בשכונת רסקו בבירה קורם עור וגידים מיזם התחדשות עירונית פורץ דרך תרתי משמע. חשיבותו טמונה בתרומתו העצומה ליצירת פתרונות תחבורה ונגישות מיטבית אל השכונה וממנה. מדובר בפרויקט פינוי־בינוי בעירוב שימושים ברחוב שמעוני 48, שמקימה חברת לביא התחדשות עירונית בשיתוף עם קבוצת תדהר.
חברת הנדל"ן הפרטית הגדולה בישראל ומהמובילות בענף, הפועלת לאורך כל שרשרת הערך – מייזום, תכנון, ביצוע ו-10 שנות אחריות. בשנים האחרונות מרחיבה תדהר את פעילותה לירושלים, כששיתוף הפעולה הראשון עם קבוצת לביא מתקיים בפרויקט ההתחדשות העירונית בשכונת רסקו. תדהר מביאה עמה ניסיון נרחב בקידום וביצוע של פרויקטים עירוניים מורכבים, תוך מחויבות לבניית בתים שאנשים אוהבים – המאפשרים להם חיים טובים יותר, בטוחים יותר ובריאים יותר.
3 צפייה בגלריה
הדמיה פרויקט הרצל 88 רחל המשוררת 20
(הדמיה: 3dvision. אדריכלים: ביטמן בן צור אדריכלים )
הפרויקט מוקם בצמוד לתחנת סולם יעקב המתוכננת של הרק"ל ובסמוך לעמק הצבאים ולצירי תחבורה ראשיים. שני בניינים עם 31 דירות ייהרסו, ובמקומם ייבנו שני בניינים בני 18 קומות, הכוללים כ־120 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה וכן מעבר מוטורי לפרויקטים סמוכים והנגשה של תחנת הרק"ל לתושבי השכונה באמצעות מעלית.
"אנחנו פותרים בפרויקט בשמעוני בעיה של שכונה שלמה", כך פותח ומסביר חגי גלקופ, אחד משני הבעלים ומנכ"ל החברה, ומפרט: "כיום יש 90 מדרגות, שדרכן עוברים תושבי קטמון ורסקו לציר התחבורה הציבורית הראשי – ציר הרצוג. בעתיד תמוקם תחנת הרק"ל צמוד לפרויקט, וכדי להתגבר על בעיית הנגישות שיוצרות המדרגות, אנחנו הורסים אותן ומקימים מעלית ציבורית לרווחת התושבים. בנוסף תושבי השכונה חנו עד כה ברחובות צרים, ובמסגרת הפרויקט מתוכננת עבורם כניסה לחניה תת־קרקעית ישירות מציר הרצוג, הצמוד לכביש 16. בכך אנחנו תורמים להפחתת היקף התנועה בשכונה הוותיקה, ולמעשה, כל הבנייה החדשה תהיה חיצונית לה. תרמנו גם ספרייה ובית כנסת, ואף אפשרנו הקמה של מנהרה תת־קרקעית ישירה מהאוטוסטרדה לפרויקט ענק אחר, דרך הפרויקט שלנו".
DNA של שקיפות, שוויון ומקצוענות
לביא היא חברת בוטיק מתמחה במיזמי פינוי־בינוי, שמאחוריה עומדים שני גופי נדל"ן מנוסים ואיתנים כלכלית. "לביא היא למעשה שתי חברות נדל"ן ותיקות ועתירות ניסיון, ששילבו ידיים בתחום ההתחדשות העירונית", מציין גלקופ. "השותף שלי הוא אילן גולדשטיין, דור שני בחברת אחזקות בארה"ב. האב הוא ניצול שואה שהגיע לברוקלין, החל להשקיע בנדל"ן, התפתח, רכש נכסים רבים ברחבי ארה"ב ועשה שם את ההון המשפחתי. בעשור שעבר, מטעמים ציוניים, החלה החברה להשקיע בישראל בנדל"ן, הייטק והתעשיות הביטחוניות. בהיבט הנדל"ני היא מתמקדת בהתחדשות עירונית בירושלים, ועושה זאת דרך חברת לביא. גם אני דור שני לקבלנים - אבי, ניצול השואה, היה קבלן, ואני השלמתי עבור חברה משפחתית יחד עם שותפים נוספים את מיזם הפינוי־בינוי הראשון בבירה – ברובע 1 ליד גשר המיתרים, שבו נהרסו 65 דירות ונבנים שני מגדלים בני 24 קומות עם 260 יח"ד. התחלתי את התהליך ב־2004, המגדל הראשון אוכלס ב־2021, והשני עדיין בבנייה. למעשה, עברתי את כל שלבי תהליך ההתחדשות העירונית בעיר, וסללתי את הדרך בתחום.
