בפרויקט תמ"א 38 בבת ים, והותיר על כנה את החלטת המפקח על רישום המקרקעין - שלא לכפות את ביצוע הפרויקט על בעלי הדירות שהתנגדו לו. בכך קבע בית המשפט כי גם כאשר רוב מוחץ של הדיירים תומך בפרויקט, אין בכך כדי להצדיק את אישורו בכל מחיר, אם קיימים ליקויים מהותיים העלולים לסכן את זכויות בעלי הדירות. את הסרבנים בתיק ייצגה עו"ד אתי בר מימון, בעלת משרד עו"ד ונוטריון עצמאי, הן מול המפקח על המקרקעין והן מול בית המשפט המחוזי.
פסק הדין מצטרף לשורה של החלטות מהתקופה האחרונה, ובהן גם פסק דין של השופט גלעד הס, שמאותתות כי בתי המשפט אינם ממהרים עוד להכתיר כל מתנגד כ"דייר סרבן". המסר הוא שהתחדשות עירונית אמנם מהווה אינטרס ציבורי, אך אין לקדם אותה בכל מחיר, ובוודאי לא כאשר עולות שאלות מהותיות לגבי יכולתו של היזם להוציא את הפרויקט לפועל ולשמור על זכויות בעלי הדירות.
פרויקט התחדשות עירונית
(צילום: יואב דודקביץ)
הבניין, הממוקם בשדרות העצמאות בבת ים, הוכרז כבר בשנת 2014 כמבנה מסוכן. בהמשך חתמו בעלי הזכויות בכ-92% מהדירות על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), אולם מספר בעלי דירות סירבו לחתום. היזם ובעלי הדירות התומכים בפרויקט ביקשו להכריז עליהם כ"דיירים סרבנים" ולחייב אותם להצטרף לפרויקט, אך המפקח דחה את התביעה, וכעת גם בית המשפט המחוזי אימץ את מסקנותיו.
בפסק הדין נקבע כי התנגדות בעלי הדירות הייתה מבוססת ומוצדקת. בין היתר צוין כי לחברה היזמית ולבעליה אין ניסיון קודם בפרויקטים של התחדשות עירונית ולא הוכחה איתנותה הפיננסית של החברה. לפי פסק הדין, לחברה לא היו נכסים או פעילות מניבה, והיזם לא הציג אסמכתאות המעידות על יכולתו הכלכלית האישית ואף לא התחייב אישית כלפי בעלי הדירות.
עוד נקבע כי הערבות הבנקאית שנקבעה בהסכם - 300 אלף שקל - אינה מספקת בהתחשב במורכבות הפרויקט, וכי היזם לא עמד בדרישות הליווי הפיננסי שנקבעו בהסכם. בעוד שההסכם קבע כי הליווי יינתן על ידי בנק או חברת ביטוח, בפועל פנה היזם לחברת אשראי חוץ-בנקאית, מבלי שמיצה את האפשרות לקבל ליווי בנקאי. בנוסף הצביעו הערכאות על היעדר נספח ביטוח מספק ועל שורת פגמים נוספים בהסכם בין הצדדים.
משקל משמעותי ניתן גם לסיכונים ההנדסיים של הפרויקט. מדובר, כאמור, בפרויקט תמ"א 38/1, שבמסגרתו תוכננה חפירת חניון תת-קרקעי בעומק שתי קומות ובשטח של כ-200 מ"ר מתחת לבניין הקיים, מבלי להרוס אותו. בפסק הדין הודגש כי מדובר בפרויקט מורכב, העלול לחייב את פינוי הדיירים מדירותיהם במהלך העבודות, וכי בהיעדר גב כלכלי, ליווי פיננסי וערבויות מתאימות, קיים חשש שהבניין יינזק באופן בלתי הפיך מבלי שלבעלי הדירות יהיה מקור כספי לשיקומו.
בית המשפט הדגיש כי חוק החיזוק נועד אמנם לאפשר קידום פרויקטים גם ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, אך אינו שולל את זכותו של מיעוט להתנגד כאשר ההתנגדות מבוססת על חשש ממשי לפגיעה בזכויותיו. לכן נקבע כי עקרון הרוב אינו חזות הכול, וכי לא ניתן לאשר פרויקט רק משום שרוב גדול של הדיירים תומך בו, כאשר קיימים ליקויים מהותיים הנוגעים ליכולת היזם, לביטחונות ולרמת הסיכון של הפרויקט.
עו"ד בר מימון, שייצגה את הדיירים שהתנגדו לפרויקט, מסרה: "תם העידן שבו המפקחים על הבתים משותפים ובתי המשפט היו מאשרים כמעט אוטומטית פרויקטים בלתי ראויים של התחדשות עירונית, רק בשל קיומו של רוב שחתם על הסכם התמ"א. אמור מעתה: קיומו של רוב איננו מצדיק את קיפוח המיעוט, איננו מצדיק חלוקה לא שוויונית של התמורות, ואיננו מרפא ליקויים חמורים בהסכם, כגון היעדר ניסיון של היזם התואם את גודל הפרויקט ואת הסיכונים הנובעים ממנו, היעדר בטוחות נאותות התואמות את המסוכנות של הפרויקט, היעדר נספח ביטוח והיעדר עמידה בדרישות היתר הבנייה. תם העידן שבו בועטים בדייר סרבן וחובטים בו בבית המשפט, אם טענותיו הן ממשיות ומוצדקות ואם יש לחששותיו שורשים בקרקע המציאות. תובעים כנגד דייר סרבן, אשר טענותיו צודקות, אף יחויבו בהוצאות של עשרות אלפי שקלים".