"בשנת 2017 הקמנו אילן ואני את חברת לביא במטרה לאחד את הידע והניסיון של שני הגופים. יחד יצרנו חברה שמקדמת פרויקטים בדגש על השכונות האיכותיות יותר, ולמעשה, היינו חלוצים בתחום בירושלים".
איך נוצר שיתוף הפעולה עם תדהר בפרויקט שמעוני?
"תדהר הוא שותף 50% בפרויקט וגם הקבלן המבצע. למרות ההבדל בגודל החברות, לנו ולקבוצת תדהר יש DNA דומה מבחינה אתית וערכית – שקיפות, שוויון ומקצוענות, כמובן לצד יכולותיה המוכחות של חברת לביא בירושלים".
מה מייחד את לביא?
"ישנם שני דברים מרכזיים – הניסיון בהתחדשות עירונית בירושלים וההתמקדות בתחום זה בלבד. זו ההתמקדות וזה הייעוד", מסביר גלקופ ומספר, שמלבד הפרויקטים לעיל, החברה מקימה בבלעדיות שני פרויקטים נוספים בשכונת רסקו – בטשרניחובסקי 51-53 ובטשרניחובסקי 32, וכי שניים נוספים מתוכננים בבקעה ובבית הכרם.
אילו אתגרים ייחודיים מציבה העיר בתחום ההתחדשות העירונית?
"הירושלמים הם קהל מיוחד, שמורכב מחילונים, כיפות סרוגות, חרדים ועוד, ולכל רחוב יש צביון אחר. יש צורך בהבנה עמוקה של העיר והאוכלוסייה בה. פרט לכך אנחנו נכנסים לשכונה קיימת, בין בניינים שחלקם לא עושים התחדשות עירונית, ויש מערכות תשתית שעוברות מחלקה לחלקה ומצריכות מענה ייחודי, שצריך להיעשות בשיתוף פעולה עם כל הגורמים".
חרטתם על דגלכם יושרה, שקיפות ואמינות. איך זה מתבטא בעבודה עם הדיירים, אנשי המקצוע והרשויות?
"אנחנו שואפים ליצור פרויקט שמתאים לכולם ועובדים בשקיפות ובשוויוניות כשיטה מהרגע הראשון, כשהדיירים מעודכנים בכל פרט בכל ההסכמים שלנו. כך למשל, אם דייר מחכה לסוף הפרויקט בניסיון לקבל תמורה עודפת, זה לא יקרה, כי כולם מקבלים אותו דבר, ולהפך - אם יש סיבה שמצדיקה תמורה עודפת למי מהדיירים, נזמין שמאי שיבדוק מה מגיע, כשהכול נעשה בכפוף להסכמה ולחתימה של כלל בעלי הזכויות. הדרך הזו אולי יותר איטית, אבל מביאה לתוצאה מיטבית".
לדבריו, הן העירייה והן הוועדה המחוזית מעודדות מאוד התחדשות עירונית. "יש ניסיון לפתור חסמים, בפרט מהנדס העיר יואל אבן והצוות ההנדסי בעירייה וכלל הגורמים, שמנסים לפתור את מורכבויות הבנייה בעיר ונשכבים על הגדר בשביל התחום, תוך דחיפה משמעותית מראש העיר".
מהו חזון החברה?
"אחרי השנים שבהן עבדנו על התוכניות, החזון הוא להגיע לבנייה. בחמש השנים הקרובות המטרה היא להגיע להשלמה ולמסירה של הדירות בארבעה פרויקטים, ולהתקדם לפרויקטים נוספים".
אילו עצות תיתן לדיירים ששוקלים התחדשות עירונית?
"יש להבין שזה תהליך מורכב, והדרך היחידה לממש פרויקט היא יצירת מעין שותפות, שבה הדיירים צריכים להתארגן כגוף אחד, בלי להיות דווקנים. למשל דייר שיפץ את הדירה קומפלט, והשני לא, ועדיין שניהם יקבלו תמורה זהה. כמו כן לבחור יזם בעל ניסיון בתהליך, ולהבין שיש שותפות בינו ובין הדיירים – עליהם לאפשר לו לעבוד נכון, ומנגד להציב אנשי מקצוע שייצגו אותם וידאגו לאינטרסים שלהם".
לביא: מיזמים בשיווק
בימים אלה החלה חברת לביא התחדשות עירונית לשווק את פרויקט הבוטיק טשרניחובסקי 32 במיקום מצוין בשכונת רסקו, ובו מגוון דירות עם מפרט טכני עשיר.
בחודשים הקרובים החברה תצא לשיווק גם בפרויקט טשרניחובסקי 51-53 וכן בפרויקט שמעוני 48- התקופה 2, יחד עם קבוצת תדהר.