עו"ד אתי בר מימוןצילום: מיכל קושרובעוד ציינה כי "חשוב להבין כי בפועל, בישראל אין רגולציה אמיתית המגנה על בעלי הדירות, והאחריות לשמירה על זכויותיהם מוטלת במלואה עליהם - כפי שעולה גם מעדותם בבית המשפט של מהנדסת העיר לשעבר וראש המינהלת להתחדשות עירונית בבת ים. לכן, בעלי הדירות חייבים להסתייע בייצוג משפטי מקצועי, עצמאי ויסודי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט. במקרה שלפנינו הוכח כי הרוב שחתם על הסכם התמ"א לא ערך את הבדיקות הנדרשות טרם החתימה. התחדשות עירונית היא הזדמנות משמעותית, אך הצלחתה מחייבת אחריות, שקיפות ובחינה משפטית קפדנית של העסקה ושל היזם העומד מאחוריה".
"פסק דין חריג"
עו"ד דן הלפרט, בעלים ומייסד משרד עוה"ד הלפרט ושות' פירמת עורכי דין ונוטריון העוסק גם הוא בהתחדשות עירונית, התייחס לפסק הדין ואמר: "מדובר בפסק דין חריג וחשוב. בית המשפט המחוזי יצא באמירה חדה וברורה - פרויקט התחדשות עירונית לא יבוצע בכל מחיר. יש לזכור תחילה שמדובר בפרויקט חיזוק שהוא לרוב מסוכן יותר מפרויקט הריסה ובנייה בשל האתגרים ההנדסיים, מורכבות הביצוע, הימצאות הדיירים בבניין בזמן העבודות וחולשת הערבויות".
עו"ד דן הלפרטצילום: רז רוגובסקילדבריו, "בית המשפט קובע למעשה שיש להפעיל איזונים ובלמים, ובמקרים חריגים כשנורות האזהרה מהבהבות חייבים לעצור את הפרויקט לפי תחילת ביצוע העבודות. אני מסכים עם הקביעה שבפרויקט חיזוק, כאשר היזם נעדר ניסיון, נטול איתנות פיננסית וכאשר ההסכם נעדר בטוחות ראויות וגם אין ליווי בנקאי ונספח ביטוח והכל בניגוד להסכם, אין לאפשר את ביצוע הפרויקט".
עו"ד הלפרט הוסיף כי "גם העובדה שהבניין הוכרז בעבר כמבנה מסוכן וכי יש כוונה לחפור מתחת לבניין הקיים חניון תת-קרקעי מסיבי (בשתי קומות ובשטח של 200 מ"ר), מקימה סיכונים קונסרוקטיביים חריגים. כל אלה הובילו את בית המשפט למסקנה, לפיה אישור הפרויקט מהווה הפקרת הדיירים לסיכון שהבניין יינזק באופן בלתי הפיך ללא מקור כספי לשיקומו".
לדבריו, "חשוב עוד לזכור שפסק הדין ניתן במסגרת ערעור על החלטת המפקח על המקרקעין בתביעת סרבנים. בית המשפט קיבל למעשה את טענות הסרבנים, וקבע שעקרון הרוב אינו מצדיק אישור פרויקט בכל מחיר. זוהי קביעה נכונה במקרה הנוכחי, וראוי לזכור כי בתי המשפט עושים מלאכתם נאמנה. תביעת סרבנים למעשה מאפשרת לבית המשפט לבצע לפרויקט מבחן אובייקטיבי וניטרלי, ובמקרים חריגים אף לקבל את עמדת הסרבנים ולבטל את הפרויקט, ככל שימצא שהפרויקט מסכן את בעלי הדירות (הגם שרובם חתם על ההסכם)".
דוד סונינו, יו"ר הפורום להתחדשות עירונית, הוסיף גם הוא התייחסות לפסק הדין ומסר: "החלטת המפקח על רישום המקרקעין ופסק הדין של בית המשפט המחוזי הם תמרור אזהרה בוער - המערכת נכשלה בהגנה על בעלי הדירות. היכן המנהלת להתחדשות עירונית בבת ים? היכן הרשות המקומית? כש-92% מהדיירים נדחקים לחתום מול יזם ללא ניסיון, ללא איתנות פיננסית ובערבות מבישה של 300 אלף שקל בלבד - תוך סיכון הנדסי של חפירת חניון מתחת לבניין מסוכן - זו אינה 'סרבנות', זוהי הגנה עצמית. העובדה שתושבים נאלצים להילחם בערכאות משפטיות רק כדי שלא יפקירו את נכס חייהם היא תעודת עניות רגולטורית. התחדשות עירונית היא אינטרס לאומי, אך קידומה 'בכל מחיר' תוך הפקרת התושבים הוא מחדל חמור שלא נעבור עליו לסדר היום".
פורסם לראשונה: 00:00, 23.07.26
